文｜黎珏伶
7月31日，深圳市规土委南山管理局发布“南苑新村城市更新单元专项规划（草案）”，这意味着沉寂了六年多的万科南苑新村城市更新项目，已取得重大进展。在解决了最后的“钉子户”问题后，这个城市更新项目即可开工。
南苑新村城市更新单元紧邻深圳大学，处于桃园路南侧。专项规划（草案）显示，项目拆除用地面积约为7.94万平方米，开发建设用地面积约为5.60万平方米，计入容积率建筑面积约为44.90万平方米，其中住宅约22.02万平方米、商业约3.36万平方米、办公5万平方米、商务公寓14万平方米。
上述指标与2013年第一次公布的专项规划（草案）指标一样，没有出现改变，只不过公示时间由30个自然日改为40个自然日，截至2019年9月8日止。
从公示图来看，南苑新村旧改项目分为4个地块。01地块分布有2栋公寓和一栋办公、公寓综合楼，最高是60层；02、03地块主要用于建设住宅，一共9栋塔楼，02地块还包含一所9班制幼儿园；04地块规划建设一所18班制小学。项目整体容积率为8.02，停车位共3450个。
2010年4月19日，南苑新村与金钻豪园、木头龙、华泰小区、鹤塘小区等旧住宅小区一并列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。当时，南苑新村旧改项目申报拆除重建用地面积8.25公顷，申报单位为深圳市金晖房地产开发有限公司（以下简称“金晖地产”）。后者由深圳市金晖企业（集团）有限公司（以下简称“金晖集团”）和邱锦彪分别持股90%、10%，邱锦彪任金晖集团董事长。
南苑新村列入城市更新计划十天后，万科开始介入该项目。工商信息显示，2010年4月29日，金晖地产的股权变更为深圳市万科房地产有限公司持股80%，金晖集团和邱锦彪各持股10%。2010年万科半年报提到，万科以现金对价人民币2400万元收购了金晖地产80%的股权。
在万科公布的《二○一○年八月份销售及近期新增项目情况简报》中，南苑新村旧改项目第一次出现。对项目的描述是：“深圳南苑新村旧改项目位于深圳市南山区桃园路南、西海明珠以西，项目净占地面积约8.3 万平方米，容积率7.04，计容积率建筑面积约58.4 万平方米。万科拥有该项目80%权益，需支付的综合改造成本约 37 亿元。”彼时，“渔一村项目”也同时出现在简报里，该项目同样由万科和金晖集团合作开发。
2010年9月11日，南苑新村正式启动更新改造拆迁补偿签约，伴随而来的是业主的质疑声：金晖地产当初是如何取得申报资格的？部分业主认为，金晖地产涉嫌虚假申报，向南山区旧改办申请公开相关信息。根据当年的公开报道，旧改办给出的答复是金晖地产获得南苑新村2/3权利人和建筑面积2/3以上业主的同意后，作为申报主体。南苑新村总户数1310户，同意及共同委托的一共1073户，达到81.91%。
这并不能打消业主的疑惑。多次交涉后，规土委决定在南苑新村城市更新项目申报材料核查清楚前，暂缓审批南苑新村城市更新单元规划，并要求对申报材料进行再次核查。
2010年度股东大会上，有股东就金晖地产在南苑新村旧改项目存在的问题向万科提出质询。时任万科总裁的郁亮表示，合作方金晖原来是项目旧改方，万科与金晖有合作，由金晖负责拆迁，万科负责拆后重建。
值得注意的是，尽管南苑新村旧改项目处于暂缓审批状态，万科依然对其抱有很大的期待，因为该项目是万科在南山区的第一个项目，希望将其打造成新的标杆项目。
2011年万科半年报显示，深圳南苑新村预计开工时间为2012年2月，预计最近一期的竣工时间为2015年5月，预计总投资约86.32亿元，期末余额约3.83亿元，万科在一年以内，向金晖集团预付拆迁款5.06亿元。
2012年5月23日，金晖地产的股权再次发生变化。深圳万科城房地产开发有限公司以300万元买下邱锦彪所持有的10%股权，加上此前的80%股权，万科持股上升至90%。
不到半个月，同年6月5日，深圳万科城房地产开发有限公司的持股比例上升至20%，也就是说，万科100%控股金晖地产。2012年10月24日，金晖地产更名为深圳市万科南苑房地产开发有限公司。这意味着金晖地产已经全面退出南苑新村旧改项目。
2013年1月25日，南苑新村旧改规划（草案）第一次公示，但不到一天时间，26日，规土委紧急宣布，因为有业主信访质疑旧改前期意愿征集和未来开发实施单位，决定暂缓该项目规划（草案）的公示，并成立核查小组开展核查工作。
那几天，支持旧改和反对旧改的业主轮番上访规土委。29日，万科通过其官方微博“万科周刊”发表《关于深圳万科南苑新村城市更新项目申报情况的说明》：2012年1月，万科全面介入南苑新村城市更新项目旧改工作。南苑新村旧改项目申报主体是市政府批准的合法主体，符合相关规定和程序。深圳市金晖房地产开发有限公司已更名为深圳市万科南苑房地产开发有限公司，由万科百分之百接管，金晖集团全面退出。截止目前，南苑新村项目拆迁签约面积及签约户数均已达应拆迁总数的三分之二以上。
万科周刊的这份说明目前显示已经被删除。虽然这份说明铿锵有力，但在2012年万科半年报中，南苑新村旧改项目的预计开工时间推迟至2013年12月，预计首批竣工时间为2016年12月。预计总投资也由86.32亿元缩减至75.98亿元，期末余额8.69亿元。
此后，南苑新村旧改项目再也没有出现在万科的年报里，即使在最新的2018年年报中也没有关于南苑新村的最新消息。
事实上，2014年至今，万科一直处在与金晖集团的纠纷漩涡中。判决日期为2019年5月16日的一份裁判文书显示，金晖集团、邱锦彪提出诉讼请求，解除与深圳万科公司、万科城公司签署的《南苑新村项目及渔一村项目合作开发协议》及补充协议；解除《股权转让协议书》，判令万科将其持有的万科南苑公司股权变更至金晖集团和邱锦彪名下；赔偿各项经济损失约6733.73万元。理由是万科未能按约履行合同义务，拖欠金晖集团在南苑新村项目应收进度款约6.01亿元等。最终，法院判决，驳回金晖集团、邱锦彪的诉讼请求。
万科与金晖的纠纷看上去尚未尘埃落定，不过南苑新村的拆迁工作在缓慢推进当中。今年4月中下旬，万科向界面楼谈证实，南苑新村的签约进度已经进入尾声，整体签约率超过95%。
南苑新村的拆赔比约为1：1.3，过渡时期的安置租金为每月90元/平方米，搬家费3000元。此外，改造完成后对原房屋装修进行补偿，补偿标准为600元/平方米，每户业主签约后可以得到2万元签约奖励金。
