文｜黎珏伶
营销费用激增140%，收入、利润却双双锐减，深圳老牌房企中洲控股（000042.SZ）上半年的业绩不尽人意。
8月15日，中洲控股发布2019年半年度报告称，上半年实现营业收入约23.90亿元，同比下降59.82%；归属于上市公司股东的净利润约2.02亿元，同比下降71.85%。其中，房地产营业收入约为21.10亿元，同比下降63.01%。
中洲控股表示，营业收入下降的主要原因是本期竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少。与此同时，上半年中洲控股的管理费用约为2.09亿元，同比增长20.18%；销售费用也同比增长140.89%至1.44亿元，原因在于本期销售佣金较上年同期增加。
中洲控股隶属于中洲集团，前身为深圳国资委旗下的地产上市公司“深圳市长城地产股份有限公司”，1994年5月在深交所挂牌上市。2014年被潮汕地产大佬黄光苗的中洲地产“借壳”上市，并正式更名为深圳市中洲投资控股股份有限公司。2016年11月8日，中洲控股的合同销售金额首次突破100亿元。
房地产开发是中洲控股的主营业务，项目主要分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝、环渤海四大经济圈核心城市，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。
今年上半年，中洲控股实现房地产销售面积48.69万平方米，销售金额66.46亿元，比上年同期增长11.6%。
目前，深圳在售项目主要是以代建代管方式承接的中洲湾项目。中洲湾位于福田滨河大道与椰树路交汇处，总建筑面积约126万平方米，户型面积段为88-143平方米的住宅，均价约8.9万元/平方米；33-60平方米的商务公寓，均价约8.5万元/平方米。
中洲湾是一个高货值项目，但控股股东并未将其装入中洲控股中进行开发，这也是中洲控股深圳区域无项目入市的原因之一。
成渝片区在售项目主要是中洲中央公园白鹭郡四期、重庆半岛城邦项目；上海及周边区域现开发和销售的项目主要有珑湾、珑悦、里程、无锡崇悦府、花溪樾院等。
中洲控股年初定下的2019年目标是实现房地产销售面积131万平方米，销售金额152亿元，新增土地储备计容积率面积100万平方米，新开工建筑面积为194万平方米。
简单测算可以得知，中洲控股下半年需要实现销售金额约86亿元、销售面积将近83万平方米才能达成目标，压力并不小。但日前中洲控股接受媒体采访时表示，公司暂时不会调整今年的计划销售金额，下半年推货量会高于上半年。
在这份半年报里，中洲控股没有公布上半年新增土地储备情况，距离上一次发布新增土地出项目储备的公告，还是在2018年2月3日。2016年至2018年，中洲控股新增土地面积分别为20.73万平方米、98.78万平方米和24.49万平方米，与2015年增加土地储备及在建项目占地面积147.06万平方米相比，拿地节奏明显放缓。
广东地区历来是中洲控股的主力区域，深圳又是总部所在地，而近年来，深圳多个项目迟迟未动工。笋岗物流园是中洲控股在深圳少有的在建项目之一，由公寓、办公及商业组成，总建筑面积为46万平方米。
位于龙华的黄金台项目1993年签订土地使用权出让合同，中洲控股于2001年以不超过2.58亿元的总代价，拿下黄金台项目的全部股份，并取得独家开发权。多年来，该项目一直处于权益纠纷当中，进展缓慢。
地处宝安的宝城26区是中洲控股的另一重要城市更新项目，总建筑面积29.33万平方米，2008年通过专项规划，功能主要为商业、办公和酒店，一期中洲中央公园已改造完成，但二期至今仍未动工。
半年报数据显示，黄金台项目预计开工时间为2019年11月，竣工时间为2021年5月，预计总投资额约为61.44亿元，较2018年年报有所进展，但宝安26区项目则依然处于不确定状态。
业绩不佳的情况下，股价连连下跌，第一大股东深圳市中洲置地有限公司唯有不断进行股票补充质押作担保。过去两个月，中洲置地分三次补充质押了80万股、220万股和300万股，累计质押约1.07亿股，占公司总股本比例的16.13%。
今年下半年，中洲控股认为房企完成全年销售目标仍有一定压力，预计房企将着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标，中洲控股也将积极开展“造节”及全民营销等造势活动，通过整合更多业务内容和营销形式，加速项目去化。
界面楼谈了解到，中洲控股代建的深圳福田中洲湾项目计划在8月推出一期公寓产品，主力户型为36-82平方米，二期产品在两年后推出。
