一份来自风之铃的市场报告显示，2019年全年昆明商品住宅总成交套数为86982套，面积主要集中于100-130㎡，总价120-180万元。一般而言，100-130㎡面积段的户型主要以三、四房为主，业界一般将该类型产品称为微改善产品，也叫改善型刚需产品。这一类型产品在本地市场的走俏，意味着昆明的整体住房需求正持续向改善端靠拢。
政策升级加码，住宅消费需求转型
随着“二孩政策”的全面开放，家庭结构也在随之改变，原先的三口之家成为四口之家，越来越多的家庭更是向“夫妻+父母+二孩”的结构转变。随着多子化家庭成为一大趋势， 100㎡以下的两房显然已难以满足人们基本的居住需求，越来越多的人将置业目标瞄准了更大的户型产品。
在此之前，“先小后大”的阶梯式购房模式是大多数购房者的首选，但家庭结构改变所带来的迫切性需求，以及楼市调控的不断加码，都在推动着微改善型产品的发展。
2018年至今，为进一步促进房地产市场平稳健康发展，昆明先后对部分地区进行了限售；同时，二套房商贷最低首付也从原有的30%提升至了40%，公积金贷款最低首付款比例则不低于50%。
政策面的加码以及房价的一路上扬，无疑都让二次改善型置业者的换房门槛有所提高，这使得许多购房者在首次置业时更倾向于一步到位，微改善型产品的消费需求得以不断释放。
据网上一份调查数据显示，现阶段，100-130㎡面积段的三房至四房是半数以上购房者的置业首选，100㎡以下的小三房或两房得到约四成购房者的青睐，130㎡以上大户型整体占比不到10%。三房至四房为代表的微改善产品正成为当前市场主流。
100㎡内住宅供应量偏少，但仍是不可或缺部分
随着微改善产品需求量的显著提升，昆明住宅市场的产品供给结构也在随之变化。根据风之铃提供的数据显示，100㎡以内的成交住宅面积主要集中在80-90㎡、总价90-110万的产品区间，该面积段的户型主要是以两房与小三房为主。
据不完全统计，目前昆明市面上仅有14个左右的新房项目有两室产品可售，开发企业在产品和户型设计上，更多将“宝”押向了三、四房的开发。
综合来看，这些项目中，除了江东境界和俊发盛唐城之外，其余项目均只设计配置了一个两室户型，其房源面积大都集中在60-95㎡之间，价格区间则跨越了7700-18500元/㎡。
其中，面积最大的两室户型出自首创禧悦春城项目之手，该项目位于北京路瀑布公园旁，自然资源丰富，瀑布公园、黑龙潭公园、昆明植物园等环绕在侧，居住环境宜居舒适；片区内还规划有8所幼儿园、3所小学、2所中学、1所完中和1所国际学校，教育资源丰富；项目目前主推建面约95-144㎡高层住宅，均价约1.3万/㎡，毛坯交付，售价相比周边其它项目较为亲民。（详情请咨询：0871-6363 3366）
而两室产品中售价最高的则为碧桂园龙腾世家，项目位于北一环旁，白云路与龙泉路交汇处，原为下马村城改项目沸城，于2018年由碧桂园接手开发。项目地处昆明主城核心位置，片区内在售住宅项目寥寥无几，周边教育、商业、医疗等配套丰富完善，生活十分便利。目前项目建面约89-140㎡二期新品住宅诚意登记中，预计价格1.85万/㎡，精装交房。
除了两室产品外，100㎡内的小三房住宅由于空间实用性较高，房屋功能性强，可容纳三代同堂，也深受刚需客的关注。不过，同等面积下的三房设计十分考验空间驾驭以及采光朝向等细节，而这些因素又直接与居住舒适度挂钩，因此不少开发企业在相应产品设计上有所保留。
据不完全统计，目前昆明市场上100㎡内的小三房住宅项目约有40个，且大多只设计有一个小三房户型。
从统计数据来看，这些小三房产品面积集中在80-99㎡之间，售价区间在6888-18000元/㎡。其中，万科旗下的万科城、万科中天北宸、万科500里、万科翡翠滨江和万科大都会等项目均配置有相应产品，价格在14700-18000元/㎡之间。
其中，单价最高的万科500里项目位于昆明滇池国际会展中心旁，面朝浩瀚滇池，项目周边有多个湿地公园环绕，环境优越。片区集中了滇池国际会展中心、商业旅游小镇、王府井滇池小镇奥莱莱斯、CBD中心、海洋乐园等丰富的商业资源，还规划有多所优质中小学及医疗资源用地；随着众多重磅配套的持续落地，项目将成为城市新生活地标。
万科500里项目建面约97-120㎡的精装住宅在售，均价约1.8万/㎡；项目春日购房节优惠已开启，全城免费接送无忧看房，线上1000元订房最高可抵50000元购房款。（详情请咨询：0871-66661888）
而实地昆明花鹤翎项目是目前市面上在售小三房户型最多的一个项目，共设计有5个相关户型。项目位于北三环与普吉路交汇处，周边分布有爱琴海购物公园、吾悦广场、宜家家居等众多城市优质资源，业主可近享一站式购物体验。
实地昆明花鹤翎建面约97-144㎡洋房在售，毛坯房均价11500元/㎡，精装房均价12500-13000元/㎡。（详情请咨询：0871-64336666）
通过以上数据不难发现，在目前的昆明新建商品住宅市场， 100㎡以内的房源供应量相对有限，市场需求已向100㎡以上的微改善产品迁移。更大的室内空间所带来的居住舒适感，以及其所暗含的社区整体生活的高规格、齐配套以及便捷性，正日益影响人们做出的购房选择，本地购房者对于人居生活的需求度，也正来到一个新的高点。
