文 | 丸子君
深圳写字楼空置率很高——从2019年喊到现在，这个概念算得上是深入人心。
在新产业尚未填补市场时，突如其来的疫情，又给了写字楼市场当头一棒。
如今又一年过去了，界面楼谈实地走访发现，写字楼市场较为活跃，但仍然处于买方市场，议价空间较大。
“比去年疫情的时候好很多”
“在年前的时候，大面积公办需求比较大，现在大部分客户是希望租小办公室。”负责福田区写字楼的点点租经纪人周临（化名）表示。
他认为，近期深圳写字楼市场很活跃。
贝壳找房的经纪人李冬（化名）也给出了同样的说法：“前段时间大面积需求比较旺盛，现在找100平方米左右小面积办公室的公司比较多。我们最近带看客户也不少，市场比去年疫情的时候好了很多。”
中介带看的凤凰大厦位于福田CBD片区，其2号楼为商务公寓，内部设有卫生间，即既可以用于居住，也可以用于办公，租金水平在171元/平方米左右。
据界面楼谈观察，大厦单元都是用于办公，未见用于居住的情况，内部空置的单元也不多。
在车公庙片区，地铁口旁的喜年中心大厦，目前待出租的办公室从90多平方米到500多平方米不等，租金水平在68-176元/平方米区间。
点点租平台上显示，大厦共1140套房源，在出租的只有54套，空置率约4.7%。
“虽然都说空置率高，但就我们公司的数据来看，福田区之前投入了一整栋新的写字楼大百汇，但实际上空置率也只增加了0.1%，你可以大体想象到，现在的市场需求情况怎样。”周临表示。
据戴德梁行数据，一季度，深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米，全市总存量上升至645.1万平方米。但一季度全市甲级写字楼吸纳量也达到了2018年以来同期最高值，为9.32万平方米，空置率微升0.47个百分点至25.54%。
“现在中介费都是业主出了”
在观察过程中，界面楼谈发现部分写字楼出现了共享空间，而这并非共享办公室。
在这共享空间内，放置了多套桌椅，组成洽谈区，也放置了微波炉、冰箱、打印机，供不同公司的员工使用。
“这层是投资公司承租下来的，他们改了格局、重新设计，也布置了这些公共区域。”李冬介绍道。
这部分投资公司还能根据企业租用的需求，提供桌椅家具，部分有多余家具可免费提供，部分配家具另收10-20元/平方米。
但同时，由于装修费用和“二房东”的差价，投资公司改建的小办公室虽然标价低，但实际面积会比较小，甚至实用率比私人业主的低20-30%。计算下来，实际租金会更高。
而有些大厦自持的物业，也开始提供墙体粉刷、换地毯等服务。“他们以前都不做这些的，这几年才慢慢觉醒服务意识。”李冬介绍道。
当界面楼谈问及中介费用时，李冬表示：“以前中介费都是业主和客户一期承担的，但后面都是由业主承担了，我们现在对租客是免佣金的。”
而在租金方面，李冬介绍道，疫情时期不少写字楼租金水平都有所下降。比如甲级写字楼卓越世纪中心，之前租金达300元/平方米，后续也跌至200多元/平方米，并持续至今。
而小面积的中低端办公室，也存在不小的议价空间。
“月租1.38万，我可以给你们讲到1.3万”、“1.7万一个月，我跟业主谈一下应该可以1.5万拿下”……类似的情况也并不少见。
据戴德梁行数据，目前全市平均租金小幅下滑0.9%，为209.57元/平方米/月。
“现在市场比较火，未来等这些办公室租得差不多之后，价格可能会回升一些。”李冬表示。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，标杆项目随着去化压力的缓解，租金有望回调；而在供应集中的新兴商务区，新项目难以实现较高的租金水平，进而对全市平均租金带来影响。
不过，对于以高空置率闻名的前海，无论是周临还是李冬，都表示其空置率仍然非常高。
“前海空置率应该在50%左右，”但周临仍然看好前海的未来发展，“前海的政策很好，虽然目前很多地方没有建设完成，办公不方便，但等设施都建好了，一样会很受欢迎。”
而李冬则并不看好前海的发展：“早几年买了前海的人都亏惨了，建了那么多年，还是这样。”
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