文｜恒都商业诉讼法律中心合同与担保专业组 李琳
编辑｜恒都微信运营团队
广州日报前不久发布了一则新闻：男子听了中介的话，降价50万卖房，而后发现买家身份立刻毁约。
一、起因为何？
事情究竟如何，笔者带大家一探究竟：
佛山的李先生想要卖自己名下的一套房子，就在网上发布了房源。随后他接到了中介的电话，声称有人要买房。在中介引导下，李先生将银行估价160万元的房子以110万元“低卖”给了对方。而后李先生调查发现，原来买家的真实身份居然是该房产中介的同事，因此拒绝履约。而买家也以违约为由，将其诉至公堂[1]。
广东省顺德区人民法院审理此案的法官认为：本案争议焦点为：双方签订的上述《房地产买卖合同》是否存在可撤销情形。
本案中，合同所记载的“买方”为陈某，但实际承担支付购房款的主要合同义务的一方为刘某桂及其男友。因此，本院确认合同的实际买方为刘某桂，陈某与刘某桂之间仅为隐名代理关系。
法官称，该案中也没有证据表明买家在和卖家订立合同的时候，以合理方式披露了实际买方主体情况及刘某桂系中介职员的重大信息。“买家隐瞒了前述信息，且合同价格的确存在明显过分低于同期市场价值的情况，给卖家造成了相应损害。”法官称，因此卖家要求撤销与原告之间的合同的反诉请求，理由充分。最终，法院判决撤销了该起案件中签订的《房地产买卖合同》，且卖家无需支付违约金[2]。
二、为何为可撤销合同而非无效合同？
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的是合同无效的情形，第五十四条规定的是合同可撤销可变更的情形。根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为[3]。欺诈包含故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。受欺诈行为有四个要件，分别为欺诈行为、欺诈故意、被欺诈方因欺诈行为陷入错误认识并基于错误认识作出错误意思表示、被欺诈方的意思表示违背真实意思[4]。
上述案件可知，买方在签订合同时未告知卖方其真实身份为该中介公司员工这一事实，且其同事刘某林散布周边价格下跌的虚假信息，给卖方的利益造成了损失，故在此情形下，法院以此撤销《房地产买卖合同》。
而在（2014）黑监民再字第32号判决书中，法院就直接认定合同无效，判决如下：案涉房屋原系张春梅与臧辛壬夫妻共同财产。张春梅与臧辛壬离婚时，双方议定该房屋归张春梅所有。因该房屋系由徐耀国为张春梅、臧辛壬担保贷款购得，故房屋产权人登记在徐耀国名下。虽案涉房屋产权人登记为徐耀国，但徐耀国对案涉房屋不享有处分权。臧辛壬与赵明在明知徐耀国对案涉房屋无处分权，故意隐瞒真实情况，虚构将案涉房屋所有权人变更为赵明，系为办理贷款为名，且已取得张春梅的同意。误导徐耀国陷入错误认识，导致徐耀国作出错误的意思表示而与赵明签订案涉房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖合同无效[5]。
三、启示
上述两个案件法院不同的判决结果是否属于“同案不同判”的情形？非也，非也！
无效合同制度旨在维护公共利益或国家利益，更多体现了国家意志的干预，而撤销合同制度旨在维护当事人之间的利益平衡和意志自由，体现了意思自治与合同自由。在坚持合同法的基本精神与原则的前提条件下，法院在处理可撤销合同与无效合同的问题时，坚持尽可能的尊重双方当事人的真实意思表示，从更有利于保护交易与受害方权益的角度选择处理方式，尽量避免动辄将合同解释为无效[6]。
从合同法本身设置不同制度的立法目的可以看出，不同的情形下，应根据不同的实际需求来选择不同的诉讼请求。
[1]https://mp.weixin.qq.com/s__biz=MjM5MjA0MDk2MA%3D%3D&mid=2652436069&idx=3&sn=a0a86b80ea2067a0b05ebad3b44557e2&scene=45#wechat_redirect
[2]https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1541987733&ver=1239&signature=kT0Ia*EzEoGkA6-QKiNHnFs-pRTnSFwgCaEkbz1E95bAArecIUqji9SCsJVufZpHznKcubZ0Cgna7rWZlLSv7ouDwrvcXniY*BOw2ambhqFv-6va-rZFijZu6ZCPTkHK&new=1
[3] https://baike.so.com/doc/24563628-25431895.html
[4]https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1541987361&ver=1239&signature=WN4V3O1BIMeuDpg4FGNGNGD0LaaXs2qFFKaIRrEsmfA9LFbfmGHv25uQ5p*fdlO7MkouGd2VK9H6gkU0O9OW7vdVkFNmaIkyF-EEaqIVFaUKel9XP6cNtFocnEcnm86n&new=1
[5]（2014）黑监民再字第32号
[6]https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxNTYzNzU4NA%3D%3D&mid=2247485205&idx=3&sn=0105050be9902ba9693c4729c74ef11b&scene=45#wechat_redirect
