停滞15年、三换开发商,宝安65万平大型住宅项目终于来了

2020年05月12日 14:42
周边房价近8万/平。

文 | 韩素云

37区旧改沙盘 图片来源:网络

近日,有爆料称宝安37区举行了集体物业搬迁补偿协议签约仪式。

若是久居宝安,尤其是新安片区的人们,或许会忍不住叹一句:“终于签约了!”

这个名为宝安37区的旧改项目,体量达65万平方米,自2005年开始就有消息称项目已启动,但却长期停滞不前。

由于体量大、区位不错,37区几乎每隔一段时间都会被重复提起,不变的也是同一个问题:“什么时候才能动工?”

各类论坛上不时有网友询问

尽管呼声不断,但直到去年,项目才有新的消息传出。如今,举行集体签约,也正预示着这个巨无霸的旧改项目即将迎来新的发展。

宝安中心旁,大型居住综合体

宝安37区位于宝安区新安街道南头关口片区,翻身路旁。

早在2012年,37区与39区、43区就一并归为城市更新项目(下简称“37区旧改项目”)。

根据规划,项目拆除用地面积15.92万平方米,开发建设用地面积10.43万平方米(含划入零星用地1132平方米),计容积率建筑面积65.43万平方米。

图片来源:网络

这个体量虽然不敌壹成中心、海岸城等巨无霸项目,但与近年的西部网红盘万科星城(计容建面64万平方米)不相上下。

这样的体量,能带来住宅37.95万平方米(含保障性住房3.29万平方米)、商务公寓7.42万平方米。

即可售商品房面积达到42万平方米。

要知道,万科星城总户数近4700户,相信37区旧改项目未来也将提供数千套房源。

此外,项目还包含商业办公及酒店17.31万平方米,以及9班幼儿园2所,并允许在地下开发4.8万平方米商业用地。

图片来源:咚咚找房

从区位来看,37区旧改项目位于翻身片区。

虽然此片区一直被诟病城市面貌陈旧、居住人员混杂等问题,但随着前海扩容、宝中片区的崛起,翻身片区的二手房成交均价也从去年的5.1万元/平方米,升至如今的6.2万元/平方米。

短短半年,直涨1.1万元/平方米,涨幅约21.6%。

图片来源:链家

而37区旧改项目周边,更有中南花园、新锦安雅园三期、晶美花园等均价超过7万元/平方米的小区,其中晶美花园更是达到7.8万元/平方米。

从配套来看,虽说项目距离新安站、翻身站都超过1.4公里,但未来在建的12号线新安公园站将在项目直线1公里范围内。

此外,项目靠近宝安大道和深南北环立交,可快速驶入广深高速、月亮湾大道、北环大道,自驾出行较为便利。

图片来源:截自百度地图

教育方面,除了项目自带的2所幼儿园外,按学区划分,项目处于宝安实验学校(小学、中学)学区内。

并且,39区将建成一所九年一贯制学校,对项目教育配套将有所加持。

此外,项目约1公里范围内有体量32万平方米的海雅缤纷城,加上项目自带的4.8万平方米商业用地,商业配套较为看好。

2公里范围内,更有体量36万平方米的壹方城、荷兰花卉小镇、中山公园、南方医科大学深圳医院、宝安人民医院等配套,称得上居住配套健全。

15年换3个开发商,赔偿少或是根因

追溯起来,从2005年开始,就已有消息称项目已启动,开发商为磐田公司。

随后在2007年,项目被首次纳入城市更新计划。但即便如此,项目并无具体信息流出,也未见有实质性进展。

到2011年,网上又有消息称项目由玉湖地产操刀。

该公司通过旗下海滨公司开发宝安37区旧改项目,并且称“对加速南头关旧村改造将起到积极的促进作用”。

这样的说法并不算夸大。

2012年,在《新安街道2012年工作回顾及2013年工作部署》中,确实有提到“中粮大悦城、37区南头关口片区等项目已开展拆迁谈判”。

但是,直到2014年,项目都没有下文。

与此同时,37区旧改项目的实际控制人又从玉湖地产,变成了深圳市阳光华艺房地产有限公司(下简称“阳光华艺”),直接的开发主体则为深圳海滨房产有限公司(下简称“海滨公司”)。

这关系看似错综复杂,但从海滨公司的变更记录中,倒能窥见一二实情。

虽然海滨公司的具体成立日期信息已难以查询,但在其1991年的变更记录中可见,公司当时的投资人为香港京光实业有限公司、深圳南油(集团)有限公司。

图片来源:百度企业信用

2006年,海滨公司的投资人改为深圳市南油开发建设有限公司、深圳市玉湖投资发展有限公司(下简称“玉湖投资”),双方各持股50%。

到2010年,玉湖投资获得了100%的股权,南油集团彻底退出此旧改项目。

第二年,海滨公司修改经营范围,将开发内容中“不包括商场”一项,改为可“从事房地产开发经营自有物业租赁”。

可见,此时玉湖投资正为37区旧改进行铺垫。

但2015年开始,海滨公司的变更记录中,高管层出现大变动,陈灏平等人开始介入公司,而此人正是阳光华艺的大股东之一。

即从2015年开始,海滨公司连同37区旧改一并收归阳光华艺囊中。

图片来源:网络

那么最初的“磐田公司”又是怎么回事呢?

事实上,在陈灏平持股的公司中,有一家公司名为“深圳市盘田投资有限公司”(下简称“盘田公司”)。

有趣的是,这家公司的实际所有人也是从最初的国有企业,到玉湖地产,最终落入陈灏平手中。

图片来源:百度企业信用

这样综合来看,“磐田公司”的名字或许应该是“盘田公司”。

而37区旧改项目或是由盘田公司、海滨公司所共同持有,因此当项目实际开发主体发生变化时,两家公司的股东也随之变化。

那么,为什么这个大体量的旧改项目屡次易手,甚至在拥有多个旧改项目经验的阳光华艺手里,仍蹉跎了4、5年?

从网友们的说法来看,补贴费用低或是最大的问题所在。

从2011年到2018年,“赔偿少、补贴少”都是争议所在,甚至有人透露开发商给出的租房价格为13元/平方米。

直到2018年年底,此项目进程才开始加快。

2018年11月,37区庆宜华苑片区棚改率先完成初步意愿征集,且片区规划图也开始对外公布;

2019年3月,有消息称37区旧改项目签约率几近80%。同时,项目的规划效果图和沙盘也已出炉;

到年底,项目仍未收楼,签约率达到80%,赔偿和安置费标准也随之曝光:产权置换采取套内1:1的方式,过渡费60元/平方米/月,装修补偿1300元/平米。

如今,举行集体物业搬迁补偿协议签约仪式,则意味着项目距离清场、动工也不远了。

 

来源:界面楼市深圳

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