文|选址960 优秀
坚持工业立市的东莞，各项产业政策的出台与规范一直走在全国前列。
然而,产业地产常见的套利手法：拿工业地块，建商铺、写字楼，终于惹怒了东莞市政府，表示「产业转型升级示范基地政策废止，不再新批，不再受理！对于已经批建的地块，只有严格善后！」
东莞怒了 ！ 官方痛批产业项目房产化
5月5日，东莞市政府秘书长邓涛在2019年市政府「一号文」《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》发布会上措辞严厉，强烈谴责套利行为：
「部分产业转型升级示范基地，现在成了一些社会资本，一些不良商家套利的空间。拿工业地的地价，买了政府地块，但是去干商铺、写字楼的事情，搅乱了东莞的地价体系，挤压优质孵化器企业的用地空间。」
在粤港澳大湾区的背景下，东莞发展关乎大局。东莞市政府「一号文」公布40条新政，从土地收储整备、城市更新、盘活整治、空间增容、集约提效等五大方面，全方位拓展城市的生产、生活和生态空间。
产业用地成为政策焦点，尤其强调当前产业转型升级基地存在类房地产现象，对经营性用地市场造成冲击。东莞后续将对产业转型升级示范基地全程监管，在入驻企业知识产权、工业增加值等方面严格约束条件与刚性要求。直指「有关企业认清形势，不要闯关」。
市政府秘书长邓涛在回答记者提问时说：「政府相关部门不会以违背法律底线、政策原则去做冒险的事情，相关的企业在这个问题上应该认清形势，不要再来这里闯关。想继续做下去的，就必须按照省政府文件约束去办实业、办制造业、办新型制造业，如果没有能力按照约束条件去开发的，希望他们尽快卖盘转手。」
涉及9个产业园区
所谓「产业转型升级基地」是东莞2016年出台的一项鼓励高端产业集聚的政策。是指经东莞市政府认定，在工业用地或科研用地上建设以技术密集型、信息密集型、资金密集型为主，产权可分割销售的现代工业产业和与之配套的生产性服务业用房的产业项目。
截至目前， 有9个项目曾被获批为市级产业转型升级基地：
1.松湖智谷产业园：
松湖智谷隶属于东莞市高盛科技园开发有限公司。松湖智谷总投资约200亿元，总占地1500亩，总面积180万平方米。园区集高端生产、中试研发、总部办公、生活配套、休闲娱乐于一体，借助东莞产业升级转型和松山湖高科技产业聚集的机遇，重点打造高端电子信息、智能装备、大数据为主的东莞制造2025示范产业园。集超甲级产业大厦、产业研发中心、创新科技展厅、高端生产体验和现代商务配套于一体。
2.凤岗天安数码城：
园区占地面积40万平方米，总建筑面积120万平方米，投运后预计可入驻创新型企业1200家，实现年产值超500亿元。项目规划有甲级产业楼、总部楼、科技孵化器、多功能运营中心、T5创业大道、高端商务配套等产品形态，以产业、生态、科技、商务的极致融合，打造推动产业转型升级的企业创新生态圈。
3.凤岗都市丽人智能产业项目：
投资方为广东都市丽人实业有限公司，资金来源地为广东。该项目拟建成以智能可穿戴设备产业为主，融合法律、投融资、人才管理、财税支持、资质体系建设等配套服务，涵盖相关上下游产业，并建立全球研发设计中心、统一的全球接单中心、统一的物流管理和配送中心、统一的采购及供应链中心、统一的结算中心的智能产业园。项目投产后预计实现年总产值约6.3亿，土地产出比约1200万元/亩，年纳税额约0.42亿元，税收贡献率约80万元/亩；项目的实施能够直接解决2800多个就业岗位，并吸引2100个高素质人才到东莞创业和就业。
4.常平珠宝文化产业中心：
由宝力集团斥资22亿元开发，占地202亩、建筑面积达62万平方米，分两期开发。项目按照国际一流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确、配套完善，包括工业4.0生态环保厂区、保税仓、污水处理厂、一站式办公大楼、珠宝展示区等功能板块。
5.厚街黄金小镇：
由黄金珠宝行业企业信泰集团投资建设，总占地约375亩，总建筑面积约80万平方米。黄金小镇规划有高层智能制造工厂、低密度企业独栋工坊、研发设计中心、产业服务中心、配套办公、配套风情商业街及珠宝主题广场。预计项目年产值达千亿元、年纳税额超亿元。
6、北大汇丰智汇谷产学研基地项目：
北大汇丰智汇谷产学研基地项目占地约178亩，计划分两期建设，由深圳智汇谷集团有限公司投资、运营。目前已聚集6大高校产业平台、30余家国内外知名企业、60多个院士、教授等高端人才，以及3000多名实习、实训、创业学生。此外，还有50多家创投机构，一条龙的创业孵化、科技成果转化服务平台。形成了以平台聚集人才、资本、技术、项目的创新、创业生态。
7、力合双清产学研项目基地：
力合双清创新基地项目位于东莞市清溪镇青湖工业园内，总占地面积约1200亩，总建设面积约140万平方米，拟将建设产学研创新体系、国际教育培训中心、清华大学珠三角校友总部活动基地、上市公司研发基地、生态科技产业园区、人才宜居社区等六个功能分区。项目总投资约70亿元，拟将孵化高科技企业500家，加建企业100家，其中上市企业5-10家。项目建成后，将成为清溪镇高级人才的交流平台、产城融合的科技创新中心、国际一流的生态产业区，全部建设完成后预计能够给东莞市带来年总产值超过100亿元、年创税10亿元的经济效益。
8、茶山创富中心城：
项目占地50.31亩，规划建筑面积约26万平方米。项目计划总投资10亿元，以德式集成产业基地为设计理念，打造出集创新型工业大厦、大型人才公寓，以及产业研发、生活配套为一体的新型产业综合体。
9、碧桂园智造创新中心：
该项目计划投资约10亿元，占地面积约154亩，将建设成集研发中试、生产制造、检验检测及配套服务等功能于一体的智造创新园区。
但就政策执行情况来看，部分项目存在类房地产问题，其中，天安数码城与松湖智谷项目作为正面案例，在发布会上被提及。其余7个项目微妙，或将成为「严格善后的重点对象」。
有奖有罚：不做产业的都要赶出去
不再新批，那对这几个旧项目怎样善后？
东莞已释放出「严格约束、严厉执行」的信号，及时纠正产业转型升级基地出现的跑偏现象。想继续做，就必须按照省政府文件约束去办实业、办制造业、办新型制造业；如果没有能力按照约束条件去开发的企业，希望尽快卖盘转手。对于抱有侥幸心理的项目开发者，东莞要将其赶出地界，3年内不准再来。
东莞指出，对已经批的产业转型升级示范基地开发的进行全程监管，在容积率、建筑高度、开间面积、最小分割单元面积以及入驻企业知识产权、研发投入占比、工业增加值等方面，严格约束条件与刚性要求。这些措施包括：
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对于履约考核或达产验收未通过的项目，暂停分割转让和办理不动产权登记。
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产业用房二次转让，优先由政府按协议或约定价格进行回购，并严按规定和承诺上缴增值收益。
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在履行约定义务之前，严控各类变相转让行为。
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建立健全监管制度、巡查制度和举报受理制度，依法严肃查处变相开发并以商铺、公寓、住宅等用途进行宣传推售、转让产业用房等违规行为。
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对产业用地严格执行亩均效益，各项指数不达标则追究企业违约责任。违约企业3年内与东莞项目「绝缘」，相关方一同「连坐」。打击以各种形式低价囤地再炒卖获利的行为。
虽然叫停产业转型升级基地项目，但对于有意向参与产业开发的空间载体，东莞仍有鼓励政策。
试点建立产业用房分割转让比例奖励机制，对市认定的重大项目，效益贡献比奖励线每增加100万元/亩，可分割转让的产业用房比例在49%的基础上再增加10%，最高不得超过项目总计容建筑面积的68%。建立物业贡献调整的触发机制，效益贡献比奖励线每增加100万元/亩，政府核减项目50%的贡献物业。
东莞严管产业地产中的类房产项目，敲响了产业地产的套利警钟。
