记者 | 杨冰柯
3月20日，德信中国（02019.HK）发布2019年业绩报告，这是德信上市后第一次在资本市场交出年度成绩单。
根据业绩报告，2019年德信合约销售额是450.8亿，同比增长13.8%；从区域分布来看，67%的合约销售额来自温州、杭州等二线城市，29%来自三线城市，4%来自四线城市。
去年德信的营业收入为95.13亿，同比增加15.8%。毛利率有所下降，从38%下降至32.2%。净利润为22.57亿元，同比增加22.6%，净利润率增长1.3个百分点。
相比2018年的快速增长，德信中国在过去一年的毛利和净利润增速都明显下滑。
对于毛利率下降，德信管理层解释的原因是，2018年的结转收入项目主要是16~17年之间合约销售的这些项目，当时是存在一定的市场红利，另外当时结转的项目为相对高的毛利率产品，也有一定的特殊性。
现金流方面，截至2019年底，德信销售回款193亿，支付土地款95.8亿，支付金额费用63.6亿，利息支出12.2亿元，销售及行政费约8.3亿，税金19.1亿。
截至2019年底，德信的现金余额为95.7亿。银行及其它金融机构的借款总额约148.5亿，较2018年的97.8亿元增加51.8%。其中，需要在一年内偿还的借款约55.4亿。
2019年德信调整了债务结构，打通了境外融资渠道，发行美元债共募集约3亿美金。只是德信发行的美元债利率较高，票面利率达到12.875%。2019年底德信负债率约84%、净负债率为68.8%，现金短债比达1.44倍。
土地储备方面，截至2019年底，德信在长三角、大湾区、成渝及长江中游23个城市共运营133个项目，总土储为1342万平方米。按区域划分，超过83.3%的土储位于长三角地区；按城市能级划分，约97%的土储位于一、二线及三线城市。
2019年德信首次进入了上海、无锡、昆山、广州、佛山5个城市，通过招拍挂、收并购等方式储备了38宗土地，新增474万平方米土储，新增货值约722亿。新增土地绝大部分都是在一线、强二线和强三线城市，其中58%为招拍挂拿地，42%为收并购拿地。
德信希望销售目标能保持25-30%左右的年复合增长，据此计算，德信今年的销售目标最高为615亿元。根据克而瑞院数据，今年前两月，德信中国的全口径销售仅为19.8亿。
在销售节奏方面，德信管理层称销售上半年和下半年基本上是按照4:6的比例进行铺排，会根据市场行情变化做适当调整以完成全年销售目标。
德信管理层称目前因为一二月份本身处于销售淡季，以及供货的窗口期，没有调整全年销售目标的打算。
在拿地方面，德信前两个多月已经在杭州、温州、宁波获取了五宗土地。截至今年2月底，德信中国总可售货值为1020亿。
德信管理层认为，德信中国有足够的供货量，所以今年的补货压力较小。但因为受到疫情影响，今年可能有比较好的收并购机会，也更多关注收并购市场，加大收并购的比例。
另外，针对权益占比下降的问题，合作开发可以带来业绩并分散风险，德信策略调整后，从去年开始权益占比逐步提升，未来会提升到50%的水平。
