记者| 陶婷
疫情似乎对旭辉没有太大影响，2020年的成绩单整体向好。
3月25日，旭辉控股（0884.HK）发布2020年年度业绩，2020年实现合同销售额2310亿元，同比增长15%；合同销售面积1538万平方米，同比增长27.8%。
与前几年相比，旭辉的成长速度有所放缓。曾经作为行业黑马，从500亿到1000亿，而后再破2000亿，旭辉只花了短短几年。
正如旭辉董事局主席林中所言，“如今高手对决，行业内只会有千里马，难再现黑马。房地产市场容量巨大，未来年度交易额会突破20万亿元，未来每年平均销售额预计会超过17万亿元。”
去年，旭辉实现营收718亿元，同比增长27.2%；归母核心净利润80亿元，同比涨16%。
值得一提的是，其净利润首次突破百亿，达119亿元，同比增长近三成。“未来三年，旭辉的利润会维持两位数的增长。”旭辉CFO杨欣回答记者提问时表示。
但其毛利率及核心净利润率较上一年有不同程度的下滑——前者从29.7%降至25.1%，后者从12.2%降至11.2%。
对于利润率下降，旭辉CFO杨欣解释说，整个地产行业的毛利回归是一个正常的趋势，未来地产行业的合理毛利应该在20%-25%的区间。旭辉2018年就洞察到了这个趋势，因此早就规划了4个努力方向，包括多元化拿地提升销投比、城市深耕降低管理成本、降低融资成本、以及提升持续性经营收入，来稳定毛利率。从我们未来三年的利润预测来看，旭辉的毛利率将稳定在一个行业相对较高的水平。
需要提升利润水平的同时，旭辉也要将主营业务销售维持15%以上的增长。2021年，旭辉要实现2650亿元的销售目标。
从去年旭辉的销售分布来看，长三角、环渤海、中西部及华南区域的合同销售额分别贡献了43.8%、22.9%、22.2%及11.1%，一线及二线城市的合同销售额占比超过七成。
随着旭辉组织变革和区域整合步伐加快，去年不少区域的销售额增长明显——旭辉东南区域销售突破500亿，江苏、华北、山东区域销售超200亿。
从土地储备来看，截至去年年底，旭辉总土储面积6818万平方米，总货值超过1万亿，能够满足未来3年的发展。
去年，旭辉花费555亿元纳入60个项目，新增了1370万平方米的土地储备。长三角城市群则为其拓展主力区域，新增货值616亿。
至于今年，林中表示，2021年公司全年总可售货值超过4000亿，其中86%位于一二线及准二线城市。预计新开盘项目超过69个，其中单盘货值超10亿的纯新项目就超过46个。
为了提升经营水平，旭辉从2019年开始尝试多元化拿地。
在2020年的业绩会上，旭辉行政总裁林峰表示，2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比从11%提升至51%。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。
商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式，合计占比55%，一二级联动及收并购则分别占比15%、29%。
此外，旭辉也开始寻找第二个增长点——旭辉商业。
2020年作为旭辉商业发展元年，旭辉请来了熟悉商业板块的韩石。今年2月，旭辉还与华熙集团签署战略合作框架协议，共同开发运营北京文体商业地标“华熙旭辉LIVE·五棵松”。
在业绩会上，旭辉管理层介绍，去年公司共获取12幅商业综合体的用地，完成了既定的战略目标，贡献可售货值超465亿元，销投比近3倍，高于招拍挂市场。
截至目前，旭辉商业已经储备了30余座商业综合体，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米。
“公司合计有20个在开发的商业项目，今年会竣工交付6个，明年交付7个，后年至少交付7个。”林峰透露，“2021年公司的租金年化涨幅将超过50%，至2023年公司租金收入将超过20亿元。”
当然，寻求新的增长点、扩大规模、增厚利润的前提，一定是稳健的财务水平。
按照“三道红线”的标准，目前旭辉踩中其中一条——截至去年年末，其净负债率64%，现金短债比2.7倍，剔除预收款后资产负债率为72.5%。
不过，杨欣对未来达成目标很有信心：“目前，旭辉仅剩下一道（踩线），未来，旭辉也有信心全部达标，成为绿档企业。”
