文 | 观点地产网 刘满桃
随着英国新冠病毒出现变异，英国（英格兰地区）进入第三次全境封锁，除了大量人口“大逃离”之外，不少资本也在出逃，国锐地产就是其中之一。
伦敦当地时间1月8日，英国新报告的新冠肺炎（COVID-19）确诊病例达68053例，日新增确诊达到英国自疫情暴发以来的最高水平。同日，伦敦市长宣布该市进入“重大事故”状态。
而国锐地产有限公司1月10日挂出公告称，于1月8日（伦敦时间及于香港交易时段后），直接全资附属公司GR UK Holdings Limited作为卖方，与买方Bow Street Operations Limited订立该协议，据此，将向买方出售目标公司持有的物业Boundary House，该物业坐落于7–17 Jewry Street, London。
关于是次出售，国锐地产表示，鉴于COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌，董事认为，出售事项的代价属公平合理，现时正是集团出售目标公司及变现其投资收益的恰当时机。
“亏本”售卖伦敦物业？
观点地产新媒体查看公告了解，根据该协议，此次出售事项的总代价约为3096万英镑。
其中约1170万英镑，将用于偿还银行贷款；约1896万英镑，将用于偿还国锐地产贷款；1.00英镑，将由买方于完成日期支付予卖方；余额约30万英镑用于偿付国锐地产就出售事项产生的开支。
对此，国锐地产预期，集团将就出售事项变现估计亏损约47.6万英镑，为出售事项的估计所得款项净额（已扣除专业费用及其他有关开支）约3048.4万英镑；及假设出售事项于2021年1月8日发生，目标公司于2021年1月8日的资产净值（不包括银行贷款及本公司贷款）约3096万英镑之间的差额。
于完成后，目标公司将不再为国锐地产的附属公司，且目标公司的财务业绩将不再综合入账至集团财务报表。
从公告的表述看，是次交易似乎并不划算，事实或许并非如此。
观点地产新媒体查阅资料了解，国锐地产全资附属公司GR UK于2016年8月30日，以2500.2万英镑完成收购Boundary House的物业。若撇除通胀、贷款利息与交易费用等等因素，仅就交易金额进行简单计算，从收购到出售，获得595.8万英镑溢价。
另外，作为一座办公物业，Boundary House每年为国锐地产贡献可观的租金收入。
公告指出，Boundary House室内实用楼面面积约为45,062平方呎，由一层地下室、地面上七层楼、地库储物空间及七个停车位组成。Boundary House已全部出租，彼时按14项存续租约租予十二名办公室租户，租约期自2018年9月至2023年5月届满。
此外，停车位、天台及地库储物空间亦按六项特许租约租予五名承租人，其将于2021年之前到期或租期直至任何一方终止为止。
观点地产新媒体比较其年度报告数据，除提供给租户的免租期外，2016年、2017年，该物业租约每年为国锐地产贡献约130万英镑租金收入；2018年出租率89%，贡献约110万英镑的租金收入；2019年出租率为85%，贡献约120万英镑的租金收入；截止2020中期出租率为83%，未计及向租户提供的免租期，该等租赁每年可为集团贡献约90万英镑租金收入。
按现有数据计算，除了售价方面较收购价有595.8万英镑溢价之外，Boundary House五年贡献租金收入约580万英镑，同时还将收回股东贷款1896万英镑。
从计划重建到出售
事实上，收购之后的头两年，国锐地产对Boundary House的发展前景还是有很多憧憬的。
国锐地产2016年度报告中如此介绍这个办公楼——Boundary House坐落于日渐繁华的Aldgate区，该区域入驻多家科技、媒体及电信企业且为伦敦市著名的金融及保险地带。Boundary House邻近多条铁路干线及地铁站，包括新的Crossrail（其预计将于2018年交付并投入服务、贯通伦敦东西的高速铁路），铁路交通十分方便。
且国锐地产2016年、2017年都提及，考虑到该物业优越位置及已有该等租约存在，董事局相信，Boundary House将可为本公司提供稳定的现金流及收入，并可于未来享有潜在资本增值。“本公司将不时探索不同选择以提升及尽量提高Boundary House之价值，包括于该等租约到期时续租、调整租户组合以及物业重建。”
彼时，国锐地产计划持有Boundary House以作长期投资用途，认为长远来看英国脱欧及英镑短期波动不会对集团整体造成重大影响。
2018年，国锐地产续指，集团将研究Boundary House的重建计划的可行性（假设将于2021年发生）。重建进行后，倘获得政府批准，总建筑面积被认为将会增加。不过之前预计将于2018年交付并投入服务、贯通伦敦东西的高速铁路Crossrail，在新公告中交付及投入服务的时间变为了“2019年”。
到了2019年度报告，这个新高速铁路的交付时间又变更为“2020”年，国锐地产不再提及Boundary House的重建计划，取而代之的是，“如果有合适买家，本集团拟出售该物业。”
于2019年10月，该公司董事决定向一名独立第三方出售更该物业，且已于2019年12月9日与潜在买方签署条款纲要。同时认为，该物业可供即时销售，且预计出售事项将于一年内完成。
在让全人类困扰不已的新冠疫情爆发背景下，国锐地产顺利出手了伦敦写字楼，其认为，鉴于COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌，董事认为出售事项的代价属公平合理，现时正是集团出售目标公司及变现其投资收益的恰当时机。
另一方面，国锐地产出售物也或也有出于自身降负债的考量。
据了解，2016年时，国锐地产的资产负债率经重列后仅为17.2%，当年仅以Boundary House作贷款担保取得一笔贷款1387.5英镑（相当于约13,226.4万港元）；2017年资产负债率却骤升至74.6%。
2018年，其公开发售9.11亿股，筹集约7.28亿港元，用于偿还未偿还负债及用作集团一般营运资金，公开发售将可能使集团资产总值增加约1.76亿港元及负债总额减少5.52亿港元。因此，该集团的资产负债率当年大降至29.6%。
其董事认为，降低资产负债率可加强公司重续或取得银行融资时的议价能力及改善集团的财务状况，继而将对公司及股东整体有利。
但随着国锐地产的资产增加，其负债也在随之增长。2019年，国锐地产的总负债同比大涨82.13%至28.7亿港元，资产负债率重新升至68.6%；截止2020年中期，其总负债约28.06亿港元，资产负债率69.9%。
对比总负债，此次出售伦敦办公楼回收的款项虽不是很多，但总比在前景不明朗，同类物业价格下跌中的不作为要好上许多。
