京汉股份获20亿资金纾困,地产大佬交接后奥园谋新局?

2020年08月13日 22:52
经历重重考验的郭梓文,这次从田汉手里拿下了京汉股份的控股权。

文|野马财经 武占国

两个月前,京汉股份完成股份转让,从此开启了一系列权力交接。

近日,由奥园主导,京汉股份拟与另外三方签订近20亿资金纾困协议。自从身价170亿的地产大佬郭梓文入主京汉股份后,公司动作不断。

而从雄安走出的地产大佬田汉,却也因为资金困局从京汉撤退。

奥园入局,疏解资金困境

8月12日晚间,京汉股份(000615.SZ)发布公告称,公司与奥园集团、信达资产、奥园科星,拟签署资金纾困协议。协议内容显示,信达资产以不高于19.79万元分批收购京汉股份11份相关债权人的债权。

相关债权完成收购后,京汉股份及子公司前述债务的债权人将变更为信达资产。这也是奥园集团入主京汉股份后,再一次展开整合工作。

京汉股份相关负责人告诉野马财经,奥园联合信达对京汉股份进行纾困,能帮助公司减轻债务压力,优化融资结构,降低债务成本。同时表示,股东方看好公司未来发展,后续还将依据收购协议约定提供约5亿元流动性支持,解决公司流动性问题。

此前,6月30日,京汉股份公告称,京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权,完成过户。郭梓文正式取代田汉成为京汉股份的实际控制人。

与此同时,京汉股份完成股份转让,也展开了权力交接。京汉股份提前进行董事会换届选举,现奥园集团任职的四人拟成为公司董事会成员,任职非独立董事。同时,京汉股份与奥园科星签订《借款协议》,总额不超过5亿元,期限不超过一年,年利率为8%。

事实上,奥园能够入主京汉股份,也得益于其近几年不断地扩张以及不错的业绩。从2015年房地产去库存开始,我国开启新一轮房价大涨,与此同时中国奥园的业绩开始水涨船高。

从2016年至2019年,中国奥园的总营业额分别为118.27亿元、191.15亿元、310.06亿元、505.31亿元,增速高达60%以上;与此同时,公司净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元,年均增长率同样高达60%以上。

中国奥园业绩的高速增长,一扫此前发展遇阻的阴霾。对比,中国奥园近几年的快速发展,田汉控股的京汉股份却是因为遇到资金困局而被迫转让股份。

转让前,遇到资金困局

2020年伊始,一场瘟疫席卷而来,人流冻结、众多企业陷入困局,近一年来密集抛售项目资产回笼资金的京汉股份(000615.SZ)终于易主。

从公司财务的角度看,野马财经发现,田汉也算是被迫离场。

京汉股份公布的2019年年报显示,公司实现归母净利润1209万元,看似公司仍然在盈利,但实际上公司盈利能力却是大幅下降,公司的扣非净利润为亏损1.21亿元。

利润表显示,销售费用和财务费用出现异于其他指标的反常增长,进入2019年公司房子更不好卖了、融资成本也增加了。而这也是房地产市场整体表现的一个缩影,地产行业也不再有2016年后的荣光。

现金流量表也显示,同比上年10.92亿元的净流入,下降幅度达30%,只有7亿元。不过,京汉股份显然仍处于扩张期,近几年的投资活动现金流净额一直在增加,从2017年6.8亿元,到2018年的8.5亿元,再到2019年的14.3亿元。

来源:京汉股份2019年年报

从拿地上的投入看,公司新增土地储备的只有一块,相对2018年5宗新增土地储备,大幅下降。

事实上,京汉的筹资却跟不上,只有2017年公司的筹资活动产生的现金流净额是20亿,此后两年都是净流出状态,分别流出1.58亿元和4.44亿元,融资难度加大,融资成本上升也是众多房企的写照。

所以,至少从公司财务情况看,田汉的离场,显得有些无奈。

地产大佬完成交接,中国奥园谋新局?

中国奥园是一家成立于1996年的公司,早期以装修装饰起家,创始人为郭梓文。

如果说田汉是小地产商,那么比他更小的地产商还有着千千万万,不过至少在中国奥园的郭梓文面前,田汉算是小地产商。田汉的身家是20亿,郭梓文是170亿。

郭梓文成名较早,于2001便被媒体评为中国房地产十大风云人物之一,2002年,郭梓文荣登《福布斯中国100富人榜》第98名,但是风光过后却是“上当受骗”陷入沉寂,沉浮几年后郭梓文才风光再起。

田汉原本是雄踞一方的地产富豪,在全国并不知名。2017年,雄安新区规划出台后,他开始名声大振。

早年间,郭梓文从湖南出版集团手中买下诚成文化(现名百川能源,600681.SH)11.3%的股权,准备借壳上市。谁料想郭梓文刚买下不久,诚成文化“暴雷”,背着数亿元的担保贷款,郭梓文的上市路一夜梦碎。而奥园总部还被爆出裁员,质疑声不断。

2008年,金融危机爆发,重新站起来的郭梓文,开始向北京进发。次年,奥园斥资3.7亿元获得北京著名烂尾楼“长安8号”的操盘权。郭梓文毫不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心:未来三年内赚回130亿。

现实再一次给了郭梓文一次沉痛的打击,该项目入市两年只卖了13亿,第三年项目转卖,130亿的美梦破灭。

2015年,中国奥园再次开启大幅扩张,负债和土地储备开始大幅增长,贷款和拿地能力是考验一个房企能力的重要指标,奥园这两项能力都很厉害。如上文所述,这次奥园开启扩展,业绩也大幅增长。

经历重重考验的郭梓文,这次从田汉手里拿下了京汉股份的控股权。

截至2019年末,中国奥园土地储备规划总建筑面积1425万平方米,项目达280个,覆盖超过30个城市,其中大部分在粤港澳大湾区。

至于京汉股份未来,上述知情人士告诉野马财经,目前公司主要聚焦资产整理和盘活流动性,对于未来的规划,会待下一步系统性筹划。

京汉股份实控人变更后,虽然公司股价波动幅度加大,成交量也有所放大,但是股价也无更大的突破,截至8月13日,公司当天涨幅为2.54%,收盘价格为4.44元/股。

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