记者 | 罗强
万科来了，又走了。
近日，接近“万村计划”的知情人士告诉界面新闻，万科旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”，正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。
“万村计划”是深圳万科旗下业务，是其在存量资产领域的重大战略布局。从2017年开始，万科进入深圳上百个城中村，从城中村房东手中租下近2000栋“农民房”，这些租约期限通常为10-12年，租金支付方式为“押一付一”。
从城中村房东手里将“农民房”租赁之后，万科将对房屋进行翻新改造，然后重新对外出租。部分城中村里，万科还将对“农民房”首层的商铺进行招商运营。
这是一项野心勃勃的计划，万科一方面希望对这些“农民房”房源改造转化为万科旗下品牌长租公寓“泊寓”。另一方面，这也是响应深圳市政府对城中村改造规划的政策，保留深圳低成本的居住空间。
生意模式看起来不错，实际实施过程中却碰到了诸多困难。为开展此项业务，深圳万科成立了项目公司“深圳市万村发展有限公司”（以下简称“万村公司”），团队成员从几十人迅速扩展至近400人，其中一半以上为商务谈判岗，即实际与城中村“农民房”房东洽谈租赁事宜。
短时间内的集中签约，以及后续“农民房”房东集中清退租客，打破了城中村租赁市场供需平衡，引起了万科所进驻城中村居民的恐慌，其中便牵涉富士康产业工人所集中居住的区域，他们呼吁万科妥善推进业务，警惕房屋租金的大幅上涨。
2018年末，万村公司全面暂停新签约房源。主导此项业务的原万科集团南方区域首席执行官张纪文，称暂停签约是计划内事项，也是万科主动暂停。
“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”张纪文曾这样解释。
但不到半年，张纪文被调任至负责万科梅沙教育事业部，彻底从万科地产业务中“退休”，他的接任者为万科原首席财务官孙嘉。
上述知情人士透露，万科准备违约的房源基本位于坪山、光明等偏僻区域。同时，万科愿意按照合约与房东协商，赔偿相应违约金。
万村公司针对城中村租赁的标准合同显示，签约双方无权单方解除、终止协议或拒绝履行协议，否则违约方应赔偿因此给对方造成的全部经济损失。
到底是什么让万村公司愿意付出违约金，也不愿继续进行房源改造？作为一家商业公司，经济问题是让万科下这个决定的根本原因。
万村公司的标准合同显示，如果城中村房东违约，则需要向万村公司赔付违约金，其中装修改造部分的计算分为两种，未增加电梯的，按建筑面积2600元/平方米进行补偿；增加电梯的，按建筑面积3000元/平方米进行补偿。
这意味着，万科进行城中村改造的成本较高，如果未来出租率、租金涨幅不及预期，万村公司改造的长租公寓可能未来6-8年都不会盈利，甚至整个租赁周期都不会盈利。
截至2018年末，万科长租公寓品牌“泊寓”在全国已运营房间达6万间，其中2019年预计开业房间将达10万间。深圳“泊寓”开业门店超过70家，房间数量上万间，深圳是万科泊寓的主要增长点。
事情正在发生变化，随着“万村计划”没有赶上计划，以及曾经的“掌舵人”张纪文被调离，在万科“聚焦收敛、巩固基本盘”的背景下，万科南方区域的“基本盘”中已不再包括泊寓业务。
界面新闻记者走访深圳龙岗甘坑新村、龙华茜坑新村发现，万村公司签约的大量城中村“农民房”仍处于施工状态。万村公司在甘坑新村签约楼栋超过80栋，目前改造完毕可入住约为30栋左右；茜坑新村签约楼栋超过30栋，目前改造完毕可入住约为8栋。
为万村公司进行改造工程的公司为“金诺装饰”，工商登记实体为“深圳市金诺装饰工程有限公司”，这家公司为万科集团供应商，早年深圳万科也有参股。
万科在长租公寓领域的教训，在行业发展背景下并不是孤例。从2014年开始，在政策与资本的助推下，大量资本在长租公寓行业“跑马圈地”，希望能够在万亿元规模的租赁市场抢占先机。
“财务测算比较激进。”一位长租公寓从业人士告诉界面新闻，每年5%-10%的租金上涨有时候可能无法实现，同时也容易陷入规模陷阱，短时间内在租赁押金、改造装修上投入大量资金，资金回流周期较长，无法形成良性投资循环。
还有一个很少人觉察的陷阱，这位从业人士透露，很多长租公寓品牌学习酒店行业布点，在一个城市的各个角落里全面布局，殊不知长租公寓行业应该在居住集中区进行密集布点。
现在看起来，万科愿意为失误“买单”。
