2019年上半年已经画上了句号，近日各大数据机构的半年报也新鲜出炉，纵观整个昆明房地产2019年上半年的发展趋势，最大的特点就是“稳”，上半年昆明楼市整体供求平稳，市场表现稳中微涨。
不过根据克而瑞的预判，下半年因为大量新盘的入市，楼市将迎来一轮激烈的量价竞争。其中抢占昆明城市C位的巫家坝自然不能幸免，自2017年巫家坝区域控制性规划公布之后，巫家坝就凭借着绝无仅有的豪华配套，一跃成为昆明最受瞩目的区域，同时也吸引了包括保利、万科、中南等一众实力品牌房企的入驻。
2017上半年—2019年上半年商品房市场供求价走势
从去年开始，随着巫家坝一大批住宅项目的入市热销，巫家坝的价值也得到了市场最直接反馈，去年入市的近十个住宅项目，整体价格非常高，甚至有的楼盘一度突破3万元大关，整体均价较全市均价高出30%以上，让巫家坝成为了目前昆明房价最高的片区之一。
而且从产品来看，巫家坝占据城市新中心潜力黄金区位的优质资产，从开发最初就被大平层高端改善型产品所垄断，“大面积高总价”的投资门槛，早就为那些想要选择这个区域的客户设下了“限制条件”，动辄数百万的价格将绝大多数普通客户拒之门外。
这时候，“小面积，低总价”的公寓产品就成为了进入巫家坝，享受城市最高配置核心资源的最后一块“敲门砖”。
巫家坝效果图
通过在巫家坝投资公寓，然后坐享世界第四大中央公园景观，与世界500强企业为邻，这个逻辑本身没有错，但是不同于昆明其他区域，巫家坝片区由于都是商住混合用地，基本家家都规划有商业商务地块，目前已经入驻巫家坝的项目，包括中南云境、金茂广场、中铁建西派国樾、绿地东南亚中心等到了今年都有大批量公寓项目开始入市，并成为昆明高价位公寓产品集中区域，公寓产品的高度集中，竞争激烈程度可想而知。
巫家坝不缺公寓，但是能称为精品的产品却不多。
正如克而瑞观点：下半年面对竞争，房企需要更多地审视客户需求，更多地从客户需求出发，找到自身的产品定位，提升产品力和产品附加值。
巫家坝的公寓混战已经打响了，想要在这场竞争中突破重围，产品实力才是硬道理。
2019年上半年各板块公寓市场供销存价情况
不同于住宅产品对户型设计的严格要求，大多数公寓产品由于面积客观的限制，相对于户型设计，更强调整体空间，以及可改造性等内在价值。对于公寓投资者而言，户型对于购买的刺激作用有并不突出，反而，公寓投资者更为看中的是空间的拓展性，以及自住发挥的改造性。
这一点，从公寓市场的产品类型上就可见一斑，据统计，目前昆明公寓市场上的产品主要以LOFT和SOHO两种类型为主，而这其中又以备受年轻人喜爱的LOFT公寓占比最大，并且这也成为了一种发展趋势，越来越多的开发商开始迎合市场发展的需要，都试图通过LOFT这个标签来赢得市场，以至于一些层高缩水、夹层钢结构突出的“伪”LOFT产品频频出现，由此引发的维权事件也屡见不鲜。
媒体报道横梁交错的“伪”LOFT产品（图片来源于网络）
此前就有媒体在关于LOFT公寓的居住体验调查中发现，空间延展和采光通风这两个问题受关注度极高，其实这一点也不难理解，空间延展关乎公寓的利用率，采光通分则关于公寓的居住舒适度，这应该是一个公寓具备的最基本的条件。但是当我们分析目前市场上的大多数公寓产品时，不难发现产品单一、开窗小、户间有梁无法改造成大空间使用的问题非常普遍，即使是在大品牌汇聚的巫家坝，也同样在所难免。
从目前巫家坝已经面市的几个公寓项目来看，普遍都存在进深短、层平面布置剪力墙多、户内有梁等问题，这些问题的存在不仅会严重影响居住的舒适性，而且对于寸土寸金的巫家坝而言，户内有剪力墙等房型功能的局限，会直接导致无法将公寓改造成大空间使用，从而直接影响投资收益。
如何优化LOFT产品的空间优势，能够在功能性上大做文章，成为了LOFT公寓的制胜法宝，而巫家坝明星产品中南云境推出的全能公寓，正好就是这样一款刷新LOFT公寓定义的新产品。
中南云境公寓优化升级户内全部采用无梁设计
不同于市场上现有的同类LOFT产品，中南云境公寓的无梁设计，真正做到了垂直空间全开发，让其4.5米的层高能够得到充分利用，就算在对称分割的情况下，也能保证每层留有2.2米以上的层高，即使是上层空间的使用，也不用因规避房梁而出现各种“尴尬”，
另外，除了垂直空间的无梁设计带来的空间自由，中南云境公寓还设计有6.4米的开间和9.3米的进身则从平面上实现了面积利用的最大化，这也为中南云境的“百变”设计提供了基础条件。
有业内人在对巫家坝众多公寓产品做过对比后认为，中南云境公寓是最具“百变性”的产品，而这种百变性将直接的带来更大的投资回报。
中南云境四室三卫的超级公寓平面示意图
举个最直接的例子，目前巫家坝在售的公寓项目包括金茂广场、中铁建以及中交金地中央公园在内，面积都主要集中在45—60平米之间，稍大一些的可能到75平米左右，这样的面积段在满足自住客户时没有问题，但是对于想要投资办公室或者酒店的客户而言，这些项目因为单层平面布置剪力墙多，进深短，房间改造难度非常大，基本无法实现几个空间的贯通，如果作为酒店产品改造后房间数量少，投资回报得不到保障。
但是这样的改造对于中南云境而言，则完全不是问题。
LOFT公寓改造的共享办公空间（图片来源于网络）
据悉，中南云境百变公寓样板间已经正式开放，89平米的LOFT户型打造成为四室三卫的超级公寓产品，不仅在空间的利用上没有一点浪费，而且可以同时满足多人居住需求，是一款能够真正代替住宅的公寓产品。
另外，对想要创业的年轻人来说89平米四室三卫的公寓产品，不仅可以改造成符合年轻人聚会、旅行需求的短租民宿，而且作为小型创业公司的办公空间，同样绰绰有余，楼上分区办公，楼下还能改造出一个满足多人共用的会议室。
值得一提的是，中南云境百变公寓整个空间内大面积使用的落地玻璃，不仅使得整个LOFT空间不会因各种“切割百变”而影响到采光，而且上层开窗的设计在通风性上也非常优越，即使作为居住空间使用，这样的设计也完全不会让人产生“上层闷”的感觉，这样的设计最适合打造成为受到市场热捧的民宿产品。
四钥匙户型平面布置图
除了产品本身的条件优势，从投资角度看，中南云境LOFT产品的百变特性，使其在需求的切合上有着很好的广度，无论是用于酒店、民宿、办公或者是自住都非常的适合，最难能可贵的是，中南云境LOFT产品的改造性也非常的强大，据介绍，整个户型可以根据实际需求进行2钥匙或4钥匙的户型改造。
从目前的市场来看，公寓产品做到最极致利用的就是2钥匙入户产品，2钥匙入户公寓因为“一房两租”的超高利用率，能为房东带来双倍收益而成为投资界的“网红” 产品，让人不可思议的是，中南云境公寓在2钥匙户型的基础上再度升级，打造出4钥匙公寓产品， “一房四租”可实现4倍投资收益。
作为巫家坝片区首个面市的高端项目，自去年9月面市以来中南云境就受到了市场高度关注，项目正处于巫家坝十字中轴之上的黄金区位， 500米直达5000亩中央公园、400米直通三大地铁站点、300米之内15年全龄教育资源环绕、200米距离可享七彩多元商业中心，100米毗邻世界500强总部基地，可以说中南云境是巫家坝十字中轴之上半径500米生活圈内品质住宅的引领者。
中南云境住宅产品开盘捷报频传，成为了巫家坝明星产品，如今项目紧邻总部基地的LOFT公寓面市，未来巫家坝CBD所形成的商业氛围和消费支撑，必将引领巫家坝新一轮投资热潮。
