文|中国指数研究院 胡晓梦
为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。
本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷，本次共计收集问卷8000余份。现将问卷填答情况进行系统汇总分析，供行业和社会各界参考。
划重点：
①买买买买买：10月，有购房计划受访者占比近八成。
② 一线买不起：本次新增加了购房总预算的分析，计划在一线城市购房的受访者超过70%购房总预算低于一线平均套总价，买房道路仍漫长。
③房价怎么走：一线城市有接近一半受访者认为房价在未来半年存在上涨的空间，一线以外城市预期房价会上涨的比例也均超过了预期下跌的比例。
④工作挺稳定：接近八成受访者预期未来1年的收入上涨或不变。
⑤谨慎看政策：三季度以来，多地收紧楼市调控，本月预期政策将趋紧的受访者占比为44%，而预期趋松的占比仅为10%。
⑥理性来置业：10月有44%的受访者购房意愿强于上个月，拉长时间线来看，近三月居民该占比相近，需求呈逐步归于理性态势。
谁参与了调查？
看年龄：他们超过八成是21-35岁的中青年；
看城市能级：他们多在一二线城市奋斗；
看区域分布：他们多在珠三角、京津冀、长三角等活力迸发的地区奉献。
图：10月受访者年龄分布
图：10月受访者地区分布
买房买房买房，我要买房！
1、买房吗？买买买！
77%的受访者给出了肯定的答案，这一数据和上月持平；分能级来看，一线和三四线的受访者有购房计划的占比环比上升；分区域来看，长江中游、京津冀、海峡西岸和中原的受访者有购房计划的占比环比上升。
图：7-10月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）
图：7-10月受访者有购房计划的占比（分区域）
2、什么时候买房？
半年内占比仍较高：10月，有16%的受访者计划在半年内买房，相比上个月略有回落，但是仍然维持在一个相对较高的水准。
不再迷茫：5月不确定购房时间的受访者占比达到了19%，自6月开始此数据一直没有突破10%，表示受访者对未来的预期不确定性减少了，而确定性增大了。
图：5-10月购房计划的时间分布
3、买多少钱的房？
①尽管一线城市的套总价动辄500万以上乃至上千万，但是期望在一线城市购房的受访者可以接受的价位更多分布在300万以下，其中预算在100万-300万的超过了70%，诚然受访者在答问卷时较为保守，也反映了一线城市目前的房价对有购房意愿的潜在购房者来说还是很不友好，大部分潜在购房者的购房意愿仍然是刚需型的；
②二三四线城市的需求同样多集中在100-300万的总价区间，大部分仍然偏刚需型；
③ 总价100万以下的房子在三四线城市开始有较大的需求量，计划在县城购房的受访者的需求大部分集中在总套价150万以下的住房。
图：10月受访者购房预算总价的占比分布（按城市能级）
预期面面观
1、房价涨不涨？
整体：上涨预期近三月保持一致，下跌预期有所减弱
近3个月，预期房价上涨的受访者占比维持在31%，预期下跌的占比由19%下降到了17%，总体预期平稳。
图：5-10月受访者对所在城市未来半年房价变化的预期
不同能级城市：一线上涨预期显著，三四线下跌预期相对明显
①一线城市仍然承载着广大劳动者最好的预期，接近50%在一线城市的受访者认为一线城市的房价未来半年存在上涨的空间，仅9%的受访者给出了相反预期；
②一线以下的城市对未来的预计较为一致，普遍预期房价不变，但是在三四线城市的受访者中，近1/4认为所在城市未来半年的房价将会下跌，该占比在各级城市中最高。
图：10月受访者对所在城市未来半年房价变化的预期（不同能级）
不同区域：长三角、关中等地区上涨预期显著，京津冀预期下跌的占比更高
①预期上涨：长三角和关中地区有40%以上的受访者认为未来半年内所在城市房价会上涨，仅不足10%的受访者给出了下跌预期；
②预期下跌：京津冀地区是唯一一个预期下跌比例（26%）超过预期上涨比例（23%）的区域，未来市场可能陷入预期的自我实现。
图：10月受访者对所在城市未来半年房价变化的预期（不同区域）
2、涨工资吗？
整体：预期未来1年收入增加或不变的始终占主流
相比上个月，本月受访者对未来收入的预期基本持平，接近80%受访者预期自己的收入不变或增加，其中39%的受访者预期自己的收入在未来1年将会增加，相较于上个月增加了1%。
图：5-10月受访者对未来1年收入的预期
不同能级城市：二三四线城市收入预期乐观，一线城市和县城偏悲观
未来没问题：二三四线城市的受访者对未来的收入预期较为乐观，预期自己的收入不变或增加的占比均超过了80%；
未来不太好：一线城市和县城对未来的收入预计偏悲观，预期自己的收入不变或增加的占比均不到70%；一线城市的受访者主要担心自己未来的收入会下降，这一比例达到了24%，而在县城的受访者面临更多的不确定性，不清楚自己未来收入变化情况的占到了15%，高于其他三个能级城市的合计比例。
图：10月受访者对未来1年收入的预期（不同能级）
不同区域：珠三角最稳定，山东半岛最乐观，长三角最悲观
最稳定：珠三角的受访者对未来收入预期最为稳定，有50%受访者认为自己未来一年的收入不会变化，另有33%珠三角的受访者认为自己未来收入将会增加；
最乐观：山东半岛的受访者对未来收入预期最为乐观，有49%的受访者认为自己未来收入将会增加；
最悲观：长三角的受访者对未来收入预期最悲观，有25%的受访者认为自己未来一年的收入会减少或者失业。
图：10月受访者对未来1年收入的预期（不同区域）
3、政策怎么调？
整体：下半年以来伴随调控政策由松到紧的转向，大家对政策趋紧预期始终较强
依然趋紧：三季度以来，房地产政策调控政策有所转变，多地收紧楼市调控，因此7月开始预期趋紧的受访者占比达到了45%，相较于6月提升了9个百分点，7-10月对政策趋紧的预期变化较小，政策走向预期较为明朗。
图：5-10月受访者对未来半年楼市调控政策的预期
不同能级城市：一线城市政策最紧，三四线偏松
一线最紧：58%一线受访者认为未来半年楼市的政策将会趋紧，而认为政策将会趋松的仅为8%。
三四线较松：35%在三四线城市工作的受访者认为未来半年楼市的政策将会趋紧，而45%的受访者认为政策没什么变化，另外有14%的受访者认为楼市政策将会趋松，这一比例在四个能级的城市中最高。
图：10月受访者对未来半年楼市调控政策的预期（不同能级）
不同区域：长三角、珠三角政策最紧，中原政策最松，山东半岛政策最平稳
难兄难弟：珠三角和长三角是唯二超50%受访者认为所在城市未来半年楼市调控政策将会趋紧的区域，也是唯二不足10%受访者认为所在城市未来半年楼市调控政策将会趋松的区域；
未来可期：中原地区有20%的受访者认为所在城市未来半年楼市调控政策将会趋松，远高于其他区域；山东半岛仅有33%的受访者认为所在城市的未来半年楼市调控政策将会趋紧，比全体均值低11%，另有半数认为政策无变化，该项占比在各区域中最高。
图：受访者对未来半年楼市调控政策的预期（不同区域）
到底买不买？
8月以来居民购房需求逐步归于理性
近两月居民购房意愿一致，均有44%的受访者购房意愿强于上个月，拉长时间线来看，近三月居民购房意愿相近，且整体来看购房意愿低于6、7月份。随着调控政策逐步显效，需求也逐步归于理性。
图：5-10月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化
一线城市购房意愿最强，县城购房意愿最弱
最强：期望在一线城市购房的受访者本月有54%的受访者购房意愿强于上个月，高出总体水平10个百分点；
最弱：期望在县城购房的受访者本月仅有33%的受访者的购房意愿强于上个月，低于总体水平超10个百分点；
图：10月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同能级）
长三角购房意愿最强，中原地区购房意愿减弱
最强：期望在长三角区域购房的受访者本月有56%的受访者购房意愿强于上个月，高出总体水平12个百分点；
最弱：期望在中原地区购房的受访者本月有21%的受访者购房意愿弱于上个月，高出总体水平5个百分点。
图：10月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同区域）
总结与企业策略建议
总结来看，随着疫情的有效控制和社会秩序的逐渐恢复，房地产市场进入了较平缓的发展期，大部分受访者对未来的收入、政策和房价预期都较为稳定。本月居民置业意愿和上月总体持平，但是希望在一线城市和长三角这样的热门区域置业的热情仍然很高。
企业策略建议
①一线城市多关注刚需型产品：计划在一线城市购房的受访者购房总预算大部分相对较低，建议在一线布局的房地产开发企业可多关注刚需型产品的开发和设计，一方面可以满足更多购房者的需求，另一方面也可以加快去化的速度。②关注长三角和关中地区：长三角和关中地区中认为未来半年房价将上涨的受访者比例分别为44%和40%，计划在长三角和关中地区置业的受访者中有56%和49%购房的意愿强于上个月，均为各个区域的最高，建议房地产开发企业可更多关注长三角和关中地区的机会，稳健布局。
