记者| 陶婷
在房企2020年的业绩会上，“三道红线”成为必聊话题。大发地产全线达标的成绩，给本就可观的业绩再添亮丽一笔。
截至去年年末，大发地产净负债率约61%，剔除预收账款的资产负债率约69%，现金短债比维持在1.4倍，晋级绿档，成为第一批达标的房企，这将为大发地产下一步继续壮大发展提供良好的基础。
大发地产在年报中表示，财务的优化，主要得益于公司现金及银行结余总额增加、利润积累、公司不断管理财务杠杆和资本结构优化等。
“对于三道红线，我们从投资、融资、运营、财务等四个方面采取应对策略。”公司首席财务官罗俊解释道，“我们始终坚信公司发展必须回归经营本质，提升经营管理能力和产品力，通过快周转的方式，来保持长期稳健的发展。”
到去年年底，大发地产的总债务约126.5亿元。从债务结构来看，一年内或按要求偿还的占比四成，中长期债务占比六成。
大发地产现金流充足——总现金约72.8亿元，同比增长超过五成，占总资产超两成。其中现金及现金等价物约38.9亿元，与上年相比也上升了38%。
从融资类型和机构来看，企业优先票据占比44%，银行贷款占比40%，信托和资管类仅占比14%。
大发地产还与多家银行及金融机构保持良好关系。2020年，大发地产新增获取建设银行及广发银行集团授信，并新增进入浙商银行及华夏银行总行白名单客户，并与多家银行开启战略合作，包括中国银行江苏省分行、江苏银行苏州分行、招商银行南京分行等。截至2020年12月31日，总授信额度约人民币250亿元，未使用的银行授信额度为116亿元。
面对从2019年开始到今年2月“两压一降”的金融调控，大发地产很早便开始应对，降低了融资成本，也优化了负债结构。
“从境内结构融资来看，2019年我们主动压价信托类融资，到年底仅占我们融资余额的8%。境内融资主要是以银行长期限开发贷为主，超过7成。”公司董事会主席葛一暘表示。
健康的财务和资金水平也让大发地产获得了国内外机构的认可。2020年上半年，穆迪重申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定。同时多家大行及机构发表对公司正面评价报告，推荐公司股票及美元债券，对杠杆水平满意，看好公司发展。
稳健的财务状况同时还让大发地产对今后的业绩发展和规模突破，有了足够的底气和自信。
去年全年，大发地产实现营业收入约91.9亿元，同比增长24%，净利润约7.2亿元，同比上升19%；毛利润19.2亿元，较上年提升了13%；毛利率维持在20.9%，与上年基本持平。
罗俊在业绩会上表示，公司将通过持续加强投资研判能力、提升产品力、严控成本、坚持区域深耕战略、与金融机构合作等五个方面来提速增效，有信心将毛利率维持在20%以上。
增收也增利，离不开销售业绩的稳步增长。去年，大发地产实现合同销售额约303亿元，同比增长44%，超额完成去年销售目标126%。
合同销售面积约205万平方米，同比增长超过三成；合同销售均价约1.5万元/平方米。
回顾过去三年，大发地产的成长速度有目共睹——2018年，其销售额仅125亿元，三年复合增长率近六成。
从去年的销售分布来看，长三角区域无疑是贡献主力，约88%的销售额来源于此，销售面积也超过八成。
2021年，大发地产又提出了360亿元的销售目标，同比增长两成。
同时，计划新增供货货值约520亿元，全年可售货值预计达到650亿元。管理层透露，上半年占整体供货的55%，二三季度是公司供货高峰，占比达73%。
公司首席执行官廖鲁江对未来充满信心：“未来三年，我们将坚持稳健经营、提速增效，增长速度有信心超过行业平均增速。”
这份信心来源于大发地产充沛的土地储备及不断调整升级的战略布局。
在原有“1+5+X”战略的基础上，今年大发地产将进一步升级为“1+1+X”战略。即坚持深耕长三角地区，重点落地成渝都市圈，适时布局国家黄金城市群，拓展新的土地资源。
截至去年年末，大发地产总土储建筑面积约670万平方米，同比增长超32%；土储货值约1000亿元，同比增长超41%。公司已在长三角及成渝都市圈布局，运营83个项目。
从城市能级分布来看，总土储货值在优质一二线城市的占比约81.2%。总土储平均土地成本约4960元/平方米，合理的土地成本也将助推公司后续的盈利增长。
单看去年，大发地产新增了22块地，新增土地储备约279万平方米，这些土储在一二线城市的占比约九成。长三角区域的占比达到74%，成渝都市圈为26%。
具体分布于南京、无锡、温州、苏州、扬州、宁波、芜湖、常州、南通等城市，同时落子成都、重庆、绵阳等西部城市。
尽管目前公司在成渝都市圈的销售占比不到2%，销售面积也刚到3%，但该区域的土储面积和土储货值占比都接近13%，加上去年新增的土地储备，未来成渝都市圈的发展值得期待。
“今年，公司在成渝都市圈的销售额会逐步显现出来，该区域将会是公司战略重点和新的增长点。”廖鲁江很看好。
大发地产的规模扩张仍在继续，今年第一季度，其先后获取了温州、丽水和南通三块地，总货值130亿。
而针对集中供地政策，葛一暘指出，公司会坚持深耕长三角主要城市和成渝城市群，高度聚焦的投资布局、实现对于城市集中供地的全覆盖，同时坚持合作共赢的发展战略，凭借与众多标杆企业和地方龙头企业的良好关系，在集中供地时强强联合。
“这是对企业综合能力的一次全面PK，包括从拿地到资金统筹，到运营，再到产品力的迅速打造都是巨大考验，大发地产已经做好了准备。”葛一暘表示。
对于体量不算太大的大发地产来说，走放大融资杠杆实现弯道超车的路来扩张规模绝非长久之计。如管理层所言，只有回归经营本质，才能实现长期稳定发展，如今大发地产正在践行这一策略。
