弘阳地产三年规模扩5倍,但利润率有待提升

2020年03月26日 20:28 A
脱离南京“桥北王”优势后,接下来弘阳的规模扩张也将放缓

图片来源:弘阳地产

记者 | 马一凡

把总部搬到上海后,起家于江苏南京的房企弘阳地产(1996.HK)迎来了它的史上发展最快时期。

不过,离开了在大本营的土地优势,利润率下降成了财务数据中的一大缺憾。

3月25日晚间,港股上市房企弘阳地产发布2019年度业绩公告,3月26日接近午时,弘阳地产执行董事及主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平共同出席了全年业绩媒体电话会议。

业绩报告显示,2019全年弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元,同比增长37.6%;累计实现签约面积490.5万平方米,同比增长39.0%;营业收入151.7亿元,同比大增64.2%;净利润16.4亿元,同比增长23.6%。

2017年,专注于南京“桥北”市场的弘阳突然有了变化,开始大举拿地,当年年底突然开启“挖人”模式,2018年4月开启赴港IPO,随后成功敲钟上市,并将总部搬到了上海虹桥。伴随着一系列的企业自我变革,弘阳地产的规模大幅扩张。

2016年弘阳全年销售额仅有133亿元,而2019年扩张至651亿元,年复合增长率超过了70%,合约销售面积的增长率则超过了76%。

过去仅布局南京以及周边几个城市的弘阳,现在已经在全国40多个城市录得销售额,市场范围从江苏拓展到全国重点核心城市。根据2019年全年业绩报告,其73%的合约销售额来自江苏省内,27%的合约销售额来自全国其他城市。

2019年,弘阳地产共拿地57块,新进济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等城市,至2019年12月底总土储达1693万平方米,其中81%位于一二线城市,土储同比增长30%。目前在全国38个地级及以上城市拥有共计150个项目。

财务指标方面,弘阳2019年截至期末净负债率70.4%,比2019年中报期降低了5.6个百分点,不过相比2018年期末略有回升,增长了2.1个百分点。此外,手头现金168.4亿元,较2018年末增加35.2%。

一年多前IPO时最亮眼的利润率数据则有较大幅度下滑。

截至2019年期末弘阳地产的毛利率为25.1%,比上一年降低6.1个百分点;净利润率为10.8%,比2018年降低3.5个百分点;核心净利润率为9.3%,降低了2.9个百分点。

对于利润率下滑的情况,首席财务官申广平表示,25%的毛利率为行业平均水平,保持这一毛利率是既定策略。此外,利润也受到当年结转项目的影响,一些高毛利率项目没有结转。

“后续在毛利改善上,我们将坚持利润和规模的平衡增长,在我们一些深耕的城市,后续毛利可期待提升;设计条线对产品全面升级,也给未来的毛利提供保障;新虹桥采购联盟可以带来成本降低,也能促进毛利数据改善。”申广平说。

他提到的“新虹桥采购联盟”,是弘阳总部迁入上海后的合作成果之一。一些上海虹桥的中小型房企抱团集采材料设备,包括大发、大华、港龙、三巽、上坤、奥山、康桥、领地等。弘阳高管层介绍称,集采让采购成本降低了6%。

尽管如此,弘阳的毛利率还是持续下降。上市前的2017年,弘阳毛利率曾高达40%。一名业内人士对界面新闻记者表示,弘阳曾经是南京的“桥北王”,在当地拥有绝对的低成本拿地优势,一旦全国化扩张,毛利率下滑是预期内的事情,目前只是逐步回归到行业合理水平。

接下来弘阳的规模扩张也将放缓。行政总裁何捷表示,2020年目标定为750亿元,预期增长率为15%,全年可售货值超过1100亿元,大部分分布在南京,杭州,郑州,成都,长沙,青岛,合肥等二线城市,上半年推货约500亿元,由于2018年综合去化率达到70%,按此计算,今年完成目标是大概率事件。

尽管相比过去三年的增速,弘阳今年的目标定得有点低,但考虑到疫情影响,能实现这一目标已经不容易了。

何捷表示,疫情对销售产生了不小的影响,地产交易高度依赖线下体验。弘阳于1月底就开展了线上营销工作,同时对风险和现金流进行压力测试,2月份启动线上销售,共录得20多亿的认购。虽然线上销售只能作为引流和意向的积累,但最终转化率很高,达到50%-60%。

目前弘阳地产整体复工率超过90%,售楼处除了武汉,全国其他地方均已开放,湖北襄阳一处售楼处在3月开放,目前已经录得认购。预计本月将恢复到正常水平的五到六成,4月份将接近正常水平。

和多数房企目前在人事上的保守不同,弘阳仍在积极引入明星职业经理人,反映出对企业持续发展的渴望。

除了去年年底袁春加盟担任弘阳地产联席总裁,以及春节前夕李亮离开泰禾、担任弘阳地产负责营销和市场的副总裁,今年春节后,弘阳又挖来了原万达商管副总裁沈嘉颖加盟,担任弘阳商业集团总裁。

行政总裁何捷表示,引进优秀人才是弘阳的基因,企业文化上弘阳推崇在商言人、简单透明,才能吸引业内高能级人才不断加入。他表示,沈嘉颖的到来,有助于实现住宅-商业双轮驱动,补强团队。

弘阳在商业方面颇具野心,截至2019年期末其商业运营及酒店营收为4.52亿元,已开业4座弘阳广场。更为重要的是,筹备开业的弘阳广场达到11座。

弘阳高管层介绍,2020年1月,他们拿下安徽省安庆市一核心地块,项目以“双mall+游乐演艺”为主打成功实现外拓,项目平均楼面价仅为1846元/平方米,预计住宅部分的毛利率将超过30%。

毫无疑问,发展商业是弘阳下一步的重点计划,通过商业项目低价获取土地,则是弘阳的“阳谋”。

来源:界面新闻

广告等商务合作,请点击这里

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

打开界面新闻APP,查看原文
界面新闻
打开界面新闻,查看更多专业报道

热门评论

打开APP,查看全部评论,抢神评席位

热门推荐

    下载界面APP 订阅更多品牌栏目
      界面新闻
      界面新闻
      只服务于独立思考的人群
      打开