文|时代财经
“房地产不像其他行业，需求不会消失，只是延后了”，在疫情最为严重的2、3月份，这是不少地产分析人士对后市的预判。从实际成交看，该预判不无道理。
在往年的楼市中，8月属于传统淡季，但2020年的8月并不如此。据中指院初步估算，今年前8月月均成交面积虽同比仍降6%左右，约2760万平方米，但降幅在持续收窄。单8月份，短期需求释放仍较积极，重点城市成交延续同比回升趋势，同比增幅在两成左右。
来自克而瑞的数据显示，1-8月TOP100房企累计业绩增速自7月首次回正后继续增长至6.2%，8月单月销售操盘金额为9761.7亿元，同比进一步提升至30.7%，7月份增速为25.7%。
一位华南房企销售高管9月2日向时代财经表示，8月整体市场感觉比之前要火热。其举例称，公司旗下一个项目8月单月成交金额达到7亿元，是项目开盘以来最好的单月成绩。
8月淡季不淡
尽管上半年绝大部分房企的目标完成率都不到四成，但在8月召开的业绩会上，它们均不约而同地表示疫情对全年销售影响不会太大，有信心完成全年目标。而信心来自于下半年销售恢复较快增长。
克而瑞数据显示，TOP100房企单月销售业绩自4月份开始同比转正，此后增幅逐渐扩大，其中7月份销售操盘金额同比增长25.7%，8月份增速进一步提升至30.7%。8月单月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末，已有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。
以最新公布业绩的碧桂园、时代中国、中国奥园为例，该等公司8月份销售金额同比分别增长30.1%、40.96%、41%，前8月销售金额同比分别增长2.91%、22.07%、5%，均超过了去年同期。
上述华南高管称，该公司在广州市场的三个项目，一季度总成交只有五亿元，但后续恢复迅速，截至8月份累计销售额已经超过80亿元，“8月份销售金额虽然对比六七月份不是大幅增长，但都保持了稳定增长。”
广东中原地产项目部总经理黄韬也认为，今年8月传统淡季确实不淡，主要原因是疫情打乱了开发商的销售节奏。以往上半年楼市既有小阳春，也有五一黄金周，开发商往往会集中推货，到了6、7、8月，又是高考、又是暑假，加上台风多发，购房者热情有所减弱，楼市开始转淡。但今年不同，受疫情影响，小阳春、五一黄金周都没有了，大部分购房需求都被迫延后到了七八月份。
黄韬强调，在销售节奏整体后移的大背景下，开发商也不再强调小阳春、五一黄金周或者接下来的金九银十了，都在抓紧出货，能卖就卖，在建的工程也抓紧施工，尽快入市销售。
据黄韬预计，接下来房企销售会进一步提升，但整体仍保持平稳，涨幅不会太大，相信有机会追平或者略超去年的销售水平。
中指企业研究研究主管黄靖亦表示，就三季度整体而言，7-8月市场规模继续回升，进入九月，房企推盘将明显放量，且去年金九成色不足导致去年基数并不突出，9月市场成交规模仍有望保持较高水平，综合而言，三季度市场销量将居高位，整体大概率保持同比增长态势。
不仅销售开始超过去年，房企整体拿地规模也比去年有增长。中指院数据显示，1-8月，TOP100企业拿地总额21162亿元，同比增长7.2%，房企拿地强度同比增强，50家代表房企拿地销售比均值为40.7%，较上年同期上升0.9个百分点。
8月境外发债井喷
今年以来，无论是境内还是境外，房企发债利率都较此前有明显下降，在偿债高峰到来及降低成本的双重需求下，房企融资规模较去年有所增加。
中指院数据显示，今年1-8月，房地产行业信用债发行总规模4472亿元，同比增长14.5%，信用债平均利率为4.45%，同比下降0.90个百分点。8月单月，房地产行业信用债发行规模690亿元，同比增长7.6%。
1-8月，海外债发行规模虽然同比下降18.6%至3324亿元，但8月单月海外债出现井喷发行规模451亿元，同比大幅增长175%。前八月，海外债平均利率为8.00%，同比下降0.83个百分点。
为稳定房地产行业，略有松绑的融资渠道即将进一步收紧。8月初开始，中央就不断释放收紧融资的信号。8月6日，央行发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》提出，下一阶段稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，实施好房地产金融审慎管理制度。
8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，下一阶段市场整体金融监管大概率将有所收紧。
8月20日，住建部与中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，参会的12家房企被要求在9月底提交最新的资产负债表。最新消息显示，监管层为房企划定了“三道红线”，包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍，2021年1月1日其执行。
针对央行的融资新规，尽管绝大房企在8月召开的业绩会上都回应称，对自身公司影响不大。但同时不难发现，这些房企都表达出了降负债的意愿。
碧桂园首席财务官伍碧君就强调，碧桂园正在进一步降低资产负债率；合景泰富主席孔健岷直言，降低负债率是最想做的事情；旭辉主席林中、恒大夏海钧、新力首席财务官许进业均表示，公司从去年就开始降杠杆……
黄靖预计，未来房企融资环境整体偏紧，但不同房企融资难度呈现差异。目前财务状况未触及三道红线的房企，受到限制较少，未来融资相对容易；三道红线都亮红灯的房企，则会受到较多限制，未来融资会相对困难。
