中国金茂近几年规模增长快速。继2018年首次过“千亿”大关后，2019年中国金茂销售规模已然突破1600亿元。此中，“府系”产品功不可没。
一直以来，“府系”产品都是金茂引以为傲的“拳头”系列。纵观中国金茂发展，自北京广渠金茂府始，便以“王牌之军”的态势率领金茂拓疆全国，成为了金茂品牌体系中地位无可撼动的存在。
而这个塑造了金茂“传奇”的“府系”产品，却在进入山东之后表现差强人意。
“府系”：金茂品牌中的“王牌”
金茂“府系”产品的竞争力，在全国范围内是有目共睹的。
克而瑞数据显示，2019年，中国金茂累计签约销售额共1608.07亿，同比增长25.63%；累计签约建筑面积748.44万㎡，同比增长49.33%；截至2020年1月底，中国金茂累计回款额达1500亿元。
继2019年8月中国金茂宣布签约与回款双双突破千亿大关之后，仅用了4个月就完成从1000亿到1500亿的历史记录。2019年是中国金茂在全国快速扩张的一年，在当下大浪淘沙、竞争激烈的房地产市场环境而言，对于TOP30的房企而言更是上行艰难，而金茂凭借其赖以成名的“府系”产品，逆势而上打开了一片新的天地。
自2009年顺利拿地开建“北京广渠金茂府”，金茂在11年的时间里，逐步将金茂“府系”进化出当下“府、悦、墅、山、湖、湾”的产品图谱。其中，品质优异的高端改善类“府系”产品迄今已在全国23个城市落地42个金茂府，已然是当下金茂的头号标签。
作为拳头产品，金茂的“府系”产品在区域上选择周边配套优质的城市副中心地区；在产品上主打绿色科技主题，呈现以舒适人居为主；在建筑外观上追求高颜值、高标准；在装修上追求实用性和品质感，融入智能化及人性化细节；在园林上注重景观层级等，很快为金茂在房地产行业赢得了较佳的口碑，也很快体现在了销售业绩上。
2019年，北京未来金茂府60天销售金额突破50亿；上海西郊金茂府首开创下2小时220套房源全部售罄的佳绩......在全国各区域的重点城市中，金茂府都成了当地楼市以品质著称的的标杆性产品。
2018年11月4日，山东省首个金茂“府系”产品——济南奥体金茂府开盘。
“府系”入鲁陷营销困局
2018年1月29日，银丰地产以83亿元的底价竞得9宗地块，土地面积共484855平，约728亩。其中，在7宗居住地块中，银丰将A-2地块转让给了金茂，金茂负责开发建设，即现在的奥体金茂府项目。
作为金茂入驻山东的第一个“府系”项目，济南奥体金茂府位于济南东拓的城市发展主轴上，紧邻CBD、汉峪、奥体片区，地理位置和周边配套可谓极佳；而其所当做项目卖点之一的“高科技住宅”也一时间风靡泉城，其中最主要购房人群即为向往金茂凭借外地数个“府系”所构建出来的舒适生活的拥趸。
2019年以来，在“房住不炒”基调的作用下，各类调控政策纷至沓来，在限售、限购、限价等调控下，济南高端项目纷纷陷入难入市、亏本入市、去化不佳的局面，金茂府作为济南东部高端改善项目，也因此受到波及。
随着奥体金茂府营销的推进，市场实际反映却并不全如大家预想的那样开盘即售罄。相反，据荣置地数据，2019年济南奥体金茂府仅于4月4日加推108套房源，当日去化率仅15.7%，此后便进入迄今长达11个月的顺销期；与2018年首开相较，产品均价也仅27500元/㎡增加至2.8万/㎡，表现平平。
据业内人士分析，奥体金茂府去年有如此表现与其所处区位周边竞品众多不无关系。据界面山东统计，济南CBD、奥体、汉峪片区及周边，散布着近40个与奥体金茂府形成直接竞品的项目，而这些项目在区位、配套、环境、品牌方面也各具特色，一时间与产品为王的金茂府形成分庭抗礼之势。另外，下行的济南房地产市场导致的观望情绪，以及各类限购限贷政策隔绝的改善购买力，也在不同程度上对改善型购房需求起到了一定的限制作用。
2019年11月28日，济南旅游路金茂府开盘，该项目位于济南为数不多的一类居住用地神武片区内，开盘首推96套房源当日即告售罄。相对于奥体金茂府的产品，济南购房者们对价格似乎表现出来更加有兴趣。
在克而瑞2019年济南房企表现的销售金额、销售面积等各大排行榜中，金茂均未出现在前20名之列。
金茂科技住宅，如何叫好又叫座？
再强的品牌，再成功的王牌，在进入一个新的城市的时候，都需要进行因地制宜的有益调整。金茂府在鲁的现实与梦想的落差，都不得不提及科技住宅这一府系产品的主打价值点。
随着改善型购房者购房需求越发的多样化和专业化，以满足基本居住需求的常规住宅已然很难满足这部分追求居住高品质的客户群体，仅仅是面积、绿化等基本的改善因素已不再能拨动他们的心弦。随着改善型购房者对居住健康的越发关注，科技住宅受到了很多购房者的青睐。
但从实际的市场反应来看，科技住宅并没有其看起来的那么“叫座”。据分析，主要是两方面原因：
科技住宅增加了购房者的置业成本。尤其是在市场下行，购房者普遍对房价比较敏感的时候，尽管有精装因素，但客观上提升了项目单价，在价格竞争中已失先机。目前济南在售的几个科技住宅产品，其产品售价均高于周边竞品，尽管此“噱头”吸引了部分眼球，但是实际上提高了购房门槛，这也是当下济南房地产市场流行纷纷“精装改毛坯”的根本原因；
科技住宅后期维护成本较高。科技住宅确实高大上，但实际上不仅购买成本高，后期维护成本也高。如济南某高端科技住宅项目，每年收取能源维护费52元/㎡，而且为集中式系统，住与不住每年都要缴纳，实际上增加了购房者的居住或持有成本。
诚然，科技住宅给生活带来了更好的居住体验和便捷的生活体验，但现阶段仍然有各种科技住宅的廉价替代品，使得科技住宅仍旧处于一个可有可无的定位。业内人士也表示，尽管科技住宅是发展趋势，但当下使用成本仍旧过高，购房者还需综合考量自身的接受程度，切忌盲目跟风。
目前金茂在济南共有四个项目在售，分别涵盖了金茂的“府、墅”两个系列的产品。当下楼市下行，金茂面向的改善型客户人群萎缩、购买力不足是当下其面对的最主要问题。而其所倡导的科技住宅系列产品，一方面要面对高端购房者对科技住宅产品的不认可，一方面要克服科技住宅产品带来的不利现状，另一方面痛失在同类普通住宅面前价格优势，是金茂在济南营销方面面临的重要难题。
庞大的市场体量和需求量，使得山东成为全国各大房企的必争之地。因此，一路高歌猛进的“府系”品牌，还需要在保持产品核心优势的同时，积极调整以克服进鲁的水土不服。从这种角度来看，中国金茂尚仍然任重而道远。
