7月1日，西安——随着复工复产稳步推进，上半年西安经济活动进一步恢复。市政府着力打造和发展民生工程，拉动城市内需。
仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“中国宏观经济走势潜在影响办公楼需求释放，西安作为新一线城市，市场对经济的敏感度在办公楼市场有突出体现。上半年西安甲级办公楼市场净吸纳量约为2.1万平方米，较去年同期下降超四成。总需求承压的背后，办公楼市场有望出现结构性转型机遇。在当前面临压力的环境下，如何重释活力，实现弯道超车，是亟待思考的重要课题。”
增量放缓，甲乙级楼宇租金差价缩小，升级扩张保持主力需求
2020年上半年，西安优质办公楼市场新增供应明显回落，三栋乙级办公楼建成入市，甲级办公楼未录得新项目交付。受疫情影响，办公楼开发进度放缓，市场供应或于下半年回升。截至目前，西安优质办公楼总存量达627.2万平方米, 其中甲级办公楼178.6万平方米。受全球经济下行压力和新冠肺炎疫情的双重影响，市场需求端的表现相对低迷。上半年优质办公楼整体净吸纳量仅录得5.7万平方米，较去年同期下降近六成，其中甲级办公楼净吸纳量约2.1万平方米。市场成交主要集中在金融、科技、房地产、专业服务、制造业的前台部门等。从时间节点分析，新增需求在疫情后相对有限，需求多来自春节前累积的客户，由于谈判周期拉长而租赁成交于上半年最终完成。不可避免，市场也存在相当部分的租户因疫情改变企业选址计划。现阶段，由于西安新旧楼宇、甲乙级楼宇的租金价差不断缩小，升级和扩张需求主导增量需求。
空置率企稳，租金下跌，“存量竞争”加剧
由于新增供应回落，因此尽管增量需求表现相对低迷，市场空置率并未明显上升。截至二季度末，西安优质办公楼市场平均空置率较2019年末上升1.0个百分点，至35.5%；其中甲级办公楼均值较去年末甚至下降1.1个百分点，报35.1%。需要说明的是，甲级办公楼空置率因供应缺失出现小幅下降，并非意味着市场情绪的回暖。租金方面，上半年全市优质办公楼平均租金累计下跌3.2%，报75.6元/平方米/月；其中甲级办公楼平均租金下跌2.7%，至100.3元/平方米/月。在增量需求相对紧缺的市场环境下，业主间的“存量竞争”加剧，“以价换量”是无奈之举，上半年的租金走势已然呈现。
“3+1”支柱产业支撑办公需求共克时艰
《2020西安办公楼市场企业客户Top50报告》指出，金融、房地产和服务业作为办公楼传统主力产业类型，企业数量处于相对稳定的状态，科技互联网企业在高新技术产业发展的背景下应运而生，企业数量快速增加。三大传统主力产业加新兴科技互联网产业构成了西安办公楼需求“3+1”的产业格局。
房地产开发拉动内需。随着疫情企稳，房地产开发投资回升，施工和新开工提速，商品房销售面积降幅持续收窄。根据西安市统计局数据，截至5月西安市房地产开发投资额增速高于全国1.3个百分点，全年施工项目较上年同期增加63个，新开工项目较上年同期增加171个。其中，5月当月新开工项目达到221个。在经济波动时期，房地产开发投资拉动经济增长的同时，也成为办公楼需求的重要来源。
“金融+科技”催生办公新需求。随着金融信息化发展，国内大中型金融机构相继建成科技研发后台中心，以科技创新驱动业务、服务和管理。疫情爆发以来，银行的传统窗口业务量骤减，以客户数据为业务核心的银行企业，加快网络系统的布局和增强软件自主研发能力势在必行。银行软件研发部门积极选址布局，上半年农行软件研发中心落户西安国寿金融中心。
专业服务业疫后回弹。以律师事务所、企业咨询管理服务机构、广告公关策划等为主的公司业务服务企业在复工后较快恢复正常需求和运营，在整体市场低迷时期表现亮眼。
上半年，市场退租与成交活跃产业保持大体一致。尤其是经营稳定性较弱的中小微新兴金融、科技互联网产品营销推广、及现金流紧张的中小型房地产企业退租情况较多。市场透露出疫情对于各个产业类别的中小企业的加速洗牌和结构性优化的过程。
2016至2019年，西安甲级办公楼年均新增供应为33.8万平方米。未来三年，年均供应将回落至25万平方米以下。部分商业地块持有者有意调整综合体业态配比，以此减轻经营性资产持有的现金流压力。这也从侧面表现出开发商对办公楼市场预期的下调和办公楼运营难度给业主方带来的压力。在此环境背景下，市场对业主方提出了较高的要求，市场须积极面对存量和增量间在价格、服务、配套领域的多维度竞争。因此，未来一段时期内，西安办公楼市场仍将处于“增量去化”与“存量调整”阶段，租金或将维持缓慢下滑的趋势。
租金方面，仲量联行数据显示，截至上半年西安购物中心首层平均租金报281.6元/平方米/月，同样本租金较去年末下降0.8%。目前多数项目首层租户仍相对稳定。
