文|野马财经 蔡真
编辑|缪凌云
24.3亿元的转让价格，与目前泰禾的债务状况相比，差距明显。
不过，有了万科背书，泰禾的融资将会更加容易，从而盘活那些价值不菲的烂尾楼，然后产生健康的现金流，这是万科"授之以渔不如授之以鱼"的意义。
8月4日，泰禾集团发布《简式权益变动书》，标志着万科入股一事正式靴子落地。
此前泰禾集团（000732.SZ）发布公告称，公司实际控制人黄其森与海南万益管理服务有限公司于2020 年 7 月 30 日签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有泰禾集团的 19.9%股份转让给海南万益。而海南万益则是万科的全资子公司。
此次标的股份转让价格为4.90 元/股，转让总对价为24.3亿元。消息一出泰禾集团开盘涨停。8月5日泰禾集团收报5.51元/股，下跌0.90%。
这份股权转让协议有许多先决条件：根据补充协议内容，泰禾需要制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营，能支持目标公司可持续经营，并且该债务重组方案的上述作用能得到双方的一致认可。
并且，万科不对泰禾集团及目标公司的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为其提供任何增信措施或财务资助。不过在标的股份转让完成之后，万科将协助泰禾集团完善公司治理，盘活存量资产，支持目标公司正常经营。
有市场消息称泰禾计划最早在8月底前出台包含境内外债券和非标在内的债务重组草案，并于9月完成协议签署。
本次权益变动后，泰禾投资持有股份占泰禾集团总股本的29.07%，泰禾投资及其一致行动人将合计持有股份占泰禾集团总股本的42.79%，泰禾投资仍为泰禾集团控股股东。
就在协议签署期间，泰禾发布公告称发行规模为15亿元的"18泰禾01" 公司债无法按期支付本息，截至2020年7月7日，公司已到期未归还借款金额高达270.65亿元，公司已被列为被执行人。
根据泰禾集团2020年半年度业绩预告，报告期内公司净利润同比减少193.54%-219.16%；净利润为-14.6亿元到-18.6亿元。
泰禾还债，依旧道阻且长。
01、4只债券1年内到期，借新还旧也不易
除"18泰禾01"外，泰禾集团今年已经发生过一笔债券违约。
7月6日，上海清算所披露信息，泰禾集团2017年度第一期中期票据（简称：17泰禾MTN001）无法按时兑付。
这笔债券是泰禾集团在2017年6月30日至2017年7月3日期间发行的，发行票据价格100元，总额15亿元，发行利率7.5%，期限为3年。
泰禾集团对此表示，上半年受疫情影响，销售、回款均未达预期，中票未能按时兑付本息；目前公司的库存现金存在部分资金受限情况，需定向用于项目建设或项目融资的定向还款。
目前泰禾集团尚有7只债券存续，除上述两只外，还有4只将于1年内到期，一只将于1-3年内到期，尚不确定这些债券会否违约。根据泰禾集团2020一季报，公司应付债券共88.32亿元，截至2020年3月31日，泰禾一年内到期债务为672.4亿元，同期泰禾现金及现金等价物余额仅为41.79亿元。
偿债压力极大的泰禾集团试图借新还旧。今年3月，公司拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券。
从财报来看，去年一季度泰禾集团的经营活动现金流和投资活动现金流还为正数，分别为119.39亿元和7.81亿元；到了今年一季度，两项数据已经变成-29.3亿元和-2.63亿元。筹资变难，回款变慢，泰禾能找到的钱已经不多了。万科的24亿元虽不能救命，但在当下已是雪中送炭。
02、万科到来的意义？
去年整年，泰禾转让和合作开发了大量项目，以缓解债务压力，野马财经统计，仅披露的交易涉及金额就超90亿元。
但这不是长久之计，盘活存货，用好手中资源才能实现造血。
债务危机爆发前，泰禾的院子系豪宅等项目在业内享有美誉。但如今各地在建项目许多都成了烂尾项目，全国业主还成立了自救委员会，至于有多少楼盘，看这张海报便知。
2020年的新冠疫情让泰禾雪上加霜。2020年一季度泰禾营业收入为4.8亿元，同比减少93.57%；归属于上市公司股东的净利润下滑157.99%至-5.64亿元。泰禾称，目前销售情况已陆续恢复至往年同期水平。
2019年6月召开的媒体见面会上，黄其森表示："泰禾有6000亿货值、1000多亿的负债，回旋余地还是非常大的，而且又在一线、强二线。你说这个风险有多大，没有大家想象的那么大，这些东西都是公开的。"
在一系列甩卖之后，目前泰禾集团仍有约4000亿的货值，且主要分布在一二线城市。
据今年一季报，泰禾存货有1500亿元左右，实际供货约2100亿元。
据《时代周报》报道，此前泰禾不少已经停工的项目工地，由于得到了金融机构的输血以及承包方的支持，一些项目已经恢复动工，例如位于上海崇明区的泰禾大城小院项目。
众所周知万科财务状况向来稳健，截至2020年3月底，该公司净负债率仅为34.3%；持有货币资金1732.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元。
而万科成为泰禾第二大股东之代价，不过占据其所持现金及现金等价物的1.4%。
需注意，万科强调不对泰禾集团及目标公司的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为其提供任何增信措施或财务资助，但将协助泰禾集团完善公司治理，盘活存量资产，支持目标公司正常经营。
换言之万科并不打算为泰禾还债，更在意验货和抄底。
但有了万科背书，泰禾的融资将会更加容易，从而盘活那些价值不菲的烂尾楼，然后产生健康的现金流，这是万科"授之以渔不如授之以鱼"的意义。
2014年，中交集团入主绿城，创始人宋卫平逐渐隐退。有了央企的信用背书，绿城的融资成本大大降低，2019年销售额迈过了2000亿大关。
2018年3月，华夏幸福被曝资金链断裂，随后控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安，平安集团成为第二大股东。引入险资之后华夏幸福的筹资现金流大幅增长，总营收跨过千亿大关。
这些算是成功的案例，会在泰禾身上复制吗？
