记者 | 马一凡
规模再上台阶、债务结构优化的阳光城，第一次有底气在A股上市房企中率先召开中期业绩沟通会。
阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌，执行副总裁吴建斌，执行副总裁阚乃桂，副总裁徐爱国，CFO陈霓，助理总裁陈友锦，董秘徐慜婧一起对外界阐述阳光城的过去两年、市场预判以及未来发展。
目前“双斌”等主要高管人员加盟阳光城已整整两年。一年前吴建斌说过，从营收来看阳光城还是个小房企。现在，朱荣斌表示，公司“有点大了”，但还不够强。
“上半年内部考核口径其实已经完成千亿。”朱荣斌透露。2019年上半年，阳光城全口径销售金额达到900亿元，同比增长28%，第一次实现“时间过半、任务过半”，加上已认未签，实际已完成千亿销售额。
两年来规模不断向前追赶的阳光城，甚至离行业前十也不太远了。
在克而瑞房地产企业销售榜上，今年1-7月，阳光城全口径销售额达1060亿，排全国第13位，前面两位是招商蛇口和世茂，后面两位是旭辉和金地。
朱荣斌介绍，今年上半年的着力点是抓销售、抓回款、积极拿地。
第一季度，阳光城提出了“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”，抢收一季度。
到了4月底，在预测政策趋严、市场可能降温后，阳光城发起“51行动”，意思是要实现“5个月1千亿”。6月份，阳光城单月销售额超200亿。
期内，阳光城实现结算营业收入225亿元，同比增长48%；合并归属于上市公司股东净利润14亿元，同比增长41%。
狠抓回款下，上半年销售回款达725亿元，平均回款率达到80.50%，经营性净现金流继续保持正值，达到87亿元。
上半年阳光城在土地市场上表现积极，半年的买地金额已经接近去年全年。
朱荣斌表示，上半年投资买地权益金额273亿元，总对价323亿元，合计新增货值902亿元。相比之下，去年全年阳光城买地仅花了306亿元。
截至2019年上半年，阳光城总土储4396万平方米，预计货值5467亿元，一二线城市土地储备面积占比76%。累计成本地价4322元/平方米，2019年6月公告销售均价为12829元/平方米。
财务指标方面，阳光城正在兑现先前的数个承诺。
首先是净负债率降到了150%以内。2017年阳光城净资产负债率高达252%，当时吴建斌提出用三年时间降负债，2019年降至150%以内，2020年降至100%以内。截至2019上半年，阳光城净负债率已经降至145.13%，较2018年底下降37个百分点。
去年阳光城的平均融资成本接近8%，吴建斌直言不满意。经过半年时间，这个数据优化了22个基点，降至7.72%。吴建斌曾表示，2019年最终融资成本要降低在7.5%以内。
尽管多项数据向好，朱荣斌说他仍然如履薄冰，心情有如“在钢丝绳上跳舞”。
结合政策大环境，阳光城高管们向外界传达了他们的多项预判，以及基于预判带来的阳光城未来走向。
首先是对市场保持悲观、保守、敬畏。
陈友锦表示，阳光城早在年初就在抢收，下半年抢收会做得更加彻底——市场下滑和分化确实存在，抢收成为下半年的重中之重，目前已经将200多个项目做了分类，将根据每个项目不同情况做不同动作。
吴建斌表示，房地产行业的融资政策一直在收紧，这是早就预测到的，且估计未来还将继续收紧，作为企业只能未雨绸缪，主动调整，内部狠抓销售、抓回款。
朱荣斌说，未来发展速度要跟杠杆、负债保持好平衡关系，发展速度要在财务指标优化的情况下达成，具体规模顺势而为。
阳光城下半年投资拿地或趋谨慎。
之前一直放风今年在土地收并购上将有大动作，但现在朱荣斌的表态依然谨慎，“买地花多少钱都得按照财务指标要求来做”。
此前市场上传言数个百亿级收并购项目跟阳光城有接触，朱荣斌表示，确实在推进收并购，但这些项目比较复杂，需要时间。“现在越来越多的小公司经营困难，我们在加大收并购上的努力，交流比较多，斩获并不多。”
吴建斌表示，拿地上坚持以收定支，拿地金额约是回款的50%，全年800亿的拿地金额是弹性的，非硬性指标。
CFO陈霓表示，阳光城用经营现金流覆盖土地款的支出，不会再增加杠杆。
现阶段阳光城要实现定增获批依然很难。
上半年吴建斌曾提到，若定增问题解决，能有效降低净负债率。2017年阳光城曾申请70亿元定增但未获批，吴建斌曾表示今年没有放弃争取这一机会。但朱荣斌在沟通会上对界面新闻记者坦言：“我们在努力，但是A股定增现阶段还是很难。”
利润率依然是阳光城短板，且整个房地产行业已告别暴利时代。
阳光城归母净利润率比上年期末提升1.1个百分点，达6.44%。朱荣斌说，前些年项目结利比较低，导致利润率至今仍是阳光城的短板。但是利润率将不单是阳光城的问题，而是全行业的问题。在限价政策下，实现高利润率很困难，甚至部分公司部分项目因为限价而出现亏损。
“我认为整个房地产行业都告别了过去的暴利时代，未来会回归一个正常的利润，大家也不要对房地产行业利润率有多高期待”。
收敛聚焦，阳光城将对现有业务“保持专注”。
去年万科提出“收敛聚焦”和“活下去”引发全行业关注，而阳光城在这之前就明白了聚焦主业的重要性。
“以阳光城现在的实力，我们伤不起。”朱荣斌说，阳光城在产业地产方面做了很多研究，对养老、旅游、长租公寓行业都很关心，却不敢轻易迈进去，不会去冒险。
提升品质，产品品质直接挂钩员工绩效，阳光城要打造拿得出手的项目。
朱荣斌把精力重点放在品质提升上面，已经有一年多的时间了。从去年跨入千亿后发布品质宣言，到现在他带队密集考察国内外先进房地产项目，朱荣斌在尝试一个更为可持续的房企扩张模式。
“我刚刚带队从日本回来，日本的房地产经历了高速发展以后，现在很不景气。但是人家的品质还是远远超过我们。”朱荣斌说，过去他在宣传上很低调，是觉得品质如果没有做好，就没有什么可以宣传的。接下来阳光城将很大程度地将员工收入和产品品质挂钩，已经形成相关方案。
朱荣斌透露，上半年持续调整设计团队，希望能打造出一个行业内领先的设计团队。接下来，佛山绿岛湖、福州五一新城、成都红瓦寺等一系列标杆产品将陆续亮相。
跨越千亿的阳光城，还在进行组织变革，对表现优秀的区域加大放权。上半年阳光城正式落地28个区域分级管理制度，其中3个A级区域加大自主权，集团层面支持做大做强，7个C级区域由新成立的新区管理中心进行定向帮扶。
在去年一众首破千亿的房企中，阳光城今年上半年规模走到了最前面。
“再给我们两年时间，”回顾过去两年，朱荣斌说，目标一一实现，说起来轻松但实际上并不容易，公司做得是有点大了，两年后还要做到“又大又强”。
