文｜丸子君
要说深圳当下最热的片区，光明和宝中是绝对绕不开的话题。
一个目前以“三无”的条件，即无地铁、无成形产业中心、无完备居住配套，在2019年拿下3个“日光盘”，出现二手房成交单价近“7字头”的情况；一个在产业和经济方面未跟上南山，却率先在房价上超过了前海，还出现了天价“喝茶费”传闻。
在城市规划上，光明拥有“城市副中心”规划概念，未来将打造科学城，成为粤港澳大湾区国际科创中心的核心功能承载区；宝中则是在前海扩容的规划发展下，或被纳入扩容范围内，迎来合作区的政策利好。
落到实处考虑，规划了多年的光明，要真正建成科学城或要等到2035年；而宝中，至今尚未明确是否在前海扩容范围内。
对比来看，这两个提前“狂欢”的片区，究竟谁比谁更爱“涨”，哪里的业主更“飘”？
最爱“涨”的是谁？
光明：挂牌价比成交价高1万元/㎡
早在上个月，光明就传出有房源“挂牌单价14万元/平方米”的消息。
但后续此房源价格进行了调整，没有继续挂出“惊人”价格。不过，光明区二手房价确实在一路走高。
在链家上可以看到，光明区3月挂牌均价达到5.7万元/平方米，比去年4月的4.2万元/平方米大涨35.7%。
具体到房源上，如光明大第、深房传麒山等较受欢迎的小区，挂牌均价已经超过了6万元/平方米，甚至出现了挂牌单价达到7.4万元/平方米的房源。
而成交方面，3月成交均价4.8万元/平方米，几乎比同期的挂牌价格低了1万元/平方米。
并且，对比去年4月的4.1万元/平方米，光明成交均价的涨幅约为17%，仅为挂牌均价涨幅的一半。
具体到成交案例，除了龙光玖龙台成交均价超过6万元/平方米、个别达到6.8万元/平方米的外，其他小区的成交均价多在4.3-5.4万元/平方米区间。
甚至，去年12月还有“2字头”的成交案例。
这或许也说明，尽管光明区的业主们很“飘”，但买家们是淡定的。
供需数据上也反映了这一点。
3月片区新增房源数量超过150套，但从去年11月至今，月带看次数均不超过20次。
近一年带看次数最多的月份为去年6月，当时带看次数超过120次，但当时的挂牌价和成交均价都呈现了环比微降的情况。
此后，随着挂牌价整体走高，带看次数也一路走低。
宝中：百万“喝茶费”引发住建局关注
作为因百万“喝茶费”而被热议、甚至被住建局点名的片区，宝中的“飘”似乎更典型。
从房价走势来看，其挂牌均价与成交均价却一直相差无几。
3月，宝中片区二手房挂牌均价为10.6万元/平方米，与成交均价的10.3万元/平方米相比，仅高出3000元/平方米。
去年4月，宝中片区二手房挂牌均价和成交均价在8.4-8.5万元/平方米左右。一年时间，挂牌和成交的涨幅双双超过20%。
从具体成交案例上看，如壹方中心玖誉、西岸观邸等小区，均出现了成交均价超过12万元/平方米的房源。
其他房源的成交价格则多在8-10万元/平方米不等，也有个别单价低至“6字头”的房源。
从供需数据上看，宝中片区的房源数量较多，3月新增房源超过250套，带看次数近300次。
而根据去年12月带看近700次的数据，本月带看次数或将继续提升。
综合来看，我们不难发现，宝中片区虽然业主也“飘”，但市场却也同样跟着“上头”。不过，片区带看次数整体上也在缓慢下滑，或许也侧面反映出其价格上涨的空间已不多。
片区发展跟得上价格吗？
相信不少人关注过光明和宝中的房价情况后，都忍不住问一句：这价格，值吗？
先看光明，正如文章开头所说，这是一个“三无”片区，同样“三无”的坪山区，目前二手房均价仅3.6万元/平方米；已有两条地铁、且部分片区居住条件较成熟的龙岗区，则达到了4.4万元/平方米，价格仍比光明的4.8万元/平方米要低。
交通上看，地铁6号线及其支线将在今年和明天内开通。
在产业发展上，光明将建设综合性国家科学中心。根据深圳市发展改革委的说法，光明科学城规划用地达到99平方公里，定位是“世界一流科学城”。
在城市建设上，光明将建成城市副中心。根据规划，市区级文化、体育、科技、展览等设施都将落地于此。
从这方面来看，光明未来的发展将得到质的飞跃。
再看宝中。
也正是如前文所说，前海扩容方案中究竟有没有包含宝中片区，仍需要打一个问号。
如果包含在内，则宝中或能享受与前海同等的政策及基础设施利好，有助于片区内产业快速发展，甚至与前海一起成为深圳下一个新兴经济中心。
若没有包含在内，宝中片区也能承接前海经济发展的溢出利好，但将难以获得政策优惠，未来发展的看好程度将有所下降。
由此可见，虽然未来规划导致了人们对宝中片区的热捧，但片区本身的条件也占据了重要比重。
目前宝中是宝安区的中心地带，坐拥1号线、11号线和5号线三条线路，轨道交通发达。
区内有全市排名前列的宝安中学、人气旺盛的壹方城购物中心、宝安中心医院、宝安体育场等配套，居住氛围相当成熟。
并且，作为沿海片区，宝中还有如深圳湾一般的海景豪宅潜质。
从这些方面来看，比起仍有大片区域在建设中的前海，宝中的宜居指数要更高，因而更受追捧。
但值得注意的是，宝中房价也超过了同样宜居的后海，这当中的差值，或正是规划所带来的溢价。
到底什么才值得“飘”？
曾经在2016年左右，深圳提出“东进”战略，要打造龙岗、坪山中心。对此，坪山区安排了355个重大的项目，总投资约1.65万亿元。
此消息一出，投机者们纷纷进军东部，希望能率先收割规划红利。
不过，在随后几年，“东进”的声音渐弱，“一路向西”的说法又重出江湖。同时，东部的房价也随之回落。
在2019年前十跌幅片区中，大鹏、盐田、坪山和龙岗等东部地区占据了大半名额。
有规划利好，对于居住而言无疑是好事。但若是用这些超前概念来炒房，或许会承担很大风险。
更不用说，深圳目前拥有规划概念的片区并不少，深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、深圳北站商务中心区、空港新城、大运新城、福田保税区等等，多达十几个。
所以，在丸子君看来，房子是用来住的，因此在评估房子价值的因素中，未来规划该参考，但不该放在第一位，因为谁也不敢肯定未来会是怎样。
若因过于注重规划，反而忽略了项目本身的品质、周边配套等更实在的问题，则是捡了芝麻，丢了西瓜。
最后，光明和宝中的业主们到底谁更“飘”呢？还是由大家来判断吧。
