【深度】北京千亿土拍大战:最大黑马是这家,还有10宗地结果待定

2021年05月11日 19:31
“地拍完,很多人都在群里说疯了。“

图片来源:图虫创意

在北京拿地,拼的是什么?

钱袋子的厚度已经不足以概括。除了钱,还要拼勇气。

勇闯北京的房企已经用实际行动为北京首场土拍贡献了精彩剧情,并证明了这一“真理”。

5月10日及5月11日,北京以前所未有的地块数量、资金总量,激烈竞争、复杂规则指标,开启了首场集中拍地。出让的25宗地块全部触及地价上限,共收入981亿。加上算上前面底价及招标的5宗宅地,共收入1109.71亿。

深圳房企卓越在这场土拍大战中,展现了凭勇气拿地的最佳姿势,抢到了4块地。央企、头部房企则属于有钱任性的典型,金茂、首开、中交、融创、碧桂园等房企均有斩获。也有房企坚守住了理性及举牌标准,选择重在参与,参拍了高达10家以上的中海、万科、平安、绿城目前都未有斩获。

这次土拍最大特色,可以说是低溢价、高竞争、赚钱难度再次升级。

尽管地块定价不高,加上规则限制,提前锁定低溢价率,但两日拍出的24宗地中,有10宗冲破了防线(地价、政府持有份额或者竞报公租房上限),进入竞建高标准住宅建设方案,结果还待后续揭晓。

并且,多宗地块楼面价与预售价上限的价差被压缩在1万多/平方米之间,房企利润空间有限。

而作为房企必争之地及土地市场风向标,这场集中拍地不仅改变房企在北京市场格局,或许也将对后续的集中供地走向产生一定影响。

卓越勇闯北京

卓越勇猛,在这次土拍大战中,抢下了4块地(总价187.27亿元),成为这次土拍最大黑马。

5月11日上午,在110轮较量中,这家房企击败了招商、金地、华润、保利、中海、万科、平安、金茂等十多位选手,与首开组成的联合体以总价62亿元、3.25万平方米公租房面积拿下了丰台张郭庄地块。

这次,卓越克制住情绪,在主持人宣布结果后转手拥抱了身居其后的竞争对手。

更加出乎意料的是,当天下午,卓越与中交组成的联合体,在16家房企及联合体中再次突围,在58轮角逐后,以49.9亿+2.95万平方米的公租房拿下了中关村地块。地块可售住宅楼面价约5万元/平方米,溢价率5.05%。

随后,这一联合体又以36.1亿+20500平方米的公租房面积竞得昌平马连店地块,可售住宅楼面价约5.3万元/平方米,溢价率5.25%。

这些戏剧性的小情景,加上砸下的真金白银,再次吸引不少眼球,令外界更加深刻记住了这家南方企业。

毕竟,昨日卓越就成功首杀北京土拍,打败了中海、保利联合体、首开联合体在内的6家对手,以39.27亿+13%政府产权份额夺得朝阳金盏乡小店村宅地。而在拿地后,其投拓人员难掩激动情绪,一声“耶”脱口而出。

成功北上的喜悦是显而易见的,卓越也毫不掩饰,对一条君表示,十分看好北京市场,也在积极争取合作方共同打造项目。

“这次北京集中供地,相对产品形态较为丰富,选择也比较多,我们也是通过大量对土地的选择和研判,并且选择和深耕北京的企业强强联合获取地块,这从安全性、抗风险性以及管理弹性上来讲都符合我们的一贯策略。”卓越对一条君表示。

但卓越不得不将为“看好”付出更多努力,毕竟周围不断涌现的质疑声并非毫无道理。

以卓越的拿下朝阳金盏地块为例,楼面价5.29万/平方米,销售价格上限为7.6万/平方米,按照13%政府预设份额,购房者最大上限购房价格6.6万/平方米。而该地块南侧中海拾光里均价约7.5万/平方米。

卓越刚拿下这块地,越秀就在底下忍不住感慨:“根本没法赚到钱。”另一位头部房企投拓人员也对一条君表示,仅从楼面价和售价来看,1.3万元/平方米的差价基本没办法赚钱。

现场另一位投拓人员判断则相对乐观,“每家企业算账方式不一样,这样的指标在我们内部算不过来账,但可能别家可以算得过来。”

再比如,卓越中交联合体拿下的昌平马连店地块限价6.3万/平方米,昌平中关村地块限价6.2万/平方米。这一售价上限与超过5万/平方米的楼面价相比,盈利空间受到极大压缩。

面对卓越的疯狂抢地,多家房企表示“看不懂”。然而从这家房企这两年的诸多动作来看,抢占北京,除了赚钱,更多是战略需要。

卓越总部在深圳,号称“深圳CBD之王“,也是当地的”旧改大户”。 其现有土储近6200万平米,其中70%是位于大湾区的,在北京仅有合作项目翡翠公园和山晓。

自去年始,在老板李华带领下,卓越开始显露规模和上市野心,并挖来明星经理人陈凯,令其全面负责地产开发和资产运营板块。

在新掌舵人的带领下,卓越气质开始转变,频频围猎土地市场。在重庆和广州市场,卓越同样收货满满,两天内斥资45亿元连夺重庆四城地块,还凭借拿下的黄埔第二贵地首进广州。

毕竟,陈凯深知中小型规模和利润不可兼得。其在掌管中南时就对北京市场有过判断:“当下如果在北京拿地,如果按照测算的话,可能没有一块土地能拿。”

拿地也焦虑

有赚钱压力的又何止卓越一家。在北京,房企拿到地后的焦虑往往大于喜悦。

“拿了是死缓,不拿地就是死刑。” 一位投拓人员如此总结房企在北京市场尴尬境遇。

作为金主,在资源获取上这家房企资金充足,方式灵活多样,却同样渴望北京招拍挂市场,这次参拍地块也高达11宗。

但很可惜,有钱的金主也只能陪跑。“也想拿地,但市场太过激烈,出乎意料,超过测算指标,就变得佛系了。”该投拓人员说,这次土拍被动选择围观了。

不过,北京的地就如烫手山芋。在新规则下,政府产权预设份额挤压了利润空间,高标准商品住宅建设不仅增加成本,还将在最大程度上考验房企建筑技术和管理模式。而在失去土地红利和产品红利后,产品和管理则成为影响项目盈利空间关键因素。

“地拍完,很多人都在群里说疯了,说拍到这个价格基本赚不到钱。”一位规模前三房企的投拓对一条君表示,在他们的测算标准中,很多地都是不赚钱的。

他进一步分析说:“以朝阳金盏为例,5万多楼面价,7万多价格上限,13%和15%政府预设份额,一合计,售价才6万多。”

具体核算,卓越所获金盏地块已经很难算得过来帐,但融创所获地块的政府持有产权份额是15%。从盘面上看,后者利润空间还要更低。

“新玩法下,房企盈利测算维度和标准与之前变化不大,但盈利标准会有所下降。”北京住总投拓人员告诉一条君,原本标准盈利下限可能在8%—10%范围,现在可能会降低至5%—6%,甚至还将会根据实际情况,进行弹性降低。

“ 如果不赚钱就不要了,不能白干活。”该投拓人员强调。

另一位央企投拓人员则告诉一条君,所在单位拿地盈利标准下限是成本利润率12%,这相当于销售利润率10%。但并非不可调整,其强调,也会弹性拿地,因为以高利润标准拿地,只能陪跑,根本抢不到地。

尽管如此,房企依然在积极争取北京市场。在很多业内人士看来,北京是战略要地,不可不攻占。

首先,北京市场盈利空间不大,但抗风险能力远高于其他城市。

“虽然因为调控、限价等因素,导致周转慢,赚钱少,但需求大,安全系数高。”多位投拓人士表示,市场稳定是北京市场依旧被激烈争夺重要因素。

其次,对于房企而言,北京市场除了赚钱,向来还有着品牌占位、融资等诸多诉求。

贝壳研究院高级分析师潘浩说,北京这次出让的地块“利润空间一般,但并未影响房企积极参与竞拍,对于一线城市地块的争夺,更多考虑市场份额的占有。”

“主要是通过这个房地产项目做一些金融杠杆,钱用在别的项目上去赚钱。”一位头部房企投拓人员对界面新闻表示。

仍有10宗结果待定

“又竞高标准(商品住宅建设方案)了,怎么这么激烈!”

“感觉有点收不住啊。”

“这次地块位置确实都很好。”

在土拍大厅外,房企投拓人员聚在一起讨论地块出让结果时,不断感慨这次土拍激烈程度。

尽管没有高地价、没有地王、没有百轮举牌等激烈竞争剧情,竞争却在新鲜的玩法下暗流涌动。房企们感受最为强烈,特别是在地块进入竞政府产权份额及高标准商品住宅建设方案环节之时。毕竟,这直接关系地块盈利空间及房企全方位资源调动能力和项目全方位管控能力。

在朝阳出让的10宗地中,金盏、王四营、东坝、豆各庄等位置地块,都是兵家必争之地。起拍总价超过50亿的地块有朝阳王四营、朝阳豆各庄、海淀树村、丰台长辛镇、石景山衙门口、大兴新城地块。而朝阳金盏地块和海淀树村地块本就是去年暂停出让的热门地块。光海淀两宗树村地块总起拍价就达到118亿元。

并且,根据北京规划和自然资源委员会官网地块报价来看,朝阳王四营地块、金盏08地块、东坝,海淀树村等地块在报价环节就触及上限,直接进入竞报公租房比例/政府自持比例阶段。而在触及上限价格和政府预设份额持有产权份额的基础上,竞报就要转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

在这场土拍中,共有10宗地进入竞高标准商品住宅建设方案程序——王四营3宗地、崔各庄、豆各庄、树村、通州副中心、密云檀营乡及延庆南菜园。

具体来看,朝阳区王四营L01地块,由金地+保利+华润联合体以31.5亿+13900平方米公租房面积触及上限;朝阳区王四营乡L02、L05地块,被中冶以30.95亿+13800平方米公租房面积触及上限;朝阳区王四营乡L03地块,由建发+电建联合体以54.5亿+24400平方米公租房面积触及上限,全部转入高标准住宅建设投报。

崔各庄地块被龙湖+恒基报价28亿元触及竞价上限,豆各庄地块被龙湖+住总+平安以68.2亿元达竞价上限,转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

海淀树村棚户区改造B-1南地块,由招商+城建联合体以57.3亿+20%政府持有产权份额触及上限;海淀树村棚户区改造B-1北地块,则被中铁置业触及上限,也全部转入高标准住宅建设投报。

通州城市副中心,由龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序。连总价17.38亿密云区檀营乡地块、4.19亿的延庆区南菜园地块都转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

高标准商品住宅建设方案包括五方面内容:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、依据技术应用和管理模式。现场转入高标准住宅建设投报后,参加投报单位将提交 《投报高标准商品住宅建设方案申请书》。

参拍完王四营地块出来后,作为亲历者,一位中铁投拓人员明显感受到土拍激烈程度,“都直接进入竞高标准商品住宅建设方案环节了,肯定比以往激烈啊。”

“政府会对开发商上交的方案进行评审,每个单项指标都会进行打分,综合得分最高就是竞得人。而结果将在10个工作日内公布。“该中铁投拓人员说。

房价倒挂、品质提升

土地集中拍卖意味项目将集中入市,房企之间的竞争更为激烈——这是来自很多购房者的判断。在土拍现场,一位围观人士说,身边很多计划买房的朋友,都在等待这一次拍出的项目。

因为他们相信,集中入市引发的激烈竞争,或许会令开发商采取价格战来抢夺市场,从而让利购房者。

事实上,就北京而言,对于购房者更大利好,隐藏在这次土拍推出的新规中。

根据贝壳研究院分析,根据限价要求以及政府份额结果,树村房价上限销售价格达89600元/平方米,其次为崔各庄达85067元/平方米,东坝达80000元/平方米。

树村实际可售成交楼面价达68932元/平方米,崔各庄为65618元/平方米,东坝为57540元/平方米,距离实际新房销售价格上限大概1-2万元/平米价差。

而贝壳二手房成交均价显示,树村周边为82717元/平方米,崔各庄为77955元/平方米,东坝为59475元/平方米。

具体至项目,金盏粗略估算售价为6.5万/平方米,旁边中海拾光里均价在7万元/平方米以上。树村圆明天颂售价在10万元/平方米以上。

对于未来市场走向,潘浩给了两点预判:

第一,竞租赁住房面积占规划建筑面积的13%,远高于广州的1.3%,也高于无锡的11.2%,杭州竞自持的8.6%,未来北京租赁供应将明显加强。另外,竞租赁住房面积加上之前要求的租赁住房面积,占成交规划建筑面积的14.9%,对于无房家庭来说,租赁住房供应的加大成为解决大城市青年居住问题的重要方向。北京住宅产品的供应将更为多元化。

第二,从产品打造上来看,商品房产品将更注重品质改善,未来改善型需求或将集中入市。

来源:界面新闻

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