文 | 林记
临近年末，许多没有“余粮”的开发商也开启了“卖卖卖”模式，以降低负债，为企业减压。
28日，华侨城在重庆交易所挂出了一则出售公告：重庆华侨城实业发展有限公司拟转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权，底价40.54亿元。
据重庆华侨城发表的声明，重庆悦岚主要业务是开发位于重庆市两江新区悦来生态城的222.49亩商住项目，该项目计容建筑面积38.4万平方米（住宅30.3万平方米，商业8.1万平方米），于2018年4月在公开市场拍卖获取。
重庆华侨城称，此次转让是响应国务院国资委“降负债”、“强主业”要求，按照集团“文化+旅游+城镇化”战略发展思路，通过资金回流反哺文旅主业。
据观察员不完全统计，今年以来，华侨城已经累计19次挂牌转让旗下子公司股权，其中已公布转让底价的15项涉及金额约192.45亿元。
如此频繁的卖出项目也引起了众多媒体的关注，对于青岛来说，有一个问题摆在我们面前：华侨城在青岛投资的300亿的莲花山乡村振兴示范区项目会不会出现变故？
踩了“红线”的华侨城
华侨城集团有限公司，1985年诞生于深圳，是国家首批文化产业示范园区、全国文化企业30强、中国旅游集团20强。截至2019年末，资产总额超5500亿元，实现营业收入超1300亿元，利润总额近240亿元。从集团的背景和实力来看，似乎值得信赖。
然而，今年住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”，给华侨城们戴上了“紧箍咒”。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1。
华侨城便是12家参会房企之一。
根据华侨城上市公司深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)公布的三季报数据，华侨城也确实踩了一条红线，另外两条红线也近在咫尺。
其前三季度实现营收333.94亿元，同比上升11.83%；实现归母净利润为52.48亿元，同比下滑12.50%。与此同时，该公司剔除预收账款后的资产负债率为69.6%、净负债率是96.44%、现金短债比则为1.11。增收难增利以及债务压力仍是华侨城头顶的两大难题。
“近年来，华侨城一直都在‘买买买’和‘卖卖卖’间腾挪，特别值得注意的是，在大手笔并购过程中，动辄就是百亿元、千亿元的项目，而如此极速扩张后，一般都会带来资金压力，再叠加今年疫情冲击，出售资产变现也成为必然选择。”中国主题公园研究院院长林焕杰表示。他还指出，在大举并购过程中，如果对市场判断出现偏差或管理没有跟上等，旗下企业很容易陷入亏损，这很可能也是华侨城不断处置不良资产的一大原因。
卖资产减负，便成了华侨城必须的选择。
明星项目也入甩卖名单
在出售重庆项目之前，华侨城其实已经开启了甩卖模式。根据北京产权交易所11月23日，正式披露的产权转让信息，华侨城涿州文化旅游开发有限公司将转让涿州侨城惠房地产开发有限公司50%股权、转让底价为5124.4万元。
在此之前，华侨城已经挂牌出售上海、昆明、东莞、太原、深圳等多城市的十余个项目，这些项目在出售时大多位于亏损状态。
以香格里拉市蓝月山谷旅游开发有限公司（以下简称“蓝月山谷”）为例，财务报表显示，截至今年9月30日，蓝月山谷净利润-292.77万元，资产总计8019.87万元，负债总计9459.79万元，所有者权益为-1439.92万元；石卡雪山的净利润为-760.74万元，资产总计7686.46万元，负债总计8614.37万元，所有者权益-927.91万元。两公司负债总额接近2亿元。
位于云南、一度声名鹊起的大理华侨城杨丽萍大剧院项目，同样被华侨城摆上了货架。截至今年8月底，该公司仍处亏损状态，且负债近2000万元。这些项目的运营状况，也让我们为华侨城青岛项目捏了把汗。
300亿大城后劲乏力
2019年年底，“未来乡村创想家”华侨城青岛即墨莲花山战略发布会举行，300亿战略项目即墨莲花山乡村振兴示范区正式公布于众。
据介绍，该项目是华侨城在青岛这一国际都会城市做出的重要布局，将对莲花山片区的乡村资源进行深度整合开发，构筑青岛即墨莲花山乡村振兴示范区，打造乡村振兴齐鲁样板的全新模式。该项目将以高端化、国际化、示范性为定位，以莲茵河水系、莲花山山脉为核心，重点打造“一道一路两区”，在52平方公里范围内构建起“农业＋、旅游＋、文化＋、科技＋”的多维创新空间。
在此之前，华侨城绣源河文旅综合项目是华侨城在济南已经落地的项目，总投资约500亿元；2017年8月18日，烟台的第一个华侨城项目——烟台市夹河华侨城大型文旅综合项目正式签约，项目总用地面积约7平方公里，总投资额约300亿元；华侨城淄博项目签约于2018年9月28日，项目总投资150亿元……通过这一个个数字我们不难发现，不论是在哪个城市，华侨城都画出了数百亿的大饼，资金能否跟上是一个大大的问号。
就青岛项目而言，观察员去探盘发现，该项目依旧走的是地产先行的模式。但是该盘位于即墨腹地，位置十分偏僻，项目周边几乎没有任何商业、教育、交通资源加持。所以即使开发商派出了大量的营销人员，楼盘人气也是迅速冷却。
首开网签了85套的成绩并不赖，但是9月份加推只网签了17套的成绩，十分惨淡。一旦商品住宅销售不佳，青岛项目会不会被华侨城摆上货架，同样值得我们关注。
根据网上房地产数据显示，今天华侨城要第三次开盘。只是这样的背景下，华侨城靠什么赢得置业者的青睐呢？
