就在前两天，广东东莞市自然资源局发布了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》。
不同于此前“容积率为1”的定义，这份文件将“别墅”界定为带有私家花园的底层独立式住宅，并在此基础上规定除联排式住宅外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。套型设计应符合单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或楼梯与电梯应体现公共属性，上下楼层的套型结构应基本一致。
同时，低层和多层联排式住宅户型设计应与别墅有明显区别，各住宅套型在水平方向上，应通过首层及以上、全部计算容积率的房间进行拼接，拼接处的进深长度应不小于5米，拼接高度不少于两个自然层。
东莞此次发布的“禁墅令”针对执行环节具体规划设计上的细节加以更加严格的管理。这样一来，现在和别墅打一些“擦边球”的“下叠”之类的产品就不会再有了。即使存在的话也只可能是室内的复式，但如果没有室外院落的话，其实就也称不上是别墅了。
众所周知，别墅是改善型住宅。除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要的是能体现生活品质及享用特点的高级住所。
与一般住宅相比，别墅的供应需求是有限的，通常成交市场的波动起伏不会太明显。但是数次“禁墅令”下来，别墅的供求关系似乎逐渐发生改变。
1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；
2003年，国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；
2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;
2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；
2016年，停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制；
2019年4月，发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》。
时间线捋下来，我们会发现：国家的“禁墅”力度在逐步加强。一方面，这体现了国家对于一个城市可开发用地的合理保护，可有效控制土地过度开发并降低土地损耗；另一方面，这也将刺激部分购买欲望，并影响供求关系。
“禁墅令”背后意味着什么？
伴随着20多年来禁墅力度的加强，别墅的开发会慢慢终结，现有的别墅产品也会渐渐稀缺。这也可能导致别墅的价格在供求关系发生改变之后不断上涨。
此次东莞发布的“禁墅令”堪称史上最严“禁墅令”，因为它是第一个在规划设计环节对“禁墅”作出细节规定的城市。随着如今规划审批越来越严格，曾通过各种漏洞“偷面积”的做法将越来越行不通。而东莞禁墅令的存在也很可能是全国陆续告别增量别墅、政策逐步收紧的一个开始。
在这样的政策效应之下，别墅产品都将面临“卖一套、少一套”的市场形势，未来市场将更加难寻真正的低容积率别墅产品，如今在售的一手别墅也许将成为最后的晚餐。
南京新房别墅具体信息如下↓
河西升龙桃花园著项目在售少量下叠房源，面积下叠约300㎡，销许均价36404-39428元/㎡，毛坯交付。
江北仁恒凤凰山居在售类独栋别墅，销许均价25211-27231元/㎡，面积290-380㎡，院子最小85㎡，最大265㎡。地上三层地下一层，冷泉、温泉双入户，精装交付，拟竣工时间2019年12月31日。
江北帝景观云目前在售25、26、29、30、31号楼别墅，联排面积286-305㎡，双拼400㎡左右，毛坯交付，销许均价34804元/㎡。
江北正源尚峰尚水在售联排、双拼、独院别墅，销许均价17930-23535元/㎡，具体一房一价，建筑面积约215-605㎡，毛坯交付。
城中雅居乐长乐渡项目剩余别墅尾盘在售，售完即收官。建筑面积约600-900㎡，均价45000元/㎡。
仙林高科紫微堂平墅项目已收官，仅剩合院在售，合院别墅21、23、31-34号楼毛坯房源，合院别墅均价45900元/㎡，交付预计时间2021年1月10号。
江宁葛洲坝融创紫郡府目前仅剩少量下叠在售，下叠308㎡，总价1040万起，具体一房一价，项目预计8月加推18套叠墅，面积段235-308㎡。
