文｜黎珏伶
物业公司上市热潮到达顶点。
界面楼谈不完全统计，9月至今，正式上市或者已经传出消息、准备上市的物业公司已经有9家，包括华发物业、保利物业、时代邻里等等。
11月6日，银城生活服务（01922.HK）正式在港交所上市，发售价为每股2.18港元，全球募集约1.08亿港元。银城生活服务是南京本土开发商银城国际的关联物业公司，两者的实控人均为银城国际老板黄清平。
几乎是同一时间，据财联社独家获悉，珠海本地企业华发集团旗下的物业公司华发物业，计划到香港上市，目前正在推进相关岗位人员引进工作，需要在今年年底前配齐。
除了上述两家企业，近两个月，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务、鑫苑置业旗下的鑫苑物业也正式登陆了香港资本市场。
建业集团旗下的建业新生活、正商集团旗下的兴业物联、时代中国旗下的时代邻里则已经向港交所递交了IPO申请。
物业公司登陆A股再次“破冰”。
10月25日，证监会发布公告称，按法定程序核准了重庆新大正物业集团股份有限公司的首发申请。新大正由此成为了继南都物业后，A股第二家上市物业公司。
到目前为止，已经有18家物业公司在港股成功上市，2家在A股上市。驱使一众房地产企业分拆物业板块的背后，毫无疑问，资本是最大的诱因。
正如时代中国在公告中称，“建议分拆将让股东有机会在独立平台上将分拆业务的投资价值变现；分拆集团将拥有独立的集资平台，及通过全球发售扩阔其投资者基础。”
“物业公司上市，说明现在房企对存量市场的关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，随着可管理的项目增多，物业公司必然是不断成长、独立出来的，通过上市能够获得比较好的融资机会。
最为重要的是，资本市场对于物业公司的估值非常高。
“物业是轻资产，准确来说没什么风险，但是想象空间却很大。”明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强算了一笔账：
“房地产企业捆绑物业一起，估值才三四倍。一旦将物业剥离出来，资本市场就能给到物业公司三四十倍这样的估值，相当于多了几百亿的财富，大家当然就愿意将物业剥离出来。”
以绿城为例，截至2019年11月13日下午，绿城中国的市值只有180.19亿港元，绿城服务的市值却能达到239.02亿港元。
其他很多物业公司的市值虽未能超过关联公司，但也不容小觑，如彩生活总市值为64.02亿港元，花样年控股为74.97亿港元；雅生活服务总市值336.67亿港元，雅居乐集团为425.39亿港元。
如今，在港股上市的物业公司中，碧桂园服务的总市值最高，达2357.02亿元；雅生活次之，绿城服务排名第三。如果前文所述的一大批物业公司成功上市，可以想象的是，物业公司的排名将被重新刷新。
众多物业公司成功上市，也是物业服务行业变革的结果，是中国社会经济结构变迁有关。
2013年以前，中国房地产市场供不应求，能不能买到房子排在第一位，物业服务显然并不重要。当房屋需求逐渐被满足后，居民对于服务的需求也越来越高，这就给了物业公司很大的拓展空间。
从行业特性来看，物业服务行业属于劳动密集型行业，近年来随着移动互联网、智能化等技术的发展，人力成本大大缩减，服务效率得到迅速提高，物业服务行业理所当然成为独立发展，且能盈利的业务。
不过，上市并不能一劳永逸，随着竞争日趋激烈，物业公司如何盈利、如何在市场上牢牢占据一席之地，如何从规模型物业企业转型为多维度服务型企业，依然是这些企业的重要命题。
“小区里涨物业费是很难的，抗性很大。但是物业全部用智能化也不行，给人感觉冷冰冰，员工又要求每年涨工资。”艾振强认为，物业总体而言依然是劳动密集型行业，怎样去平衡收益和成本是物业公司的一大痛点和难点。
他表示，物业公司除了巩固物业服务的基本盘外，还应该拓展增值服务，包括二次装修、将服务范围延伸至政府部门、公共场所等。
严跃进也认同上述观点，物业公司想要建立自己的核心竞争力，光做物业管理是不够的，还应该跳出传统的物业管理，从老百姓的实际需求出发探索创新，甚至最近一直倡导的垃圾分类也值得关注。
平安证券一份关于物业管理行业的研报显示，预计截至2030年，物业管理面积达318.4亿平方米，2018-2030年年复合增长率3.5%，基础物业服务规模达1.6万亿元。
万亿市场规模已在眼前，上市只是第一步，接下来物业行业的发展，将进入新的竞争时代。
