文 | 韩素云
近日，有爆料称宝安37区举行了集体物业搬迁补偿协议签约仪式。
若是久居宝安，尤其是新安片区的人们，或许会忍不住叹一句：“终于签约了！”
这个名为宝安37区的旧改项目，体量达65万平方米，自2005年开始就有消息称项目已启动，但却长期停滞不前。
由于体量大、区位不错，37区几乎每隔一段时间都会被重复提起，不变的也是同一个问题：“什么时候才能动工？”
尽管呼声不断，但直到去年，项目才有新的消息传出。如今，举行集体签约，也正预示着这个巨无霸的旧改项目即将迎来新的发展。
宝安中心旁，大型居住综合体
宝安37区位于宝安区新安街道南头关口片区，翻身路旁。
早在2012年，37区与39区、43区就一并归为城市更新项目（下简称“37区旧改项目”）。
根据规划，项目拆除用地面积15.92万平方米，开发建设用地面积10.43万平方米（含划入零星用地1132平方米），计容积率建筑面积65.43万平方米。
这个体量虽然不敌壹成中心、海岸城等巨无霸项目，但与近年的西部网红盘万科星城（计容建面64万平方米）不相上下。
这样的体量，能带来住宅37.95万平方米(含保障性住房3.29万平方米)、商务公寓7.42万平方米。
即可售商品房面积达到42万平方米。
要知道，万科星城总户数近4700户，相信37区旧改项目未来也将提供数千套房源。
此外，项目还包含商业办公及酒店17.31万平方米，以及9班幼儿园2所，并允许在地下开发4.8万平方米商业用地。
从区位来看，37区旧改项目位于翻身片区。
虽然此片区一直被诟病城市面貌陈旧、居住人员混杂等问题，但随着前海扩容、宝中片区的崛起，翻身片区的二手房成交均价也从去年的5.1万元/平方米，升至如今的6.2万元/平方米。
短短半年，直涨1.1万元/平方米，涨幅约21.6%。
而37区旧改项目周边，更有中南花园、新锦安雅园三期、晶美花园等均价超过7万元/平方米的小区，其中晶美花园更是达到7.8万元/平方米。
从配套来看，虽说项目距离新安站、翻身站都超过1.4公里，但未来在建的12号线新安公园站将在项目直线1公里范围内。
此外，项目靠近宝安大道和深南北环立交，可快速驶入广深高速、月亮湾大道、北环大道，自驾出行较为便利。
教育方面，除了项目自带的2所幼儿园外，按学区划分，项目处于宝安实验学校（小学、中学）学区内。
并且，39区将建成一所九年一贯制学校，对项目教育配套将有所加持。
此外，项目约1公里范围内有体量32万平方米的海雅缤纷城，加上项目自带的4.8万平方米商业用地，商业配套较为看好。
2公里范围内，更有体量36万平方米的壹方城、荷兰花卉小镇、中山公园、南方医科大学深圳医院、宝安人民医院等配套，称得上居住配套健全。
15年换3个开发商，赔偿少或是根因
追溯起来，从2005年开始，就已有消息称项目已启动，开发商为磐田公司。
随后在2007年，项目被首次纳入城市更新计划。但即便如此，项目并无具体信息流出，也未见有实质性进展。
到2011年，网上又有消息称项目由玉湖地产操刀。
该公司通过旗下海滨公司开发宝安37区旧改项目，并且称“对加速南头关旧村改造将起到积极的促进作用”。
这样的说法并不算夸大。
2012年，在《新安街道2012年工作回顾及2013年工作部署》中，确实有提到“中粮大悦城、37区南头关口片区等项目已开展拆迁谈判”。
但是，直到2014年，项目都没有下文。
与此同时，37区旧改项目的实际控制人又从玉湖地产，变成了深圳市阳光华艺房地产有限公司（下简称“阳光华艺”），直接的开发主体则为深圳海滨房产有限公司（下简称“海滨公司”）。
这关系看似错综复杂，但从海滨公司的变更记录中，倒能窥见一二实情。
虽然海滨公司的具体成立日期信息已难以查询，但在其1991年的变更记录中可见，公司当时的投资人为香港京光实业有限公司、深圳南油(集团)有限公司。
2006年，海滨公司的投资人改为深圳市南油开发建设有限公司、深圳市玉湖投资发展有限公司（下简称“玉湖投资”），双方各持股50%。
到2010年，玉湖投资获得了100%的股权，南油集团彻底退出此旧改项目。
第二年，海滨公司修改经营范围，将开发内容中“不包括商场”一项，改为可“从事房地产开发经营自有物业租赁”。
可见，此时玉湖投资正为37区旧改进行铺垫。
但2015年开始，海滨公司的变更记录中，高管层出现大变动，陈灏平等人开始介入公司，而此人正是阳光华艺的大股东之一。
即从2015年开始，海滨公司连同37区旧改一并收归阳光华艺囊中。
那么最初的“磐田公司”又是怎么回事呢？
事实上，在陈灏平持股的公司中，有一家公司名为“深圳市盘田投资有限公司”（下简称“盘田公司”）。
有趣的是，这家公司的实际所有人也是从最初的国有企业，到玉湖地产，最终落入陈灏平手中。
这样综合来看，“磐田公司”的名字或许应该是“盘田公司”。
而37区旧改项目或是由盘田公司、海滨公司所共同持有，因此当项目实际开发主体发生变化时，两家公司的股东也随之变化。
那么，为什么这个大体量的旧改项目屡次易手，甚至在拥有多个旧改项目经验的阳光华艺手里，仍蹉跎了4、5年？
从网友们的说法来看，补贴费用低或是最大的问题所在。
从2011年到2018年，“赔偿少、补贴少”都是争议所在，甚至有人透露开发商给出的租房价格为13元/平方米。
直到2018年年底，此项目进程才开始加快。
2018年11月，37区庆宜华苑片区棚改率先完成初步意愿征集，且片区规划图也开始对外公布；
2019年3月，有消息称37区旧改项目签约率几近80%。同时，项目的规划效果图和沙盘也已出炉；
到年底，项目仍未收楼，签约率达到80%，赔偿和安置费标准也随之曝光：产权置换采取套内1:1的方式，过渡费60元/平方米/月，装修补偿1300元/平米。
如今，举行集体物业搬迁补偿协议签约仪式，则意味着项目距离清场、动工也不远了。
