记者 | 张子怡
即便香港资本市场常年不看好房地产公司，对于内房企而言，A股已紧关大门数年，冲向香江，已经是内房企获取更多融资渠道的不多路径。
1月16日上午，汇景控股（09968.HK）开始于联交所主板买卖，截至10点30分，股价为1.8港元/股，较前一日确定的发售价1.93港元/股，大幅下跌6.74%。
这是汇景控股第二次冲击IPO，此次在认购不足的情况下实现上市，成为东莞首家在港上市房企。
汇景控股认购不足的情况在意料之中，在它之前上市的银城国际、德信中国都曾遭遇过类似状况。更何况，来自东莞的汇景控股，是家体量极小的“迷你”房企。
这家东莞本土开发商，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。
汇景控股由伦瑞祥于2002年创立，公司现由伦瑞祥和妻子陈巧云全资持有。除房地产开发业务业务外，伦瑞祥夫妇还直接或间接从事其他业务，包括乳制品生产、海外物业投资、景观建筑服务等。
伦瑞祥夫妇业务的多栖发展，或许也使得汇景控股业务发展缓慢，创立14年后才走出东莞。2016年到2019年上半年，公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。
克而瑞2019年房地产企业销售排行榜显示，宏发集团以66.2亿元的操盘金额排名第200名。汇景控股的销售额距离第200名的宏发都相差不少。
招股书显示，公司2016年、2017年、2018年营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元；其中，2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%。
在汇景控股的东莞大本营，公司销售额排名第28位，市场占有率0.6%。另外，公司在长沙市场排名第63位，市场占有率0.4%；在合肥排名第39位，市场占有率0.6%；在河源及衡阳的市场占有率分别为1.3%及0.8%。
汇景控股体量不大，负债却不少。
2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。
截至2019年6月末，公司现金及现金等价物2.19亿元。同期，公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元，现金短债比仅为0.3。截至2019年10月31日，公司借款总额为24.36亿元。
在紧逼的债务面前，汇景控股选择赴港，然而资本市场向来精明，等待汇景控股的不止是认购不足，还有募资减少的可能。
数据显示，2018年IPO上市的9家内地房地产企业，共募资169.12亿港元，平均每家IPO募资18.79亿港元。募资金额最高的是正荣地产，为44.81亿港元，最低的是募资2.25亿港元的万城控股。而2019年上市的房企中，德信中国上市募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元、中梁控股募资27.73亿港元，平均值在16.4亿港元。
汇景控股虽然现状堪忧，但其较为丰沛的土地储备，成为这家公司为数不多的看点。
招股书显示，截至2019年9月30日，汇景控股共计拥有17个地产项目，地盘面积约200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米，其中12个位于东莞。
另外，公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个。其中位于东莞的9幅地块，面积达47.24万平方米，皆为城市更新项目。
近几年，政府大力推动城市更新进程，加之粤港澳大湾区的热点，东莞向来为房企的兵家必争之地。数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军东莞。
作为东莞本地房企的汇景控股，在面对激烈的竞争之外，其累积的城市更新项目将有助于其未来发展。
