记者 | 杨冰柯
“对佳源来说，2019年业绩是个考验，突发事件让我们措手不及，国家宏观调控也有所变化。现在，佳源大考过来并且取得了非常好的业绩”，佳源国际（02768.HK）主席沈天晴在业绩会上表示。
3月10日下午，佳源国际举行了线上业绩发布会。高管层中参加会议的有主席沈天晴，副主席张翼，副主席黄福清，执行董事王建锋，联席公司秘书兼执行董事卓晓楠，首席财务官张翔。
沈天晴对佳源国际2019年的业绩表示满意，他做了简短致辞后，将大部分时间留给了他亲自招来的副主席张翼。
根据业绩报告，2019年佳源国际合约销售额达到288.6亿元，同比增长42.1%，合约销售面积240.5万平米，同比增长36.8%。
公司实现收入160.7亿元人民币，同比增长53.6%，核心净利润为23.4亿元，同比增长60.2%，净利润24.6亿元，同比增长32.05%。
2019年佳源的主要项目有南京佳源广场、扬州荣御府、香港菁隽、合肥巴黎都市、上海梦想广场、泰州佳源万达广场、合肥佳源广场和扬州佳源广场。其中，南京佳源广场销售额最高，为38.22亿。
经历了2019年1月17日当天股价闪崩八成的打击后，佳源国际目前的股价仍未回复，截至3月11日收盘，其股价为3.13港元/股，仅为去年暴跌前13.26港元/股的零头。
虽然股价想要恢复当初的价位还遥遥无期，不过去年佳源国际的销售业绩并未受太大影响。
佳源国际主席沈天晴也提到，“2019年是佳源国际经营困境的一年，也是取得业绩最好的一年。”
2019年，佳源国际还主要调整了债务结构。张翼表示，2019年5月、7月和10月分别发行3年期、2年8个月及3年4个月优先票据9亿美元，这三笔美元债的发行将长期债务比例进一步提升，债务结构得到优化。
业绩报告显示，2019年底，佳源国际的借款总额为121.3亿，其中一年内到期的短债为46.7亿，一年后偿还债务约为74.6亿，短债比例约为38%。
佳源国际的现金流情况也有所改善。2019年底，现金及银行结余为人民币81.54亿元，较上年增加22%。
债务结构优化、现金流增加，佳源国际2019年底的净负债比率为78%，而2018年底的净负债比率约145%，净负债比率下降。
张翼对此表示，净负债率保持在100%左右是比较合适的，太高过于激进，太低又过于保守。
值得注意的是，大量境外发债，佳源国际的融资成本还是有所上升。业绩报告显示，2019年底，佳源国际的融资成本由2018年的6.38%升至6.79%。
在最新的一笔融资中，佳源国际的利率也高出其他房企一大截。2月拟发行6750万美元2022年到期的优先票据，利率高达13.75%。
张翼对此表示，2019年佳源发行的美元债利率高是因为这是个特殊的年份，到期的债务多，评级下调，给新老投资人一定的溢价造成。
土储代表着佳源国际未来发展潜力。根据业绩报告，佳源国际的总土储约为1400万平米，权益比78.3%，土储主要位于长三角区域、粤港澳湾区、一带一路沿线地区等等。新增土储610万平米，2019年佳源国际土地支出98.2亿。
佳源国际土储增加最主要是因为去年大股东沈天晴将个人资产注入到上市公司
2019年4月，佳源国际与大股东沈天晴订立买卖协议，佳源国际以41.55亿代价收购其持有的徽源投资控股有限公司全部已发行股本，徽源投资持有位于安徽省多个物业开发项目，总建面达397万平米。
另外，佳源国际在2019年还通过招拍挂形式获得了江苏南京、扬州和盐城三宗土地，并通过收并购形式获取柬埔寨金边一个项目。
根据现有的土地储备情况，佳源国际将2020年销售目标定在360亿，这是根据可供销售货值500亿，去化7成做出的目标安排。
他们今年重点销售的项目为香港汇贤一号、泰兴、盐城、南京、合肥项目等。
投资方面，2020年整体拿地预算上，佳源国际一直是保持合约销售额的20%-40%之间，具体则根据土地市场的变化和内部计划的要求进行安排。
张翼介绍，2020年会加大在大湾区的布局，目前正在和一家房地产资产包接触，这个资产包大概有5个项目，产值约200亿，已经初步确定框架协议。
另外，在物业股受热捧的阶段，佳源国际也在推进物业分拆上市。过去两年，分拆物业上市成为各大房企的一项重大举措，佳源国际如今也想赶上这趟列车。
根据张翼介绍，2019年1月佳源服务注入上市公司，交易对价6.9亿港币。截止2019年底，公司旗下物业平台佳源服务目前在管面积超过3700万平米，管理项目超过180个。
业绩表现上，2017年-2019年，佳源服务分别实现收入2.63亿元、3.18亿元和4.87亿元。在物业公司中，佳源物业的规模并不起眼，后续能否成功上市还有待继续观察。
