文｜观点地产网 何凯玲
城市扩张与存量改造的时代，烂尾楼是每座城市更新的难言之痛，也是资本之间你来我往的“击鼓传花”。
以北京为例，据调查，其史上“烂尾”的项目近50个，多位于二环、三环内核心地段，搁置时长在五年以上。从住宅、写字楼到购物中心，房企、资本不断挑战、追逐“烂尾楼”，坐收地价升值，寻求更高的利润空间。
其中，深圳房企的热情高涨。近期，华润置地代管了开业仅3年的北京银座和谐广场，益田集团则计划盘活握在手中3年的东直门交通枢纽商业项目（原国盛中心）。
当长于旧改与商业更新的深圳房企遇上北京“烂尾”项目，二者又会碰撞出怎样的火花？
北京“烂尾”商业重生
北京银座和谐广场与东直门交通枢纽商业项目一南一北，正好位于北京城的对角线上。一个始建于2011年、正式开业3年，一个启动于2000年、停工8年，均于近期传出了更新动态：由华润置地代管北京银座和谐广场、引入永辉超市，由益田集团在2022年完成东直门交通枢纽商业项目全部建设。
公开资料显示，北京银座和谐广场位于丰台区六里桥，由鲁商集团与卢沟桥乡六里桥村属的北京天创伟业投资公司共同出资，分为地上建筑19层、地下建筑3层，占地面积5.5万平米，总建筑面积近26万平米。该项目于2009年开始启动，于2011年正式奠基，于2016年正式营业，于2019年被委托给了华润置地代管。市场传闻，商场将全面进行升级改造，并引入永辉超市。
对此，华润置地相关人士向观点地产新媒体提及，上述消息属实，但未计划引入永辉超市。具体到为什么选择了位处西三环、离地铁站距离2公里的北京银座和谐广场，上述相关人士并未透露。
而东直门交通枢纽商业项目的历史更久远，也更波折。该项目位于北京东三环东直门，分为交通枢纽（已交付）、商业综合体，包括酒店、公寓、写字楼和国盛时尚购物中心，为2008年北京奥运会筹备工程之一。其中，商业综合体总建面逾50万平米、停工11年、五易其主，与知名北京“烂尾楼”长安8号齐名，目前由益田与信达资产共同操盘。
受限于复杂的产权、资金、债务分割问题，虽然益田集团在2017年已收购该项目的部分股权，却没有马上进行升级改造，并对外保持低调，不再披露项目进展。直到2020年1月北京市东城区 “两会”，东城区政府负责人透露，东直门交通枢纽项目已经全面复工，预计于2022年全部建成，将发展为北京东城区的国际金融生态城，引入金融总部企业等。3月，市场消息传闻，该项目未来将发展为高端商业，由益田商业负责整体规划和招商。
对此，观点地产新媒体多方求证，但未获相关人士回复。据悉，该项目为深圳房企益田集团在北京的首个商业综合体项目。而益田集团发家于深圳福田路，扬名于华侨城片区城市商业综合体“益田广场”，擅长打造城市综合体，旗下持有“假日广场”、“假日天地”、“假日步行街”三条商业产品线，布局于深圳、长春、桂林、西安、上海、北京等地。
北上迷思与经验复制难题
华润置地、益田集团均为深圳知名商业地产操盘者，无论是华润的万象城、万象汇/五彩城，还是益田的假日广场系列，均取得了良好口碑。
为什么选择了北京？这与房企的商业版图与拓展战略相关。华润置地和益田集团均深耕于深圳，在北京的商业项目不多；两者代表了两种不同的发展模式——一个主张“住宅+商业”，一个布局“文化旅游+体验商业”。
作为16家央企之一，华润在北京的项目建设与规划发展有着得天独厚的优势。然而，据观点指数不完全统计，华润置地目前在北京仅持有8个住宅项目，2个商业地产项目（北京凤凰汇购物中心，东三环·三元桥；北京华润五彩城，北五环·上地），1个代管商业地产项目（北京银座和谐广场），另有北京密云万象汇仍在建设中。
从新增土储而言，华润2月联合多家央企接连在北京拿下了3宗宅地，涉及用地面积17万平米、总成交金额逾170亿元，可见未来还将持续深入北京住宅市场。从商业项目而言，华润持有/代管的三个购物中心分别位于北京城的西南角、西北角、东北角，均位于环线交通附近，互成犄角之势。
比起华润置地，益田的北京项目更少——住宅项目2个，酒店1个，商业综合体1个（东直门交通枢纽商业项目）；拓展到全国范围内，其已开业/筹建中的商业地产共25个。这与益田集团董事局主席吴群力在2019年提出的“成为中国旅游商业第一股”目标很有差距：3-5年在全国落地100个以上商业项目。由此可见，未来益田集团还将不断扩张商业版图，北京已成为其走出深圳后的首个一线城市试点。
为什么选择了“烂尾”商业项目？这与北京商业零售市场大环境息息相关。
观点地产新媒体获悉，按照首都功能定位及城市规划，北京中心城区原则上将不再增加新的商业项目，未来供应主要集中在核心区域的存量项目改造升级、郊区以社区商业为主的项目新建。机构报告指出，2018年，北京优质零售物业新增商业面积仅29.8万平米；2019年，北京零售市场入市项目6个，新增商业面积42.7万平米，全市总存量维持在1387万平米，其中购物中心占比超过86%。
戴德梁行指出，北京市场的商业零售项目通过升级改造给客户新的体验，以吸引更多客流，其中部分项目存在“商改办”模式；零售品牌也会选择在购物中心中进行新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等品牌更新。其中，中兴与中国移动合作的全国首个5G快闪店“中兴×中国移动5G潮现场”已在北京华润五彩城开业。
拿地自建自持的成本太高，郊区客流量有限，存量改造便成了深圳房企们的首选。位于北京核心区域的“烂尾”项目们，一是地理交通位置更具优势，二是政府推动项目重建与提供政策优惠，也就成了存量改造中亮眼的选择之一。
至于深圳商业经验能否复制于北京？这仍是个有待考验的问题。
就单个项目而言，以深圳万象城为例，该系列为城市综合体，覆盖酒店、写字楼、生态公园、购物中心、会所、城市超级寓所等多业态，推行“一站式”消费和“体验式”购物；采取了主力店+次主力店+专门店的租户组合，三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场，在全国范围内掀起了超大型室内购物中心的建设运营风潮。
而在北京商业零售市场上，超大型室内购物中心和城市综合体已经不稀缺了。随着国贸商城南区和SKP-S(暨SKP南馆)陆续开放，华润置地北京的几个商业项目尚未表现出特殊的吸引力，益田集团的东直门交通枢纽项目还需2年才能建成，经验复制成效待定，影响力和品牌知名度短期内亦无法比肩深圳大本营。?
就首店经济而言，深圳房企仍需更加努力。据戴德梁行统计，北京作为我国重要经济文化中心，首店数量上虽不占优势，但全球首店和中国首店的比重却最大；2019年深圳新引入的120个首店却多为区域首店——深圳首店53%，全国首店18%。这将驱使深圳房企寻求更多全球首店和中国首店合作。
此外，对比北京，深圳市内的商业地产竞争更为激烈。2019年，深圳商业项目供应总量创下历史新高，达78.6万平米；优质购物中心空置率保持稳定，仅微升至4.15%。进入2020年，深圳还将新增67.5万平米优质购物中心，其中60.7%位于成熟商圈，39.3%位于新兴商圈。
未来，是否将有更多房企选择走出深圳，对外输出商业品牌？答案无疑是肯定的。至于深圳房企们走出深圳的第一站将选择在哪里，这也将是一个待解之谜。而时间点是否在近期、是否在今年，将取决于新冠疫情管控成效和宏观经济挑战——仲量联行预测，今年环球商业地产投资额将下跌0-5%至约7800亿美元。
