记者 | 罗强
万科（000002.SZ/02202.HK）首次半年度突破百亿元净利润，漂亮的财报数据背后，也隐藏着区域排名升降等隐忧。
8月20日晚间，万科公布2019年半年度报告透露，上半年万科实现销售金额3340亿元，同比增加9.6%；实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.47%；归属于上市公司股东的净利润为118.41亿元，同比增长29.79%。
这是万科首次半年度就实现百亿元利润，万科全年实现百亿元净利润是2012年。
上半年1393.2亿元的营业收入中，来自“房地产业务”的营业收入为1329.9亿元，同比增加32.15%，依然占据绝对地位；“物业服务”实现营业收入52.8亿元，同比增加27.05%；“其他业务”实现营业收入10.5亿元，同比下降11.3%，“其他业务”为万科收取联营公司的品牌支持费、运营支持费等费用，有一定波动性。
此外，开发系统员工数量的减少，暴露了万科组织架构调整和谨慎招聘的事实。
2018年末，万科在册员工为104300人，其中房地产开发系统共有员工12669人；截至2019年6月30日，万科在册员工增加至112059人，但房地产开发系统员工减少至12080人，环比减少589人，平均司龄2.7年增加至3.17年。
这是万科近15年内仅有的两次房地产开发系统员工减少的情况。上一次发生在2015年，彼时万科同样在进行组织架构调整，那时候万科将“裁员”的市场传言称为“胡诌”。
在8月21日万科2019年中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜回应称，“减员”是万科组织重建中“事人匹配”的一部分，“把事情找出来之后，要找到合适匹配的人，我们是从实配角度看这个问题的。”
祝九胜认为，当前房地产市场、业务都发生了变化，人员素质、能力也应相应提高，单纯靠内部培训提升显得有点勉强，因此万科通过人才拼图、“大江大海”计划等，把合适人引导至合适的岗位。
长租公寓是万科“收敛聚焦”中的一个业务。报告期内，万科租赁住宅业务上半年新开业101个项目，累计开业8.2万间，覆盖35个主要城市。
此外，在资产负债表中的“非流动资产”项中，“在建工程”（尚未完工的工程支出）资产项余额为43.05亿元，同比2018年末大幅度增加125.05%，万科解释称为“租入经营性资产改造增加”导致，其中大部分为长租公寓的改造工程，即“租入经营性物业”，报告期末账面余额为27.07亿元。说明了万科仍有大规模的长租公寓工程在建之中。
“基于投资回报率的考虑，对部分项目进行了调整”。万科董秘朱旭在业绩发布会上回应，年初万科长租公寓业务的“万村计划”准备放弃部分已签约房源。
祝九胜则称，仍在与各方利益相关方协商，“一定会平衡好各方利益。”
其他业务项中，万科2019年半年度报告只提到办公、产业园、冰雪度假项目的拓展情况，没有公开养老、教育业务的布局情况，这种改变从2018年年报中已开始体现。
值得注意的是，万科首次公布了物业板块的营业收入构成细节。
上半年万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。报告期内万科物业新增项目签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)为21.64亿元，其中住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元， 同比增长84%；商业物业服务新增饱和收入8.31亿元，同比增长189%。这透露了万科物业在商业物业服务领域大力拓展。
万科的房地产开发业务主要分别为四大区域，这些区域去年底被升级为BG(事业集团)。
上半年万科来自房地产业务1329.9亿元的营业收入中，南方区域BG录得收入470.76亿元，占全部收入的35.4%，实现权益净利润为40.32亿元，占全部权益净利润的26.05%，同比下降1.48个百分点。
与南方区域BG对比的为上海区域BG，上海区域上半年实现营业收入437.76亿元，实现权益净利润70.3亿元，占全部权益净利润的45.41%，同比下降7.57个百分点，南方区域与上海区域的差距仍在扩大。
最值得关注的是万科中西部区域BG，上半年实现营业收入239.67亿元，实现29.56亿元的权益净利润，占全部权益净利润的19.09%，同比增加11.88个百分点，在万科四大区域BG中排名第三，这是中西部区域首次改变年年排名四大区域末尾的状况。
北方区域则首现下降，实现营业收入181.7亿元，实现权益净利润14.62亿元，仅占全部权益净利润的9.45%，同比下降2.83个百分点，在四大区域中垫后。
一边高喊“活下去”，一边却大力收购土地，这是外界对万科的误解。
2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8 万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，去年同期的权益地价和均价分别为578.2亿元、5054元/平方米。
不仅仅是拿地成本的增加，万科的拿地动作，也相应匹配万科自身销售规模的增加。
截至上半年末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15340.2 万平方米，其中在建项目总建筑面积为9867.6万平方米，规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3423.5 万平方米，同比下降9.13%。
股东结构方面，也有值得关注的细节。2019年上半年，“宝能系”继续减持万科股份，持股从16.2亿股降低至15.6亿股，占万科总股份比例从14.67%降低至13.77%。最高峰时期，“宝能系”持股占万科总股份比例高达25.4%。
报告期内，由于H股增发的原因，万科增加股本2.6亿股，总股本增加至113.02亿股，本次配售使H股占万科总股本的比例由11.91%提高至13.96%。
而在万科H股股东中，GIC Private Limited（新加坡政府投资有限公司）上半年继续增持万科H股，持股从0.66亿股至1.42亿股。
