近日，南京楼市一片火热迹象。
河西金茂府、华新城、城中绿地海珀紫金三大豪宅出山，引无数富豪竞折腰。网上开购房系统多次奔溃，房管局门口大排长队！
然而，火与冰的转换只需要跨过一道江。
3月18日，位于江北的一盘推出78套叠墅房源，面积100-285㎡，据南京网上房地产显示仅认购2套，去化0.26成。
该项目2019年11月16日首开的126套叠墅销，至今仅售出50套，去化4成。
2016年和2017年，乘着全国楼市飘红的东风，江北拍出多幅高价地。保利、中建、金辉、银城、金地、金隅、恒大等房企纷纷进驻江北，试图分一杯羹，绝大部分都号称要打造高端豪宅，但最终还是输给了市场，改善型产品依旧是主流，不少楼盘推出叠墅产品。
而江北该项目时隔三年，才得以入市。彼时，江浦的优势已不再明显，江北核心区已经收割了绝大多数买房人，不少楼盘已陷入了滞销的境地
去化如此不尽人意，自然与项目价格过高脱不了干系。据链家网显示，项目周边的二手房刚超22000元/㎡左右，与项目地价持平。
而该项目首开均价为30241-30758元/㎡，但在下叠挖了两层地下室，导致下叠单价较低，在22000-27000元/㎡之间，面积大，总价600万左右。其他楼层价格最高却达到了35000元/㎡，部分上叠价格超560万。
中叠100㎡小户型，单价也在33000-35000之间，340万左右的价格买个中叠，还仅有两房。
但也不是所有叠墅项目都落得如此境地，同位于江北的恒大一项目便力挽狂澜，去化喜人。
该楼盘去年11月首开183套房源叠墅及洋房房源，目前已售出128套，去化近7成！从定价来看，同是6层楼房，该项目的小户型为92㎡，单价仅28469元/㎡，总价仅261万，稍微大点的119㎡户型，也刚超29000元/㎡，总价在340万左右，且为正宗三房户型。
除小户型外，165㎡户型做到了5房，总价480万左右，性价比更高。
再将目光转向同板块的银城颐居悦见山，该项目地块于2017年2月由银城以总价29.6亿元竞得，楼面价更是高达23017元/㎡，同是现房销售。
悦见山出货较早，早在2018年9月底便上市，历时三个多月164套叠墅便全部售罄，这与西华龙樾的去化成绩可谓是天壤之别。这其中，当然离不开银城品牌的加持及项目的高性价比。悦见山的下叠只有一层地下室，这也使得项目单价没有悬殊过大。并且上叠及下叠户型还配有大露台或院子，居住体验更佳，更受购房者青睐。
改善产品对区域成熟度有着很高的要求，河西十年发展才有如今的认可，紫金山本就是老南京人认可的富人区，方山开发到现在配套也逐步成熟，房价也只在3万/㎡左右。而老山刚起步三、四年，认可度还远达不到“豪宅”的标准。刚需买不起，改善看不上，这种尴尬境地想要力挽狂澜也是很难了。
同样的市场环境，类似的产品，销售境遇竟然截然不同。现楼市越发艰难，很多开发商都在想办法怎样更加周全的度过这个严寒的市场阶段，购房人群的减少势必让开发商的竞争更加激烈。楼市新政下也是“操盘手”们大显神通的时候，只有适时调整对策，把握准市场需求才会有出路。
