“消失”的房地产周期

2019年08月13日 09:30 A
中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融研究室副主任、副研究员肖立晟和太平洋证券分析师杨晓认为,本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。在人口因素老龄化日益严重、结婚率持续走低以及棚改、限购等政策趋严趋稳的三重压力下,我国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期。

2019年6月19日,福建福州郊区一处在售房地产项目。图片来源:视觉中国

中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融研究室副主任、副研究员肖立晟和太平洋证券分析师杨晓日前撰文指出,总体来看,我国房地产市场需求短期内依旧疲软,本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。在这之后,受到改善性需求的拉动可能开始缓慢回升。

他们认为,未来十年,在人口因素(老龄化日益严重,出生率一路下行)、社会因素(结婚率持续走低)以及政策因素(棚改、限购等政策趋严趋稳)的三重压力下,我国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期,即使按照最乐观的方式估计,未来的房地产总需求仅可能出现小幅上涨。

文章进一步指出,在房地产需求不再快速上升后,其对经济增长的拉动力也相应减小,但值得注意的是,虽然房地产市场对周期复苏的影响可能由主动变为被动,长期“慢牛”中所积累的泡沫可能是触发经济衰退的源泉。

“消失”的房地产周期

作者 肖立晟 杨晓

均衡是经济学中最重要、最常被讨论的概念之一,但在现实生活中我们鲜少观察到均衡的存在。因此我们的视角转向了稳定的、具有规律的周期理论,而当稳定的周期现象也消失后,又会产生什么现象呢?不可否认的一点是,在各种或大或小、或内生或外生的冲击下,周期或多或少总是存在的。

中国经济周期必然要从房地产周期着手,房地产周期的变动影响经济周期走势。

中国房地产周期真的消失了么?房地产周期和经济周期是否还同步?本文通过对房地产市场需求的估算以及参考美国的历史经验给出了这些问题的答案。

长期房地产需求测算

中长期房地产需求主要取决于人口、城镇化进程以及人均居住面积的改善等相关指标。在此,我们先给出人口数量、城镇化率以及人均居住面积的预测,进而估计房地产需求的四个组成部分:城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求,最后将四部分加总并调整得到对未来房地产总体需求的估计。

(一)人口数量、城镇化率与人均居住面积预测

人口数量预测:本文使用了IMF和联合国的估计数据,IMF人口预测使用中国统计局的发布数据,IMF预测中国可能于2022年达到人口峰值,而联合国对于中国人口总量存在一定高估,其对于人口数量的统计大概高于国家统计局数据3000-5000万人左右,联合国估计中国人口峰值可能于2029-2030年出现,学术界对于人口峰值和上下限的预测也都位于二者估计的区间内。本文我们使用IMF的估计数据作为人口预测的下限,联合国估计数据作为上限进行估算。

城镇化率预测:我国2018年的城镇化率为59.58%,国务院发布的《国家人口发展规划(2016-2030年)》中提出,2030年我国的城镇化率目标为70%。根据发达国家经验来看,城镇化率60%-70%时城镇化进程仍处于较快发展阶段,当城镇化率超过70%时则会显著变慢,而城镇化率从接近60%提升到70%各国时长为:美国15年左右,日本12年,法国11年,韩国7年,且在该进程中各国城镇化率增长都较为稳定(可以看出近似为线性增长),因此本文预计2019-2030年中国城镇化率将会稳步上升至70%。

人均住房面积预测:除美国外,其他主要发达国家人均居住面积均在35-50平方米之间,根据我国统计局数据,2018年我国人均居住面积已达39平方米,未来提升空间相对较小,因此我们估计至2030年我国人均居住面积将会稳步提升至45平方米。

(二)未来房地产需求估算

1、城镇化需求:人口拐点决定下行压力

城镇化需求大致等于当年新增城镇化人口与当年人均居住面积的乘积,考虑到当年新增城市人口购房需求的释放可能存在一定滞后以及住房自有率等问题,我们在此采用以下公式计算城镇化需求:

T年的城镇化需求=T年城镇新增需求人口*T年人均住房面积

T年城镇新增需求人口=T年新增城镇人口*0.3+(T-1)年新增城镇人口*0.1+(T-2)年新增城镇人口*0.1+(T-3)年新增城镇人口*0.1

按照IMF与联合国对于总人口的不同估算,我们可以大致得出未来中国城镇化需求的区间。