刷新地价后的仙林湖,未来还有倒挂吗?

2020年08月07日 18:32
仙林湖板块现状分析。

要提起南京的一大特色,“扎堆”的大学一定算一个。从前的老校都零散地分布在鼓楼、玄武这些老城区,后来慢慢新建起来的校区就逐渐形成了现在的仙林大学城和方山大学城。

不管是仙林还是方山,在大学城形成之前都谈不上是南京关注度较高的区域。不过随着大学城的形成、以及周边的各种商业配套齐全以后,这两个板块便成了许多新南京人来上学、就业以后定居南京的首选板块。

尤其是仙林板块。几年前去仙林湖板块的时候,完全不会想到六七年的时间,这里就发生了天翻地覆的变化。那时候的仙林尚且不过是一个万元左右的刚需板块,现在却变成了备受追捧、项目开盘屡遭哄抢的热门板块。

地段、学区、环境、商圈,成了这里在一众热门板块中异军突起的重要因素。

壹/

4年时间,二手房价翻一番!

地铁二号线坐到底站经天路下车,一下来能看到这里热度颇高的二手房:高科荣境。

2020年1月2日,高科荣境在售楼处进行收官开盘,加推最后一栋10号楼共81套房源(除去7套人才房),首付8成,均价30998元/㎡,所有房源已全部售罄。共2994组有效报名,中签率仅2.7%。

高科荣境最新二手房均价已经到了42457元/㎡,最高的成交均价高达48877元/㎡,也是仙林板块目前二手房均价最高的项目。

板块内其他二手房项目均价基本在3.5万/㎡上下浮动,4年前的板块内二手房均价完全不可与今日同日而语。

拿2014年建成的老小区保利罗兰香谷来说,小区目前均价在3.5万/㎡左右,最新一套二手房源于今年7月18日成交,均价为36215元/㎡;而链家网数据所能找到成交最早的房源为2016年1月,均价仅仅18506元/㎡。

4年半的时间,板块二手房价格足足翻了一番。

贰/

1家独大,板块内仅1盘在售!

仙林板块目前可以说是“毫无竞争可言”,板块内仅有水沐雍荣府一盘在售。

水沐雍荣府即仙林湖G67地块。2019年10月10日,仙林湖G67地块被招商蛇口以总价31.4亿,楼面地价17867元/㎡拿下,与目前仙林地王栖霞建设G16地块的地价(27142元/㎡)有近1万元的差距。地块位于仙林副城白象片区北部,东、南至规划道路,西至毕升路,北至齐民中路。

水沐雍荣府预计8月中下旬加推112㎡、137㎡户型,目前在售11-16、18号楼房源,所剩主要是低楼层房源,主要在售的户型建面约89㎡、112㎡、137㎡,销许均价为31517元/㎡,装修房交付,交付时间预计2022年8月底。

户型参考:

虽然同在仙林板块,买房人对水沐雍荣府的“买账”程度似乎远不及高科荣境、甚至不及价更高的融信世纪东方。

尽管“一家独大”,但是项目今年的3次加推没有一次在开盘当日售罄的,即使5月29日首开普通房源中签率低至9.8%,开盘当日收获了去化约9成的成绩。

我们再来看看融信世纪东方的收官数据:

今年5月29日,融信世纪东方加推4、7、10号楼共324套房源,均价约32000元/㎡,户型建筑面积约88㎡、99㎡、116㎡、131㎡、133㎡五种。人才房共433人报名摇号,共98套人才房源,中签率22.6%;普通房源共226套,共4484组有效报名,中签率5%。项目当日售罄,正式收官。

未来地王项目栖霞建设G16能否延续高科荣境和融信世纪东方的辉煌,尚未可知。

叁/

地王来袭,仙林湖未来是否可期?

5月20日,仙林G16地块经过52轮竞拍,被栖霞建设以总价17.5亿拿下,楼面价27142元/㎡,人才房建筑面积200㎡,仙林湖地价被刷新。

这是仙林湖时隔7个月再次迎来宅地出让,值得注意的是,地块内限高35米,虽然地块规划尚未出炉,不过地块内部住宅产品大概率将打造为洋房或小高层。从仙林湖周边的自然环境和人文气息来看,这样的低密产品应该会更受买房人追捧。

虽然才拿地两个多月的时间,项目已经在开始做开工前期的准备工作了。项目将由栖霞建设与大发地产合作,并由大发操盘,这也是大发地产在南京的第6个项目,目前开始组建团队。

这也是板块内目前唯一待售地块了,仙林湖的宅地在前两年就已较为稀缺,无论是水沐雍荣府还是栖霞建设G16地块,都是在仙林湖这个大板块的“外环”上“量体裁衣”划出的宅地。同此前的项目相比,距离地铁2号线底站经天路和地铁4号线底站仙林湖站都稍远一些。

六七年的时间,已经让仙林湖的配套相当成熟。人文层面几乎无需多说,拥有全省15%的高等教育资源:南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京中医药大学等约16所高等学府,近20万在校师生;K12基础教育(即幼儿园至高中阶段)不断扩容,目前建成、在建、规划的公办学校达到21所,包括11所幼儿园、6所小学以及4所中学。

交通配套的话,除了已经建成使用的地铁2号线和4号线之外,规划的S5号线预计在2025年建成使用。医疗配套也相当优渥,有泰康仙林鼓楼医院仙林分院、在建的江苏省中医院仙林分院还有规划为养老用地的仙林G09地块。

仙林湖商圈更是南京五大人气商圈之一,金鹰奥莱、金鹰湖滨天地、仙林万达茂……还有在建的苏宁仙林广场、荔枝广场、羊山湖风情街等,着实可以说是商业体环伺了。

仙林湖商圈也“养活”了相邻的不少板块。无论是去栖霞山板块、龙潭板块、汤山板块还是青龙地铁小镇去看住宅,置业顾问但凡提到周边已有的商业配套,势必是说“自驾xx分钟即可到达仙林湖商圈”,满足日常需求已是绰绰有余。

因此这里也不乏许多投资客入驻。

不过仙林现在的地王项目地价就已高至2.7万/㎡了,入市价格或将突破3.5万/㎡。和板块内绝大多数二手房项目3.5万/㎡的均价或许差别不大,未来仙林湖板块是否还存在更大的升值空间,在这里打上一个充满期待的省略号……

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