文|功夫财经 层楼
无人细细算过环京到底有多少库存，或者说环京的房子，北京人口能不能消化得了？
这十年来，北方唯一能指望得上的城市群就只有京津冀。
房价上不去，对当初数以万计以环京为跳板，想有朝一日把房产换入京城的人将是件很绝望的事。
每每说起环京，大家都觉得其楼市潜力无限，毕竟除了可以背靠北京这颗大树外，还能借助京津冀一体化的国家战略腾飞。
但我想说的是，环京的潜力早已被过度透支。最近又在环京转了一圈，发现环京的空置率远比预想中的还严重，看来几年前疯狂盖的楼在短期内很难消化完了。从“国八条”开始，环京就成了承接北京购房需求最好的地方。北京人口众多，在北京买不了房后，最先考虑的地方就是环京。
再加上京津冀一体化的“利好”在各大媒体和地产商不遗余力的宣传下被不断放大，环京就楼市就宛如神助，一路高歌猛进。
小镇房产，标配玉米地
环京的楼盘，环京是主要优势，而玉米地是统一的基础配套。
这些房子大多坐落在河北小镇，光鲜亮丽的售楼处和精致的样板间与全国的售楼处别无二致，只是通常这些售楼处不远就紧挨着大片玉米地，即便售楼处旁没有，放心，楼盘旁边也一定有。大片玉米地对购房者而言是隐忧，但对于开发商而言，却是低成本拿地的筹码。
环京的小镇楼盘，地价极其便宜，有了北京这个最大的营销卖点，稍微提高一点佣金，无数分销就能不间断的从国贸等地拉来一车又又一车的看房者。
而不少置业小白甚至都没来及到周边好好转转，就被精致的样板间以及售楼处摩肩接踵的人群冲昏了头脑，再加上跟北京的房价一对比，足以让无数长期惆怅于搬家的北漂们动心。
因此，这些以玉米地为标配的小镇房产在“高铁即将开通、距离天安门XX公里”的宣传下，卖得如火如荼。
单一个环京就养肥了华夏、荣盛等。
有了超低的拿地成本，和大量的购房群体，开发商们均加足马力拿地盖房。甚至一些稍微有实力的开发商不再满足于平地起高楼，而是干脆盖起一座“城”，不仅负责该片区的绿化，配套，还负责道路等设施，决策者也喜笑颜开。这种天作之合的模式下，北漂完成了买房梦、开发商也赚钱了、基础建设也更上一层楼，好像没有输家。
库存，空置率惊人
一个模式的成功，极易被复制。
前些年，只要能在环京拿到地，就能赚钱，所以无论是房企数量还是卖地收入，都在几年内迅速增长。
在调控前，环京楼市一片欣欣向荣，无论是永清、廊坊、固安、涿州、霸州还是宝坻、涞水、白沟、都有不少开发商拿地建房。
甚至靠近内蒙的张家口都聚集了无数房企。
但狂欢之下，却无人细细算过环京到底有多少库存，或者说环京的房子，北京人口能不能消化得了？前几日，易居发布了2019年上半年《中国百城库存报告》数据显示：
截至6月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。百城存销比即库存去化周期为9.8个月，与5月持平。
我们再来看看环京：天津为16.5个月、燕郊31.7个月、香河31.1个月、大厂29.6个月、固安18.7个月。
环京第一梯队的北三县都超过了平均去化周期的三倍！更何谈其他伪环京的库存？
而环京特殊的限购（不少地区的限购缩小到只能是该县户口才能买房，在首付比例、银行利率上也都有不同幅度提高），去化周期可能比预计的还长。
说到这，你可别以为环京楼市除了库存外就没有问题了。还有令人震惊的空置率。
很多在环京买了房的刚需，最终因难以忍受两地奔波，只能在北京又租套房居住，一到夜晚，从环京周围的灯光就能看出问题。而这些都需要时间来消化。
去化难
这十年来，北方唯一能指望得上的城市群就只有京津冀。
东北老工业基地在衰退，中原城市群还在成长期，整个北方几乎全仰仗于北京老大哥，只要能挨着北京的边儿，都能分得一口汤喝。
久而久之依赖北京的的习惯几乎深入骨髓，形成了惯性，因此环京城市很难沉下心打好自身的基础。但一纸限购令过后，谁在裸泳，一目了然。
环京317限购开始，满足各地社保限购条件的人、给员工缴纳当地社保的企业和屈指可数，自身行政区划吸引力和产业基底的薄弱原形毕露。
很多人会说，北京不是在不断进行产业转移吗？确实，北京一直在做产业转移，但说实话，真正的辐射效应和产业转移成果还有待商榷，毕竟环京面积广袤，要想雨露均沾并不容易。北京密云、怀柔、延庆等区域，自己都无力发展远郊，更何谈辐射周边？
也别怪我在此没给大家太乐观的信息，毕竟环京的很多地区自身实力实在堪忧，没钱、没有人才也没有吸引力，给了产业能不能接得住，能不能发展好都是问题。
而产业跟不上，一切都白扯，环京库存去化短则三五年，长则七八年，即使消耗了库存还有无数的空置率。
虽然时间能解决很多问题，京津冀也一直在进步、发展。
但短期内，限购基本上没有太大放松的可能，产业上不去，经济上不去，要想消化巨大的库存和空置率显然难度不小。
失效的跳板
库存和空置率难以解决，也意味着环京的房价上不去。而一直以来，卖掉环京的房产，入京买房，是无数北漂扎根北京的标志。如果房价上不去，对当初数以万计以环京为跳板，想有朝一日把房产换入京城的人将是件很绝望的事。入京购房，除购房资格外，资金是最大的一道坎。但通过前面的两点不难发现，环京房价由于被提前透支得太多，在无人入场的情况下很难被消化，想把自己的房子卖个好价钱并不容易：
自环京区域普遍限购以来，环京各区域的市场状况就在不断恶化，6月，北京新建商品住宅价格迎来年内首降，环比下降0.1%；
《中国百城房价数据》显示：燕郊、香河、大厂、固安四地新房价格环比分别下降1%、1%、0和8%，其中香河和固安环比下降7%和9%。
一面是是环京的房子卖不上价，而另一边则是高额的北京首付，购房成本的增加。原来卖掉环京的房产到北京还能算首套贷款，但现在只要有过贷款记录，在北京购房就只能算二套。而二套购房，60％的首付和上浮的利率对于这些异地置换者而言，并不轻松。所以说，虽然市场调控是一个不断深化的过程，也是环京各区域夯实基础、发展产业、兑现价值的过程。但环京房产变现难度增大，特别是很多在高位购置环京，甚至是伪环京的人，进京买房的路可能还很长。
