文｜华夏时报 李贝贝
3月30日，中梁控股集团（02772·HK，以下简称“中梁”）发布上市后首份业绩报。年报显示，中梁延续过去几年的高速增长，2019年实现合约销售额1525亿元，超额完成销售目标，成功蝉联行业前20强。
2020年，中梁将销售目标定为1680亿元，计划全年可售资源达2600亿元。在3月31日上午举行的线上业绩说明会上，中梁控股执行董事、地产业务联席总裁李和栗乐观表示，本次疫情对行业的影响更多仅存在于短期。其称，“行业基础是存在的，只是会延后，近期土地市场已经开始活跃，销售市场开始恢复，对全年买地的预算影响比较小。
2019年超额完成销售目标
年报显示，2019年中梁实现合约销售额再创新高，达到1525亿元，同比增加约50.2%，合约销售面积达1485万，同比增长46%，平均售价达10300元/平方米；总收益566.40亿元，同比增加约87.5%。
与此同时，毛利、毛利率等关键财务数据也随业绩一同增长：2019年，中梁实现毛利131.82亿元，较2018年的69.11亿元增长90.7%；毛利率由2018年的22.9%增加0.4个百分点至23.3%；归母核心净利润亦大幅增加约102.3%至39.01亿元。中梁控股董秘兼IR负责人杨德业表示，去年公司毛利率23.3%，对于以住宅为主的开发商来说这是一个比较合理的水平，公司预期未来也会在21%-25%之间的毛利率水平。
截至2019年末，中梁的银行结余及现金为264.95亿元，已收客户按金（合约负债）为1158.73亿元；公司债务总额为401.81亿元。同时，公司债务结构得以改善，非银行贷款比例由2018年58%下降到2019年40%，综合融资成本则由9.9%下降至9.4%，净资产负债比率更是较前三年大幅下降至65.6%。
“2019年净负债率的下降，主要是我们上市后成功打开了融资市场，债权融资的总额增加，”杨德业指出，“所以在整个体系上，我们会持续在未来成长，改善结构，降低一定成本，这会是一个比较健康的杠杆水平”。其同时表示，疫情发生后，企业更加关注现金流管理，保留充裕的资金，2月底在手现金达271亿人民币，完全覆盖短期债务，并已对今年境外的到期还款的融资也已做好计划跟准备。
值得注意的是，从土储和购地计划上看，中梁2019年加紧“宝马mini换大奔”。
年报显示，中梁2019年投入764亿元买入139幅地，新增总建面积1660万平方米，新进包括南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门等在内的20个城市，投资额超6成位于长三角。
李和栗介绍说，2016年至2018年中梁落位三四线城市，抓住棚改货币化红利。随着2018年下半年棚改红利消退，中梁开始回归二、三线市场。2019年中梁三线城市贡献过半销售额，二线城市占比为35.2%，四线城市占12.2%。
根据业绩报，2019年中梁在二三线拿地占比达到92%，其中二线占比超过50%，预计2020年在长三角的拿地金额超过60%。截至2019年底，中梁累计土储5700万平方米，共458个项目，覆盖142个城市。而李和栗同时透露，2019年超过10000宗意向跟踪地块中，仅有约1.4%的项目最终被获取，对投资买地持谨慎态度。
年内可售货值2600亿元
进入2020年，自1月底开始肆虐的新冠肺炎给行业带来了强烈冲击。对此，李和栗坦言，受疫情影响，房地产销售在疫情未稳定前会表现低迷，但确信需求只是暂时性延后。预期政府会推出经济刺激措施与鼓励购房政策，惠及房地产行业。一旦疫情受控、经济活动恢复，房地产销售预期将强力反弹。
管理层认为，疫情对中梁全年销售额影响有限，湖北可售货值不足3%，预计第二季度市场复苏。事实上，面对新冠肺炎疫情，中梁已经采取了多种积极的应对措施，疫情期间推出了网上看房、购房以及无理由退房等销售手段策略，并出台了“无理由退房”政策、启动了线上看房平台等。除此之外还进行了诸如销售员佣金提升、增加分销等相对灵活的销售策略。
2020年，中梁对于自己提出了更高的要求，定下了1680亿元的销售目标。不过，值得注意的是，相比2019年的合约销售金额，这一目标业绩的增速仅约为10%，而2019年的合约销售金额则较2018年增加了约50.2%。这显示出连年保持高速增长之后，中梁对于“稳健”有了更多的考量。
对于计划增速放缓，管理层坦言未来公司希望实现稳健增长的态势，计划销售规模每年实现10-15%的增长幅度。
在李和栗看来，今年可售货值及资源能够为中梁今年合约销售增长提供了保障。截止到2019年年底，中梁可售货值约4433亿元，2020年全年可售资源2600亿。其中，可售货值储备大部分集中在单价1万元以下的二、三城市，既可以保证去化速度，有可以平衡风险。此外，2020年中梁计划在建面积5520万平米，新开工2000多万平米。而受到疫情影响，中梁将在二、三季度集中供货。
李和栗表示，在“房住不炒”政策之下，市场依旧平稳，但会“箱体震荡”，即会有分化。而企业会坚持全布局、全结构策略，以有效应对市场变化和风险。从投资布局来看，均衡的投资结构足以应对行业变化和市场风险。其称，2020年中梁的投资计划将根据销售情况和市场状况而定，预计投资额将占到公司销售额的50%—60%。
就在业绩发布会当日，经48轮竞价，中梁旗下的南京宏梁置业有限公司以6.14亿元竞得无锡市区一幅宅地，楼面价13324元/平方米，溢价率20.87%。
