我说：深圳走向都市圈，其实已经不再是一个判断，而是一个事实。我们很多人都只关心房地产，但企业、产业的新变化，才是根本。
Part 1
我们都知道，深圳最新又获得了中央的多达40项的综合改革授权，那么，这对于深圳的企业、产业，又会发生什么影响？
让我们用简单的逻辑来描述：
深企搬去莞惠，这已是不需要列举数据的事实。你到东莞各镇走一走（除了城区），看看新闻，基本上都已是深企的天下了（包括房地产）。每个镇上，最有实力的企业，几乎都来自深圳。包括国家高新企业扎堆的松山湖，华为像个明星一样盘卧在那里。
显然，深企搬去东莞的数量和速度，根本上取决于深圳的“泵血”能力。这是我们要判断深圳都市圈的一条铁则，所有的城市都要承认，东莞、惠州未来如何，根本点要看深圳如何，深圳主导了都市圈的产业调整、人口调整。就是说，只要深圳对外的吸附能力继续上升（包括吸引人口、企业、资金的能力），那么，深圳的产业结构、人口结构调整，就会继续发生并且更加剧烈。这个情况下，深企搬去莞惠的速度只会更快，数量也只会更多。
回头看，在“先行示范区”40项放权政策之下，深圳未来的“泵血”能力增强，这是显而易见的判断。因为，先行示范区，全国只一个，这些放权，全国也只一个。对于外资、内资都一样，在别处得不到的优惠条件，在深圳能够得到。“40条”的意图也很明显，就是要深圳面向全球引进更多的优秀企业、优秀人才。那一定会对深圳的现状企业、现状人口，产生“挤出”。这些企业搬迁到了东莞、惠州，也一样会在当地产生“鲶鱼效应”，对当地的现状企业、现状人口产生“挤出”。这样一圈一圈，形成涟漪效应。
看下面这四组数据，便能看出东莞人口、产业结构的变化剧烈。2010-2017年，东莞批发零售业人口大降26%，IT、教育业人口分别大升9成、2.8倍！制造业则维持平稳。
所以，深圳本身正在发生的事实也好，又新增的“40条”也好，最终都指向一点：深圳的变化，将引发包括深圳、东莞在内的整个深圳都市圈，出现剧烈的结构调整。对于人口而言，是人口结构的调整，想来深圳的人越多，就会有越多人呆不下深圳，而去周边。同理，对于企业而言，是产业结构的调整。想来深圳的企业越多，就会有越多企业承受不起深圳的高成本，而搬迁到周边。
举个例子，南方日报2018年底的一次调查显示：深企向东莞转移速度明显加快，且呈现出整体搬迁或总部转移的趋势。随机抽取的100家迁入东莞的深企中，计划2年内搬迁的占比从10年前的5%升到了29%。深企对搬迁东莞的一个代表性评价是：“产业配套完善，相比深圳成本优势明显”。
Part 2
城市趋势是一个明了的问题，但从企业决策的角度，搬到哪里去，就像我们买房子一样，是一个微观计算。新型产业园区的开发商必须要解决他们的问题，才能够吸引到他们。
那么，深圳企业做出决定搬迁到东莞，利弊是什么？他们考虑的是什么？
讲两个故事：
疫情期间，我去访问了一家从横岗搬到了凤岗的眼镜原材料生产企业。老板讲了她的搬迁考虑：一是，在横岗，她的店面原是在一间很破的商住楼里，曾有日本合作商来考察，觉得她的企业很没有形象，不利于做大做强。二是，她做了多年这个行当，也积攒了一笔不小的资金，不想再继续租办公楼，而是想有一个属于自己的固定资产，让多年的积累得到保值。在凤岗购置了新的办公楼之后，一则觉得整个公司的形象提升了，合作者更加放心。二则是自己的物业，资金也有了去处。不利之处则是，通勤成本上升，的确会发生员工流失。
第二个故事，在西丽有一家做建筑配电设备生产销售的企业，做西门子代理的同时也做研发生产，做了10几年，还成了深圳市高新企业。年销售额大约6-7千万。前不久房东一次性加租40%，单位租金超过45元/平米/月，还不愿意签长约，管理层萌生了把生产部门搬走的意愿。在内部展开了员工调查（反对者多），也到了龙岗、光明、沙井、观澜去找新址。几经比较，更有意向去东莞。原因是，关外的那些厂租也都到了40块/平米/月，而龙岗虽然低一些，但综合比较下来，反而东莞的临深镇更划算——她大概测算，如果能以25块左右的租金在东莞生产，在效率损失可容忍的情况下，净利润可望提升14%。后经过协商，房东让步了10%，签了3年，算是暂安。但这件事的确让管理层开始认真考虑企业的未来，认为深圳厂租上涨是大趋势，西丽又要规划国际科教城，走是迟早的事儿。另外还有一个原因，和上述那位眼镜老板一样，这位配电老板也是想把多年积攒下来的钱买物业办公而不是再继续交租。
加上其他我所跟进的案例，深企搬迁背后的计算，大致可梳理如下。
1）成本的倒逼。无疑这是最大的原因。我了解的一些带有制造性质的企业，对工业产房的租金承受极限都在逼近。有企业主讲，这些年，利润是逐年下滑的，为上升的地租吞噬。
2）所服务大企业的搬迁。深企搬走，往往不是一家走，而是会带动上下游。比如华为是最典型例子，走一家大的，上下游供应商可能要走一群。后台有个企业主说，深圳有家做液晶显示屏的，搬到了四川，也带走了一些上下游供应商。
3）公司形象的提升需要。有些企业在深圳发家，历经多年打拼，走到一个跃升的阶段了，但企业仍然在破旧的工业园区交租。想继续做大，却无力承受更换高品质办公场所的成本。而换到东莞去，可以进驻水平更好的新型产业园区，但成本往往只有深圳的一半。
4）外来城市的挖角。他们能够给出更好的条件，比如地价免费、帮助上市等等，对一些企业的诱惑力是很大的。
5）自置物业的考量。比如上面两个案例，都有这样的想法。
…………
总体上，这是一个综合的利弊权衡的结果，在企业自身去制定转移决策的时候，他们会注意综合考虑多方面的因素，这是我们在分析产业变化的时候要注意的。
Part 3
如上所讲，能留在深圳，当然很好，无疑运营效率更高，城市营商环境也更好，但是成本、形象、转型等等问题，也都越来越产生更大的催逼压力，这会造成企业竞争力下滑。深圳政府一定会通过很多手段来缓和这样的趋势，但对企业而言，他们不会不明白，这只会减缓而不会逆转。企业必须要为自己的未来提早打算，搬到东莞去，运营效率会损失，营商环境会降低，运输、通勤成本会升高，但补偿是：更低的土地、用工成本，更稳定的价格预期（深圳只会有越来越高的涨价预期）。最终，企业的竞争力更有机会上升。
当然，最好的答案一定是：选择一个效率损失最小、成本降低最大、公司形象提升又最佳的方案。
从这个结果反推，企业如何选择符合自己未来的搬迁地，我们可以总结出几条比较重要的参考，像普通人买房子选盘一样。
第一，区域的门槛、成本优势。
首先，深企跑太远未必划算，首选一定去东莞，尤其是临深9镇。有很多企业跑到了内地去，从成本的角度当然降得更多，但是面临的风险是：可能丧失了深圳以及大湾区这个中国最有活力区域的商业机会，以及失去了东莞这个拥有全产业链配套的全球制造基地。这对企业竞争力的影响到底是好是坏，要企业家自己去判断了。
就是去东莞，不同的镇也有不同的特征，距离深圳都是差不多的距离，但门槛、成本都会不同。比如去松山湖，门槛很高，很多深企可能都已经失去了资格。而像长安、虎门，都是东莞的传统产业强镇，长安的国家级高新企业达到了令人恐怖的600家。反而像凤岗、塘厦、清溪这些镇，对于深企的欢迎程度更高。比如在凤岗，像已经进入运营阶段的天安数码城、都市智谷这样的新型产业园区，办公成本不过是35元/平米/月，仅只是深圳同类写字楼的1/8。正在销售的京东智谷，写字楼售价也不过是1.2万/平米，厂房价格更低，在东莞也是非常洼地。门槛、成本，是企业选择搬迁的第一要点。
比如，我最新得到消息，截至今年9月，在凤岗的京东智谷产业园已经成功引入了206家湾区企业，包含高新企业68家，规上企业11家，重点是：其中深圳企业占比高达61%。
第二，区域未来的基础设施改善预期。
深企搬到东莞，第一顾虑首推是：当地与深圳连接的交通设施不完善，以及当地的城市化品质不高。这造成了企业成本的上升，以及在职员工的反对（因通勤成本过高）。
所以，深企更应该选择那些未来基础设施改善预期非常显著的区域，尤其是有深莞轨道联通的区域，包括城际铁路、跨城地铁等等，以及要参考当地政府未来的城市规划。比如说，东莞和深圳未来有多达8条地铁联通，企业要去研究这8条轨道的站点规划、开通时间。但同时，还要结合着产业聚集、成本比较的考量，来做权衡。有些区域，虽然轨道连接都很好，但是现在进入的成本高。而另一些区域，现在虽然基础设施弱一些，但是预期改善的速度会很快，那么后者可能更好。
第三，开发商的产品打造以及服务链接能力。
最后一个因素，很多观点都忽略了，就是产品本身的质素。差不多的区域、差不多的轨道联通预期，企业该怎么选？落到很微观的进驻地来讲，开发商的产品和服务能力就非常重要了，这和我们买房子是一样的。
刚才说了，企业搬到东莞，其中有两个考量——形象提升、自置物业保值。这都要求必须是优质的产业园区，才更适合他们。因为这样的项目，可以让深企在园区得到更好的形象提升的同时，能够获得更多的软性服务。我必须说，在东莞，拥有这样的优质项目的镇子，太少了。很多镇子满足前面两个条件——成本低、基础设施改善预期好，但并没有这样的产品，以及服务能力。
在东莞，能够同时满足上述条件的区域，目前可能只有松山湖、凤岗做的最好。
松山湖自不待言，政府鼎力打造，公共配套最好，产业集聚度最高，进驻的企业也最强大。但如前所言，现在企业进驻松山湖的门槛、成本也比较高，不是非常有“科技含量”的企业，一般还进不去。
而凤岗则属于未来的“新兴区域”，拥有3.4平方公里的“人工智能小镇”，近年来引入了天安数码城、京东智谷这些产业巨头，为入驻企业提供了非常优质的配套环境。同时，这些产业巨头还能为入驻企业链接非常丰富高效的服务，这是东莞其它大部分区域所不具备的。
Part 4
比如这其中的京东智谷，我认为，对深企转战东莞，把握下一场科技高地，是一个非常值得关注的产业项目。
我们之前说了凤岗的一些原因，《两个“来得更快”，提醒深企早点去东莞占位置！》，这里再简单叙述。
1）项目所在区位凤岗，三面临深，距离深圳就业中心只有30公里，与深圳东部国际大学城咫尺之遥，也是这次东莞规划的“融深9镇”之一。
2）凤岗本身对深企非常欢迎，力推“凤深融城”，建设“人工智能小镇”引进深企，京东智谷是其核心之一。现已有中集、华润万家、都市丽人、天安数码城以及京东智谷等，涉及总投资高达数百亿之巨。
3）凤岗的基础设施与城市化水平将快速提升。新规划的深惠城际，凤岗是东莞唯一设站的区域，未来将直通前海。1-2年内，深圳10号线横穿凤岗也将启动，“深莞半小时通勤圈”正式形成。凤岗也启动了169项城市品质提升工程，为深企营造更好环境。
4）京东智谷硬件高质，为广东省及东莞市重大产业项目，总投资高达200亿元，总建面约180万平方米，未来将打造“具有全球影响力和国际竞争力的人工智能创新高地”。
除了以上这些优势，京东智谷还有自己非常独特的“竞争利器”。那便是，京东拥有强大的电商、物流、京东云、AI等独特优势，可为进驻企业提供丰富的“赋能”想象。该项目建成后，可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，京东也会投入自身资源，给予进驻企业全方位支持。
比如举个例子，深圳一家在全国拥有500多家连锁店的大型时尚形象管理公司，希望在电商和物流方面有更大突破，京东智谷通过系统梳理，最终帮助企业成功进入京东云仓。帮助企业实现提前备货、库存共享，降低了企业仓储和运输成本，电商平台销量显著提升。
Part 5
最后，我要说，深企搬迁一定是个艰难的决定。大家都知道深圳很好，“40条”之后深圳更有机会变得更好，所以，能够留在深圳当然留下来。但今天我们面临的局面，是在城市群内部，城市之间进行剧烈的产业结构、人口结构大调整。
这个调整才开始，不会因为我们不喜欢它就停下来，所以，在在新时期，企业和个人一样，都要学着顺势而为。既然未来是一个“都市圈”的概念，那么，企业就要学着改变思维，用“都市圈”的眼光看待深圳、看待东莞。无论是企业选择在哪里，我们最重要的目的是：要能够继续做这个都市圈的生意，做大湾区的生意。这一点，其实和个人的买房选择是一样的，如果未来这个都市圈不可阻挡，那么呆在深圳的性价比实在太低的话，为什么不早点谋划下一步棋？说不定转战东莞是综合回报更大的选择呢？
