文｜谢斯临
深圳楼市仍然没有等到调控政策放松的信号，而集中供应的脚步已悄悄来临，无论是上市公司，还是民营企业，半年度报告下总要有一点业绩，没有做好准备，那也得开盘了。
比如华侨城天鹅堡，就算1000多套房源只有200多个意向客户，也要入市销售，卖的不好也没有关系，优质区域资产不愁价格下跌。
地段、地段、还是地段，在市场预期不明情况下都有可能失灵，不在核心位置的楼盘就更难了，比如小楼盘、公寓、以及充满自信盲目定价的楼盘。
入市的楼盘越来越多，去化率数字越变越小，甚至出现了去化率仅8.4%的楼盘，位于下水径地铁站附近的景华·嶺峯，一家建筑商转身地产商开发的第一个楼盘，没有大社区、没有漂亮的户型、也没有惊艳的装修，均价卖到了5.6万元/平方米，高于一站之隔、清盘不久的万科麓城。
尽管销售员一个劲的说，我们这次开盘仅仅是对内销售，有非常大的折扣，这一波销售之后就会取消折扣。现实也可能将告诉他们，这场销售确实是一场持久战，折扣也许只会越来越多。
本期界面楼谈走访了包括景华·嶺峯在内的三个旧改新盘，希望各位可以淘个好楼，也要谨慎下手避免被套。
景华·嶺峯
⊙地址：龙岗区布吉街道水径社区吉华路中段西侧
⊙户型：68-98平方米的两房、三房
⊙均价：5.6万元
⊙可售套数 ：415套
⊙停车位：531
⊙交房时间：2020年4月15日
简介：
景华·嶺峯（备案名：景华春天家园），占地面积约1.36万平方米，总建筑面积约10万平方米，底部裙楼1-3层为商业，4-5层为车库，6层为屋顶花园，7层以上住宅分为AB两座，共4个单元，B座2单元为保障房。底层商业部分目前已经确定引入沃尔玛。据了解，开盘首日为对内销售，开盘折扣95折，按揭99折，当日卖出35套，去化率为8.4%。
项目距离5号线地铁下水径站约200米，两站地铁之后就是布吉地铁站，可以换乘3号线及未来14号线，轨道交通还算便利。据百度地图测算，驾车行驶至福田中心区域，仅需半个小时。周边现有布坂联络道、坂银隧道等道路正在修建，通车后将有效改善此片区交通情况。目前下水径周边交通较为拥堵，特别是在上下班高峰时期，拥堵更为严重。
周边以农民房及小产权房为主，商业形式主要以低端底商为主，整体环境较为杂乱，未来沃尔玛的出现可以改善周边商业形态，大型综合性购物中心相对较远，距离最近的华润万象汇约4.3公里，驾车需15分钟，地铁4个站。根据教育局划片，小学学区属于水径小学，初中学区目前是布吉中学和龙岭初级中学公办班（民办学校）。
户型为68-98平方米的两房、三房，包含精装修，适合刚需购买。各个户型均采光充足，保证每一户朝向优势方向，除74平方米户型以外均可望到空中花园。但从户型设计结构上来看，相对市场其他同面积段产品来讲稍有不足。
景华·嶺峯是深圳少见的建筑公司自己开发的楼盘项目，其开发商为深圳市景华地产投资有限公司，母公司广胜达集团是深圳市首批民营建筑企业之一，已承建过天安云谷产业园一期、万科云城一期、龙岗天安数码城新城四期、万科松湖传奇花园等多个项目。而景华·嶺峯则是广胜达集团首次自主开发的项目，在建筑技术上有一定的品牌保证，但其他软性指标则需要进一步考察。
华盛·珑悦
⊙地址：龙华区鸿尚路与东环一路交汇处
⊙户型：89-130平方米的三房
⊙停车位：1390
⊙均价：待定
⊙开盘时间：待定
简介：
华盛·珑悦占地面积约4.5万平方米，总建筑面积约28.7万平方米，共有A、B、C、D，4栋住宅，在小区外有1栋写字楼及1栋保障房，其中A栋为190平左右的“楼王”，预计明年才能推出，其他B、C、D三栋则是近期或将开盘的，产品为89-130平方米的三房。地下两层为停车场，共计停车位预期为1390个，车位较为宽裕。
项目周边各式配套完善，片区内拥有建面超200万平方米的巨型旧改鸿荣源壹成中心花园，该项目拥有共计60万平方米商业空间，目前壹成中心A区，E区已开业，步行600米可至山姆会员店，周边商业形态丰富，能基本满足所有需求。文体配套也非常丰富，距离在建的深圳书城龙华城项目和规划中的龙华体育中心项目约1.5公里、龙华区人民医院800米。
项目内包含一所18个班的公立幼儿园，附近还有壹成中心花园内的龙华第二实验学校，项目地块内也规划有一所小学。由于是新盘暂时无法确定具体学区，但根据就近入学原则，很可能就是华盛珑悦对应的学区，据现场楼盘销售透露，这所小学同样属于龙华第二实验学校。
但华盛·珑悦距离最近的地铁站龙华站有1.2公里，且四号线也较为拥挤，轨道交通称不上便利。自驾出行方面，目前项目周边较为拥堵，未来壹成中心花园将增加3万新住户，讲给这个片区带来更大的交通压力。
此次华盛·珑悦主力户型为89-130平方米的三房，户型周正，采光良好，三梯五户。界面楼谈踩盘时，现场楼盘销售多次强调华盛·珑悦的豪宅定位，虽然备案暂未通过，无法确定具体价格，但华盛·珑悦将极有可能将会略高于周边壹成中心花园，后者均价6万元/平方米。
嘉鑫·辉煌时代
⊙地址：中康路和梅林路交汇处西北
⊙户型：46-82平方米办公产品
⊙均价：8.5万元
⊙可售套数 ：481套
简介:
嘉鑫·辉煌时代（备案名：辉煌时代大厦），占地面积约为0.8万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，由深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司和深圳市上梅林实业股份有限公司共同开发建设。项目包含两栋高层建筑，1栋最高40层，高约130米，用作回迁楼，2栋最高29层，高约135米。由于是商业办公类产品，嘉鑫·辉煌时代不带学区。
项目紧邻上梅林地铁站，可换乘4号线、9号线，轨道交通便利。但对面200米处即是大型综合购物中心卓悦汇，距离梅林天虹400米，日常休闲购物的需求均能很好满足。项目附近也聚集了卓越城1、2期，信息技术产业园等写字楼。目前，梅林片区总体还是较为陈旧，车流量大，经常出现拥堵情况。
此次备案的2栋是集商业、办公、公寓产品于一体的楼盘，现场楼盘销售透露，办公产品是按照公寓来卖，整栋大楼每一户均有通燃气。8-11层为公寓户型，建面约46-68平方米，层高3.2米，备案均价约7.06万元/平方米；11楼以上为办公产品户型，建面约46-82平方米，层高4.5米，备案均价约8.97万元/平方米；底部3-7层为商业产品，备案均价约8.72万元/平方米。公寓产品按整层销售，不单套出售，五梯二十户的配置稍显拥挤。
总体来说，主力户型办公产品的价格约8.97万元/平方米，总价区间在400-700万元/套之间，价格相对较高，周边定位类似的理想公馆二手房均价约8.8万元/平方米。界面楼谈踩盘时发现，销控表已经贴满了密密麻麻的红色标签，可见市场对此类产品接受度很高。
