上海市统计局公布的2015年上海统计数据显示，截至2015年末，上海全市外来常住人口共981.65万人，同比下降1.5%，2014年末为996.42万人。这是上海市最近15年以来首次出现外来常住人口减少的情况。从区域分布来看，不光部分中心城区外来常住人口继续下降，近郊的嘉定、松江、青浦、闵行四区，外来常住人口也首次出现下降。
不仅是外来人口，上海总的常住人口也减少了。融360查阅发现，《2014年末上海市国民经济和社会发展统计公报》就显示，当年年底上海常住人口为2425.68万人。2015年末减少了0.43%。
与外来人口减少形成鲜明对比的是上海的房价。易居研究院的数据显示，2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米，同比上涨17.6%2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。
一般情况下，支撑房价的是购房人口，而外来人口因为没有房子，他们的购房需求比本地人口更强。我们知道，“刚需”是根本，“投资”是因为看到刚需旺盛，趁势而入。如果没有外来人口的“刚需”，本地人的“投资”需求也难以被点燃。
所以，面对当下火热的上海房地产市场，不禁要问，人口数量会不会成为上海楼市急转而下的导火索？
改善族和中介促成全球第一楼市
2015年，上海一、二手房共成交4986万平方米，总成交金额超过1.4万亿元，正式成为全球第一大房地产市场。
上海二手房市场格外突出。2015年，上海二手房市场共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元。与其他城市相比，上海的二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。
一边是火热的二手房市场，另一边是不温不火的一手房市场。一手房市场的冷热可以从施工面积、新开工面积和土地成交面积反应出来。2015年，上海商品房施工面积15090万平方米，同比仅增长2.8%，增幅与2014年相比回落5.9个百分点；商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4%，相比2014年增速回落9.2个百分点；土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3%，相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。
要判断上海楼市是不是泡沫，就要看推高房价的原因有哪些。
早就有房的的改善人口是推高二手房房价的主要因素。林先生是上海本地人，可能有一套住了很多年的老房子，房价至少上涨了50%，现在把老房卖掉买新房，因为首付非常低，能买到的新房价格比老房高出很多。这种改善型需求，是二手房交易的大多数。更富有的，就会买豪宅。2015年，上海价格在1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。
中介也是二手房房价的推手。以最近曝光的链家为例。链家有自己的理财平台，成立资金池，再把资金借给买房人首付或借给卖房人从银行赎回房子，获取利差收益。链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿元。这里面即使只有部分资金用来支持房屋交易，也能大大活跃二手房市场。
人口将成为房价走势的关键
从改善型购房者的角度看，只要房价在涨，改善的需求就是存在的。早年已经买了房子的外地人，也会逐渐从刚需族变成改善族。可以说，涨价与换房是相辅相成的。假设房价现在不涨了，改善需求还存在吗？一方面，房价下降了，更能买到大房子好房子了；另一方面，自己的老房子价格也在下降，卖不出好价钱，拿什么来买新房呢？想一想，一般人除非急用钱，否则不太可能在房价下降时期卖房，对吧。因此，一旦房价下跌，改善族的需求马上就会削弱。
谁能决定房价是否下跌呢？我认为根本还是看刚需人口。前面说过，新世纪来上海外来常住人口首次减少，总常住人口也是首次减少。那么明年呢，后年呢？随着劳动密集型产业逐渐迁移上海，上海的人口可能不减少得更厉害吗？
人口减少，对上海市民的生活会有影响。生活上，今后找家政服务人员更难了，他们的工资会更高。工作上，一些岗位将不再只招年轻人。当年轻劳动力丰富的时候，第三产业服务业，对员工“挑肥拣瘦”，招聘都存在年龄歧视，如饭店招服务员、物业招保安、车库招管理员都只招xx岁以下的人。今后，年轻外来人口减少，上海等一线城市将会向日本看齐，中老年人将越来越多地出现在服务业岗位上。
上海十三五规划（2016－2020年）制定的人口红线是2500万，而目前户籍常住人口和外来常住人口加起来是2415万。也就是说，接下来5年，上海要把每年平均增长人口控制在17万，0.7%以下。我对这个目标完成非常有信心。因为2015年上海常住人口为增长率是-0.43%。所以，上海市政府现在想的一定不是如何控制人口数量，而是吸引更有钱的人来上海。
刚需族去哪里买房
让我们回忆一下政治课本的知识点：中国人口政策的主要内容就是“控制人口数量，提高人口素质”。这也是目前一线城市共同的课题。控制人口数量比较容易，严格执行积分落户，想落户的人多了，就把积分要求定高一些，想落户的人少了，就把积分要求降低一些。难的是提高人口素质。
越有钱的人，消费越多，纳税额越多，工作能力强，也更能给本市创造经济价值。政府当然希望来的多是这样高质量的人才，不欢迎买不起房又想来享受福利的人。有什么办法能把两类人做出区分，让有钱人速速进来，穷人乖乖离开呢？
政策分两种，限制性的和鼓励性的。限制性政策，比如未满足连续时间缴纳社保或纳税就不能落户，不能落户子女就不能入学，限制办法比较单调，北上广深没有多大差异，只是程度不同。而鼓励性政策办法很多。
上海政府最近提出的“7090”政策（对于中小套型即90平方米以下住房的供应比例，中心城区要不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域，提高到70%。）也是鼓励性的。相对于刚需族，房地产商对改善型购房者更友好，大户型利润率更高。但如果只有大户型，本来有钱买小户型的刚需族就无房可买了。怎么能让刚需族的购买力浪费掉呢？所以，政府才提出“7090”政策，吸引刚需族。对于富人，政府也有办法，比如降低豪宅、改善型房屋交易的契税、营业税，自贸区的企业享受税收优惠等。
需要提醒购房者的是，一线城市中心城区的房价未来仍将上涨。上海总常住人口减少，但经济最发达的徐汇区、静安区人口没有下降。外环、郊区的房子，可能因为企业、学校的迁移而受影响，但中心城区的商业和配套一直都是最优质的。不管是刚需族还是改善族，要买房，最好到核心地区吧。而非中心城区，将来人口减少得更厉害，房价也不可能永远上涨。
