三季度北京写字楼空置率还在上升,但已有企业在加速扩租

2020年10月14日 18:09
大健康行业或成下一个风口。

记者 | 孙梅欣

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各大机构近期公布的数据显示,尽管今年三季度北京写字楼市场的租金下降和空置率上升趋势仍在持续,但下行趋势已经有所放缓。

世邦魏理仕的数据显示,三季度北京全市样本优质甲级写字楼平均租金为416.1元/月/平方米,同样本环比下滑0.3%。这一环比降幅较二季度1.2%的环比降幅已经有所收窄。

戴德梁行的统计数据也呈现这一趋势。报告显示,三季度北京全市及五大核心商圈市场租金分别为348.4元/月/平方米和393.2元/月/平方米,分别环比下降2.8%和2.9%,较二季度呈现的5.0%和4.5%降幅均有所放缓。

不过从空置率来看,仍处于近年北京写字楼空置的最高水平。世邦魏理仕数据显示,北京三季度甲级写字楼空置率环比攀升2.1个百分点,达到17.7%。戴德梁行数据显示,北京全市及五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%,均创十年来历史新高。

虽然疫情加速了北京写字楼空置率上升和租金下行,但实际背后的因素更加丰富。“疫情固然是上半年写字楼市场下行的一大因素,但从去年开始中美贸易争端对企业、产业的影响,就已经导致空置率出现上升。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想表示。

另一个重要是因素是北京写字楼市场新增供应量的大批上市。世邦魏理仕数据显示,三季度北京写字楼市场有5个新项目交付使用,供应总面积达到36.07万平方米。

“由于疫情影响,原本计划在上半年入市的一些新项目,延期到三季度交付,使得市场供应量加大,尤其在北京新兴区域比较多,拉高空置率。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为,从市场反应来看,本季度写字楼市场净吸纳量回正,达到5.38万平方米,结束了前两个月负值的净吸纳水平,新租交易总量环比上升20%:“三季度开始新租比退租要多,退租企稳,市场需求开始有所回暖。”

尽管如此,今年前三季度的净吸纳量仍不容乐观。第一太平戴维斯数据显示,2019年北京三个季度的净吸纳量大约在40万平方米左右,而今年至目前约为9.2万平方米的净吸纳量,较去年同期下降了47%。

从区域来看,中关村、金融街等核心地区所受到的影响比较小,仍然保持很低的空置率。“新兴区域的空置率比较明显,例如通州、丽泽板块。”孙祖天表示,新兴区域的市场接受度以及企业入驻率有蓄客过程,但上半年的蓄客周期就被疫情打断:“本季度丽泽活跃度回升,主要由于一方面租金较低,另一方面丽泽对一些中资企业仍有很大吸引力,也比较认可。”

他透露,本季度就有一家中资证券企业租用了丽泽项目的一整栋楼,可见对区域还是较为认可。不过由于未来6个月,全市预计新增供应的54.47万平方米写字楼供应量,有八成都位于丽泽板块,因此区域内仍存在较大的去化压力。

从新租企业来看,金融、科技两大行业,仍是重要的租户来源,同时受益于疫情期间居家工作、教育的需要,在线教育办公、在线行业、新媒体等线上相关行业企业有较为明显的扩租需要。

“虽然在线教育企业对成本考虑较多,可能会租赁在非核心区或者乙级写字楼,但是有较大比例的市场吸纳量。金融行业仍然集中在核心区域。”孙祖天表示,三季度消费行业相关企业和外资企业的租赁需求、信心都在回归:“特别包括外资企业搬迁都是向更高级别写字楼租赁搬迁,体现出的还是信心。而在目前租金下降的时期,对于资金较为雄厚的企业而言,反而是比较好的换租或者扩租的时机。”

他认为,尽管北京今年空置率上升,但过去多年由于持续处于供不应求的情况,因此极低的空置率导致了市场活跃度也较低,现在市场则出现更多选择:“即便是今年的空置率水平,北京仍是全国空置率最低的城市之一,本身经济基本面还是十分强劲。”

值得注意的是,健康相关行业正成为受益于疫情并得以抓住机遇快速发展的行业。李想透露,在整理北京前三季度市场成交租户落地情况时发现,除金融街之外,包括CBD、丽泽等在内的其他各区域,都有健康医疗的企业在落地:“这是非常重要的信号,大健康概念会成为新的风口,并且会比P2P平台、共享办公等行业对写字楼的需求更扎实。”

同时,今年9月21日印发的《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》首次公布的119.68平方公里区域,涵盖科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区三大片区。李想认为,契合自贸区规划的相关产业带入,对于北京写字楼租赁市场将有所带动。

不过,就现阶段而言,最大的风险和不确定性仍是疫情本身。“很多业主和租户都表达出对可能出现的二次疫情的担忧。但是大部分市场意见认为,由于已经有防护准备,所以即便疫情反复,影响也不会有年初时候那么大。”孙祖天表示。

市场人士认为,从目标表现来看,未来3-6个月的时间里,北京写字楼市场有望恢复到疫情前的水平,但整体来看,今年四季度到2021年仍是较为艰难的时期,但空置率会有所上升。“从2022年开始,由于供应量高潮过去,2022-2023年可能整体市场会有所复苏。”李想表示,从中长期的投资角度来讲的话,整个北京写字楼市场仍有很大潜力和发展空间。

来源:界面新闻

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