文 | 界面重庆 王苏婵
“我们才贷款买了茶园那边的一个大洋房，准备以后去住，现在渝中区的房子还是留着，离上班的地方近，反正换着住嘛”。
“身边朋友都不止一套房，大部分现在买房都选三室、四室的大平层、洋房了”。
这不是来自个别购房者的声音，铭腾机构数据显示，重庆四房设计的改善型房源逐渐占领市场，客户群也从“一改”朝着“二改”的方向转变，大部分改善型购房者会选择和目前居住区域距离近的新板块，毕竟，改善房就是用来住的。
热点：巴南改善房市场迅速上升
克而瑞重庆分析师对界面重庆表示，随着城市外拓加速，改善置业的选择区域不再局限于北区，房企加大南区布局，巴南区改善房市场迎来窗口期。
2018年到2019年，巴南区改善房市场销量从4%上涨至10%，占比提升迅速。市场占比同比上涨150%，改善型需求势头不容小觑。
巴南改善房市场为何迅速上升？
克而瑞数据显示，2016-2019年，李家沱巴滨板块建面160㎡以上改善住宅成交量在区域改善市场上的占有率大幅度上涨：2016年市场占有率仅13%，2019年跃升至51%，相当于巴南区每销售100套面积160㎡以上的商品住宅，其中有51套位于李家沱及巴滨板块，李家沱巴滨板块成为巴南区域改善市场成交主力。
锐理数据发布的2019上半年重庆单盘销售业绩排行榜显示，位于巴滨路的龙湖春江天镜在单盘销售金额和单盘销售面积2项排名中均入前10，也是巴南区唯一一个并列2个榜单前10的项目。
龙湖春江天镜项目主管表示，二次改善，就是自住需求的第三次购房。项目购买客群不仅多为二次改善，且主要集中在九龙坡区杨家坪、南岸区等地，区位距离目前居住地也不远。购买春江天镜的巴南区本地人反而较少，他们目前大部分已经有自住房，改善型需求不高。
特点：“二改”需求逐渐增多
界面重庆又走访其它区域的改善型产品项目发现，作为万科首入江北嘴打造的高端项目，御澜道从2015年开盘，购买的客户群就以“二改”为主。
万科御澜道策划经理表示，购房者80%的年龄在30-40岁左右，选择户型多为129-155㎡的三房、四房。
其中部分首改客户是父母给小孩专门购置的小户型，另外一部分是自住，占比90%。
职业以金融、老师、企业家等为主。
项目后期口碑传播购买占比高，客户群主要集中在江北渝北区域。
位于渝中区黄花园的万科翡翠都会策划经理说，项目的购买主力主要就来自于渝中区本地，其次为江北渝北区域。
选择项目的原因，一部分是因为临近巴蜀，父母方便陪读。一部分是因为在渝中区工作方便。在户型选择上，80-100㎡较多，购买年龄30-40岁，大部分还是按揭付款。
依托嘉陵江滨江资源，被规划为高档居住区的礼嘉板块，商业配套上不仅有龙湖打造的重庆首个滨水商业体，还有华侨城集团首度入渝打造的大型文化旅游综合体。
樾千山置业顾问透露，整个礼嘉区域楼盘的产品就以低密度的洋房、别墅居住区为主，购买人群也以“二改”居多，区域集中在北区的人和、新牌坊，有少量来自沙区、渝中区和其他区县。
还有部分外地购买人群，主要是在北上广等一线城市工作的重庆人。
礼嘉嘉陵江大桥预计2020年通车，将拉近与沙坪坝区的距离，因此沙区购房者也会选择礼嘉区域。此外重庆儿童医院的礼嘉分院，也吸引了部分渝中区的客群。
数据：四房户型占总成交42%
从户型的房价趋势看，国家统计局数据显示，重庆90-144㎡户型，5月房价环比涨幅0.7%；144㎡及以上户型，5月房价环比涨幅1%；90㎡及以下户型，5月房价涨幅0.3%。
从户型的成交趋势看，铭腾机构数据显示，2019年1-5月，重庆三房户型成交占比最大，共468万方，占总成交量47%；其次是四房户型，共成交412万方，占占总成交量42%。
对比前几年数据发现，购房者青睐的户型正在发现变化，2015年-2016年二房和三房是主力，从2017年开始，四房成交比例开始逐渐升高，到2019年1-5月，四房几乎与三房并驾齐驱。
锐理数据2019年楼市半年报显示，上半年重庆主城高层成交套数占比降低到74.8%，而在2015-2016年，高层成交套数占比还保持在82%。别墅、大平层改善产品成交占比已经增至25.7%，份额进一步扩大。
趋势：改善房市场仍需调整升级
对改善型客户群来说，房子就只是用来居住的，投资属性较少，看中区位优势也更看重配套品质。在户型选择上，建面100-150㎡更受欢迎，付款方式多以按揭购入。
铭腾机构发布的7月开盘数据显示，洋房和别墅产品项目达到82个，和高层项目数量基本持平，从上半年拿地情况来看，地块多为低容积，未来或将有更多低密度改善型住宅面世。
克而瑞重庆分析师认为，近两年重庆楼市已经进入改善房时代，未来面世的新房产品也将继续以改善型为主。
但是整体来看，重庆的改善市场还需要面对产品的调整升级，从今年上半年销售情况来看，一些房企的大户型房源去化缓慢，高品质、高质量、高配套，三高的住房价值会不断强化。
改善房产品如何调整升级？
业内人士表示，从目前重庆市场占有率来看，品牌企业的高端话语权已经越发明显，高端市场已不是“雨露均沾”，而是少数企业“独得恩宠”。
目前改善型产品的布局，大部分在两江新区和两江四岸，这说明改善型客户对城市功能的要求很高，并对城市发展方向有趋同的标准。
