新鸿基：独特的低吸高抛延缓开发运作模式

新鸿基自2007年进入成都房地产市场以来，共开发了2个项目，备受关注的ICC环球贸易广场迟迟没有入市或与新鸿基地产惯用的低吸高抛延缓开发的运作模式有关。

2007年中旬，新鸿基以入股大连海昌集团买下位于成都航空港双流县境内一块占地面积约245亩住宅土地，该项目占新鸿基资产91%，这是新鸿基进军成都的首个项目，案名为悦城。

据悉新鸿基悦城分三期开发，2009年一期A区开盘，2010年，悦城一期B区推出，2011年，悦城二期亮相。目前处于尾盘销售阶段，项目定位改善户型，悦城为新鸿基在成都地产市场塑造了良好的口碑。

2007年12月，新鸿基以1200万/亩的价格拍下攀成钢一块259亩巨幅地块。随后，新鸿基地产发布公告宣称股权将做调整，宣布新鸿基持有合资公司40%的股权，恒基地产和九龙仓集团将分别持有合资公司30%的股权，三家公司均为港资房企此类合作方式在成都市场还属首例。但此次公司股权的变更意味着在决策权和重大议题达成统一上需要更多的时间，时隔4年，ICC住宅项目才正式入市。

资料显示，成都ICC（成都环贸广场）占地259亩，地块规划为住宅兼容商业地块，总建筑面积大约为125万平米。根据规划整个项目产品包含购物中心、住宅、酒店、写字楼等。

2011年底ICC项目住宅正式亮相，项目共推出三大住宅产品：天曜、王座及凯旋门。天曜于2011年入市，王座于2103年入市，凯旋门样板间已亮相。从销售数据来看较为中庸，据正合数据显示，今年上半年（1—6月）ICC住宅销售78套，在改善户型竞争较为激烈的攀成钢区域，这一成绩并不算太差。

其实最让人期待的并非住宅产品，而是ICC（环球贸易广场），成都ICC成为攀成钢板块走向高端服务业的关键起点。在2012年拿地的乐天百货商业项目部分目前主题已基本成形，而商业部分迟迟没有进展。

据新鸿基地产2013/14财年年报透露，成都ICC剩余部分将于2017/18财年或以后完工。近年来成都商业地产市场供应过剩也对新鸿基商业部分的规划有一定影响，今年上半年一度传出新鸿基商业部分转让的传闻，缓慢的开发节奏饱受怀疑。

业内人士表示，新鸿基采用香港房地产业界惯用的“低吸高抛延缓开发”的运作模式，这种模式有别于大陆房地产开发模式。对市场判断谨慎，慢开发才能造精品。这也是导致新鸿基在项目打造上较慢的原因。

但是过于保守谨慎的打法，也让新鸿基错失了内地房地产开发的黄金时期，虽然攀成钢地块拿地价格较低，但现在处于调整期的房地产市场有更多的不确定因素。

目前新鸿基在成都土地市场也较为保守，除悦城和攀成钢项目外暂无土地储备。

观察家智库专家曾巾津：

港资企业其实都不太落地，不止在成都，全国很多地方都是这样。台湾、香港、新加坡的房企在成都都不太接地气，因为这些地方价格和价值是相等的，好比在一环内有一块稀缺的地，就算区域有些老的住宅，但是它的市场价值在那里，所以价格照样卖得起来。但是在成都不同，一些老成都的地块反而卖不起价格，新区域政府规划的豪宅区比如说锦城湖附近反而卖得起价格，其实像成都这样的地产市场和整个国内的市场也比较相似，和港资企业看到的成熟市场还有一定的差距。

港资企业它的一些流程化和国内企业是不同的，国内企业要做一个动作比较简单，港资企业却需要领导做决策，所以反应速度和对市场的变化程度无法更好去把控，所以它的很多东西无法去落地，新鸿基在成都还是打造了些项目，最出名的就是ICC项目，到现在拿地都8年多了，新鸿基做了一个非常大的攀成钢片区规划，和香港持平的一个超甲级写字楼和商业，世界第五座ICC。

虽然住宅卖的还不错，但是商业还是没有起来，目前项目的反应速度较慢。港资企业做事严谨，建筑质量社区品质好，如果在团队的组建上采用内地团队，结合市场变化，在成都市场未来发展还是不错，毕竟以后大趋势是改善性住房和品牌。