文 | 文軒财经
蓝光发展孙公司蓝光嘉宝上市临门一脚。
10月8日，二次通过聆讯的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝”）发布公告，披露将于2019年10月8日至10月11日招股，预期10月18日上市。
一波三折的上市能否成功？在未来的发展中如何摆脱对母公司物业和资金等方面的多重依赖？蓝光嘉宝独立造血发展依然是较为严峻的课题。
蓝光双子，一荣俱荣，一损俱损。
01 一波三折的上市路
10月8日-10月11日招股，蓝光嘉宝拟发售约4291.62万股H股，其中香港发售429.18万股，国际发售3862.44万股；发售价30.60港元-39.00港元；每手100股。
所得款项约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模；所得款项净额的约5%将用于提升该集团的社区增值服务；约8%将用于维护及升级IT系统；约10%将用于营运资金及一般公司用途。
实际上，蓝光嘉宝曾经在2015年在新三板挂牌，由于港交所在国际资本市场的知名度和影响力，同时为业务进一步扩张，在三年后的2018年下半年摘牌，并准备在香港上市。
蓝光嘉宝意欲香港上市经历并不顺利。
2019年3月，蓝光嘉宝首次向港交所递交上市申请书，经过3个月审核，招股书通过聆讯。
但是蓝光嘉宝并没有如期循例开簿招股，究其原因，蓝光嘉宝相关人士彼时回应称，有些程序出了技术上的问题，因故延后。
也有传闻称，蓝光嘉宝发行价定价过高，有基石投资者缩单导致发行延期。
8月底蓝光嘉宝再次更新聆讯后招股书，但随后于9月5日又重新递交上市申请并更新业绩，后又再次通过聆讯，如今终于正式启动招股。
据文軒财经统计，2018年以来，房企分拆物业上市成为热潮。截至今年4月，在A股和港股上市的物业服务企业共计14家，其中A股上市物业公司1家，H股上市物业公司13家。
此外，还有多家物业公司正在上市准备路上。
如保利物业已于今年8月7日向香港联交所递交H股上市申请；9月9日，时代中国控股公告，其附属公司时代邻里已向香港联交所递交上市申请；9月23日，鑫苑物业通过香港联交所上市聆讯。
艾德证券期货分析认为，此番赴港上市，将成为嘉宝股份实现规模进一步扩张的重要途径，并对其后续发展具备促进作用，在巩固西南地区的市场地位的同时，提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。
财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时表示，当前物业企业上市力度大，物业管理领域依然是一个大蛋糕。换句话说，类似企业上市，本身市场空间很大，上市的机会也比较多，但上市只是一个渠道和手段，关键是此类企业需要在物业企业上市后的经营等方面有较好的表现，尤其是提高物业服务的附加值。
02 业绩增长明显，需防范出现资金压力
蓝光嘉宝成立于2000年，是A股上市企业蓝光发展的孙公司，后者通过全资子公司蓝光和骏持有蓝光嘉宝95.37%的股权。
蓝光嘉宝收入来源于物业管理服务、咨询服务及社区增值服务三条业务线，形成涵盖物业管理全产业链的一体化服务范畴。
经过近20年的发展，截至2019年6月30日，蓝光嘉宝业务地理分布已经扩展到中国的69个城市，在管总建筑面积约为6330万平方米。2016年至2018年期间，在管总建筑面积年复合增长率为58.2%。
数据来源：蓝光嘉宝官网
在管总建筑面积的持续高速增长，一方面得益于母公司地产业务的持续增长，一方面则得益于蓝光嘉宝近年持续对外拓展业务。
官方数据显示，近年来蓝光发展地产业务销售面积呈持续上涨趋势。2018年蓝光发展实现销售面积801.65万㎡，同比上涨32%，今年上半年蓝光发展实现销售面积514.8万平方米，同比上升33.99%
随着业务的持续扩张，蓝光嘉宝各项业绩指标都呈现出明显的增长态势。
在各项业务线带来的收入方面，2016年-2018年物业管理服务年度营收分别约为3.82亿元、5.79亿元、9亿元，2019年上半年为5.49亿元；
咨询服务营收分别约为1.49亿元、1.62亿元、2.31亿元以及1.91亿元；
社区增值服务营收分别约为1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元以及1.93亿元。
蓝光嘉宝各项业绩指标
毛利率方面也表现得相对平稳。2019年上半年，蓝光嘉宝实现毛利率33.9%，较2018年末增长0.7个百分点，较2018年同期增长0.6个百分点。2016年至2018年，其毛利率分别为32.4%、36.4%、33.2%。
蓝光嘉宝毛利率走势
某知名地产分析师在接受文軒财经采访时指出，从企业品牌知名度等角度看，蓝光嘉宝还需要积极提振，进而形成更强的品牌影响力。单纯从当前业务模式来看，蓝光集团当前在地产业务方面相对聚焦，这有助于其物业板块的独立运作，但蓝光嘉宝或需要在物业管理技术提升等方面有较好的表现。
此外，在蓝光嘉宝在规模扩张的同时，资产负债率基本保持稳定，且属于一个相对健康的负债范畴。数据显示，2106-2019年上半年，蓝光嘉宝在四个节点的资产负债率分别为62.8%、59%、63.3%以及65.2%。
蓝光嘉宝资产负债率走势
基于此，上述知名地产分析师认为，类似负债数据相对属于风险可控，当然从数据上看略有上升，后续蓝光嘉宝应该强调轻资产的运作模式，尤其是在战略扩张过程中更是需要注意一些市场风险，以防范资金方面的压力出现。
03 上市，有利于持续降低对控股股东的依赖
如前所述，如能成功上市，将有利于蓝光嘉宝进一步扩大市场规模，同时也将有利于公司降低对控股股东蓝光集团的依赖。
此前，蓝光嘉宝曾过度依赖控股股东蓝光集团。如在2016年，蓝光嘉宝管理的建筑面积，有77.8%都由蓝光集团开发。
不过，在通过收购等方式加快布局全国的过程中，蓝光嘉宝对蓝光集团的依赖开始逐渐降低。
公开资料显示，2016年，嘉宝股份以1.04亿元收购国嘉物业;2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇、上海真贤，首次进入长三角地区;2018年，又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景、泸州天立及成都全程。
2016至2018年间，蓝光嘉宝共累计花费2.77亿元收购了六家公司，形成并购商誉1.84亿元。
由此，蓝光嘉宝在管的蓝光集团开发物业占比从2016年的77.8%持续下降到2019年上半年的42.9%，来源于蓝光集团的收入占比也从2016年的32.5%持续下降到21.3%。
财经评论员严跃进认为，从企业的成长性看，后续势必需要持续降低依赖程度。这实际上和其物业收购的能力等有关，若是收购能力强，可以实现更多项目的运营，那么本身对于总部的依赖会降低，否则依然需要从总部的开发和销售项目中收购管理的项目，这显然也会降低其独立性。
在严跃进看来，上市本身就实现了独立运作和融资的功能，所以这有助于降低蓝光嘉宝对控股股东的依赖度，进而有利于企业更好的运作。
当然，目前外界对于市场扩张和对控股股东依赖的利好，都源于蓝光嘉宝能够成功上市的设想。
蓝光嘉宝曾在第一次通过聆讯后因故延后，新城悦在登陆港交所时也出现了认购不足的局面。本次能否成功上市，我们静待蓝光嘉宝在招股期间的表现。
