文｜韩素云
12月4日，罗湖区城市更新和土地整备局发布公告，确认公示东晓街道水贝国际珠宝交易广场城市更新单元二期（下简称“水贝国际珠宝二期”）的单一实施主体为深圳市佳兆业三顺实业发展有限公司（下简称“三顺实业”）。天眼查信息显示，该公司为佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司参股企业。
水贝国际珠宝二期位于罗湖区布心路和宝泰路交汇处，拆除范围内现状测绘建筑物共3栋，建筑面积为1.2万平方米，其中已登记办理产权建筑面积1万平方米，未办理产权登记建筑面积2094平方米。
二期项目拆除范围内涉及的3栋建筑物对应的权利(主张)人，均已通过签订搬迁补偿协议的方式，将房地产的相关权益转移到三顺实业，形成单一主体。目前，项目对实施主体进行公示，公示期为2019年12月4日至2019年12月10日。
水贝国际珠宝交易广场城市更新单元早在2011年便被列入罗湖区的重点项目，是深圳国际珠宝生态创意城区的重要组成部分，项目分为一期、二期项目进行开发建设。
一期项目自2012年起动工，实施主体为深圳市明泰润投资发展有限公司，拆迁用地范围面积为2.8万平方米，开发建设用地面积为2.1万平方米。如今，一期项目已建成水贝珠宝总部大厦及购物中心IBC MALL，并于去年投入运营。
二期项目原为三顺制药厂用地，按规划，建成后计容积率总建筑面积约3.34万平方米，包含产业用房约2.29万平方米（含创新型产业用房2000平方米），产业配套设施7500平方米，公共配套设施3000平方米。
水贝国际珠宝二期是佳兆业在大湾区布局的又一旧改项目。此前8月，坂田街道坂雪岗科技城11城市更新单元项目进行专规草案公示，佳兆业为项目申报主体。
坂雪岗科技城11城市更新单元项目位于坂田街道坂澜大道和雪岗南路的交汇处，更新单元用地面积21.7万平方米，用于建设住宅、商业、办公、旅馆业及相应配套，于2017年11月被列入《2017年龙岗区城市更新单元计划第四批计划》。
佳兆业这番持续布局深圳旧改项目的举动，再次印证了其“旧改之王”的称号。
1999年，佳兆业从“桂芳园”旧改项目起家后，不断拿下旧改项目，积累了较为可观的土地资源。截至今年上半年，公司旗下的旧改项目占地面积已达3200万平方米。
旧改项目存在耗时长、前期投入大、易引发纠纷等诸多先天问题，并容易带来资金回笼慢、政策变更等风险，因而不少开发商对旧改项目持谨慎态度。
佳兆业却反其道而行，格外注重在旧改方面的投入，认为旧改项目能为公司带来优质的土地资源和更丰厚的利润。
事实证明，佳兆业的“旧改观”在城市不断升级发展中得到了验证。近10年，佳兆业平均每年转化近90万平方米旧改项目入市。
截至今年上半年，佳兆业在全国47个城市共拥有167个房地产项目，土地储备约2580万平方米。其中，由旧改项目转化而来并计入土地储备的面积为730万平方米，占比达28.3%。
2019年，佳兆业位于深圳的四个旧改项目入市，分别是由雅骏厂旧改而来的佳兆业未来城、平湖旧墟改建的平湖佳兆业广场、盐田旧村改造而成的盐田佳兆业城市广场、坂田片区旧改建成的佳兆业城市广场。
佳兆业于今年中期报告中指出，在这些旧改项目的带动下，公司多次问鼎区域销售桂冠。随着大湾区规划以及中国社会主义先行示范区等政策出台，佳兆业在大湾区的土地储备优势得到了进一步释放。
2019年上半年，公司实现合约销售金额346.9亿元，同比增长37%，其中珠三角项目的合约销售金额达到200亿元，占比近58%。
旧改项目相对可控的拿地成本，使得产品盈利空间大幅提高，带来可观的利润收入。前6月，佳兆业合约销售平均售价为1.77万元/平方米，同比下降1.1%，但公司于珠三角地区的平均售价却达到2.56万元/平方米，同比上升2.0%。
并且，大湾区的房价走势还将持续看好。近日，社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，根据监测模型及专家评价，8座城市被列入房价可能一般性上涨的预警城市，其中就包含了深圳、东莞、珠海、惠州4座大湾区城市。
结合佳兆业的旧改土地储备来看，截至今年上半年，公司的旧改项目占地面积达3200万平方米，其中，位于深圳、广州及中山的旧改项目分别占比三分之一。不难想象，大湾区房价的看好，将为佳兆业带来更大的收益。
2019-2020年，佳兆业的旧改转化项目主要有13个，除上海徐行镇项目外，其余均为大湾区项目，位于深圳的旧改项目更是达到了10个，包括深圳东门道、深圳百灵达等。
在深圳土地资源日益紧俏的情况下，佳兆业过往积累的旧改项目还将释放更多优势。由此可见，“旧改之王”的宝座，佳兆业大概是不会轻易拱手让人了。
