文｜涂梦莹
近日，华侨城连续两天竞下2宗东莞商业住宅土地，分别为2019WG021号虎门地块和2019WG022号寮步地块。
其中虎门地块于7月9日以最高限价7.06亿元+无偿配建10%建筑面积摘得，溢价率高达42.86%，实际楼面价2万元/平方米，已接近周边部分新房售价。
另一宗寮步地块，华侨城则在7月10日经历了多达87轮报价后，成功击退十多家竞争房企，以8.90亿元+无偿配建22%拿下，溢价率23.20%，剔除无偿配建面积后，预估可售楼面价约1.81万元/平方米。
值得注意的是，寮步地块在两个月前就曾被挂牌出让，但因竞拍当天过度火爆而导致系统崩溃，随即被终止出让。东莞实施土拍新规后，寮步地块再次挂牌出让，地块最高限价也由原来的8.45亿元上涨至8.94亿元，竞自持年限变为竞无偿配建面积比例。
作为深圳的“地头蛇”房企，华侨城不辞辛苦在东莞拿地，是在深圳“失手”后的另一种选择。
时间倒退回半个月前那场“史诗级土拍”，深圳一次性出让5宗土地，挂牌起始总价高达154.35亿元，吸引了80多家房企参与竞拍。当日，华侨城曾多次举牌5宗地块中的龙华民治地块，但最终并未拿下，反而被民营房企龙光以总价65.85亿元+配建人才房3.67万平方米将其收入囊中。
相比深圳土地价格，华侨城以总价15.96亿元在东莞所拍的2宗土地而言，有将近4倍的差价。
早前，华侨城曾以合作的形式进入东莞。2018年10月，华侨城集团与东莞市人民政府签订战略合作协议，在莞城、万江、道滘、谢岗、塘厦等镇进行重点建设投资。今年1月9日，华侨城华南集团与东莞道滘镇签订了全面战略合作框架协议，将合作打造东莞水乡道滘特色小镇项目，统筹土地近8平方公里，总投资约300亿元。
1月15日，东莞市万江街道举行2019年重点项目集中签约仪式，一共将引进9个重点项目，其中就包括华侨城“东莞记忆”万江项目，合作内容包含文化旅游、旅游配套、旅游地产、城市更新、市政配套等领域，首期项目规划用地面积约323亩，计划投资约35亿元。
一直以来，作为主打“旅游+地产”模式的实践者，华侨城一直以房地产的现金流与利润，反哺旅游文化产业，例如对部分货值高、周转慢的项目进行处理，包括合作开发、股权转让以及资产处置等方式，在加快项目开发和资金回笼之余，也尽可能去置换高周转的项目获取利润。
东莞相比深圳，不仅有日益明显的湾区辐射力，也有难能可贵的价格优势。此外，处于广州和深圳之间的东莞，区位性价比相较其他湾区城市也略胜一筹，因此不难理解，华侨城以及其他房企放弃深圳，转战东莞的做法。
除去策略层面，华侨城放弃深圳也有难言苦衷。公开资料显示，2016-2018年，华侨城负债率分别为63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末，华侨城总负债达到2170.05亿元，较上一年1519.87亿元，同比增长了约650亿元。
2017-2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额连续两年为负，分别为-79.14亿元、-99.84亿元。2018年公司投资活动现金净流出也达168.28亿元，同比增长80.27%。
债务负担加重下的是“回血补给”。去年以来，华侨城陆续抛售资产进行现金回流。不完全统计，2018年华侨城已转让将近20家子公司股权，出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。
今年的6月一整月，华侨城就已有不少于三次的股权出让，均为间接附属公司，即西安思睿、云南盈江县大盈江玉石城以及成都地润置业，分别出让了80%股权、100%股权、51%股权，三家公司基本都处于净亏损状态。
“粮食”不能断，一边回血也要一边买地。2018年全年，华侨城新增土地储备计容建面为974万平方米，同比增长100%。截至2018年年末，华侨城土地储备项目有82个，待开发计容建筑面积2379万平方米；旅游综合及房地产开发方面有54个项目，土地面积为936万平方米。
截至2019年第一季度末，华侨城新增土储的计容建面约为343万平方米，共计拿下全国范围内的9个项目，涉及的业态方向包括文化旅游、住宅、酒店、主题商业、生态休闲等多方面。其中广东省内拿下4个，分别为深汕华侨城启动区项目、坪山坪环城市综合体项目、茂名歌美海东岸项目以及潮州意溪镇石牌项目，计容建筑面积约为140万平方米。
这就是华侨城的资产腾挪术，将一些长周期、亏损项目快速出清，同时以“旅游+地产”布局看好的城市。东莞情况即是如此，与政府合作开发旅游项目，但旅游项目周期较长，一个城市公司想要长久发展，不得不配一些高周转的纯住宅项目。
在深圳，华侨城在旧改领域的探索也有了收获。华侨城深圳龙胜城市更新项目于7月8日举行开工仪式，项目位于深圳市龙华区大浪街道，西侧紧邻龙胜路，东侧紧邻工业西路。总建筑面积达56万平方米，建设11栋超高层住宅，楼层最高将有56层，并配套集中商业、幼儿园等公共配套设施。
龙胜城市更新项目最初为深圳民营房企“花半里”所持有。2015年6月，华侨城与花半里签署了《股权转让与合作协议》，拟收购其持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，包括其6个旧改项目，其中就有龙胜旧改项目。
华侨城2019年第一季度报告中显示，在报告期内华侨城实现营业收入79.20亿元，同比增长24.95%；利润总额17.36亿元，同比增长20.78%；归属于母公司所有者的净利润11.99亿元，同比增长6.94%。
