房二代接班操盘“夕阳战略”:内房股市值演化观察点

2019年05月07日 14:14 A
一张全国住宅竣工面积图,封死所有“屌丝房企”逆袭的通道。

阿尔法工场

文 | 丁真军

2

(本报告中的信息均来源于公开资料,不构成任何投资建议) 

未来,主要由各大房地产企业接班人领导的夕阳战略,直接决定其市值表现。

01 “屌丝房企”逆袭的窗口已关闭

2012年开始,中国住宅竣工面积增长告一段落,增速从双位数跌落个位数甚至倒退,这预示着一个时代的终结。

(2012年-2016年住宅竣工面积增速分别为6.4%、-0.4%、2.7%、-8.8%、4.6%)

那时,万科A(SZ:000002)喊出了白银时代,选择在一定程度上“自废双臂”。而最具代表性的碧桂园(HK:02007)、融创中国(HK:01918)等公司,则决定化身弄潮儿,踏上“博市场集中度”的最后一浪,给自己改变命运的机会。

(1)碧桂园成为周转界的传奇

底下项目公司为了几十项激励,均神勇异常。所以其成为了宇宙第一房企,合约销售从2012年的476亿到2018年的7287亿,增长了1431%,同期万科增长330%。

(2)融创中国成为并购界的奇葩

只要你有地,就有在融创那里拿到钱的机会,甚至是乐视网(SZ:300104)这样的PPT公司。当时乐视账上大概有20,920亩地(不包括与地方合作能拿到的地),大多在重点城市。融创150亿元的入股,隐含了这些土地的独家合作权,这写在合作条款里。

疯狂并购拿地的融创,业绩也是超级的好。合约销售从2012年的356亿到2018年的4600亿,增长了1192%。

今天,屌丝房企逆袭的窗口已经关闭,TOP5格局稳固(见下图),它们土储、现金、平台等方面的能力圈已经非常清晰。

(克而瑞数据)

在市场以更快的速度寻低(2017年住宅竣工面积倒退7%,2018年倒退8.1%),寻找新平衡的阶段,行业格局难以被打破。

这次,万科的口号已经从白银时代变成活下去。无论如何,房地产盛世已去,市场接下来要如何演绎?需要重点观察各家的“夕阳战略”。

02 “夕阳战略”决定未来估值

何谓夕阳战略?就是行业整体走到生命周期的最后一段时,公司寻求增长的战略。

若未来前景一般,公司的市值很难有持续的增长。不同的夕阳战略,实际上决定了不同的市值表现。

(1)紧守主业

世茂房地产(HK:00813)以及新城控股(SH:601155),可能属于毫无变阵紧守主业的代表,这从接班人的履历可以看出来。

世茂房地产的权利刚交接给房二代许世坛,其从2019年1月30日起将成为总裁,职位一路爬升的过程中许世坛始终只负责项目的运营和销售。

(左二,许世坛)

新城控股情况也大致相同,公子哥王晓松从2018年8月25日掌权,接手总裁铁王座,其分管新城三大事业部之一的商业开发事业部。

(2)多元化拓展

多元化分为温和与激进两种,与主业形成较强的协同是为温和拓展,比如恒大去做童世界游乐园和养生谷。

与主业偏离很远,协同性不够的是为激进拓展,比如融创太子孙喆一负责集团四大板块之一的融创文化(其他三块是地产、物业、文旅),业务包括乐融致新(原来的乐视致新)、乐创文娱、乐为金融和乐融云。

(孙喆一)

激进多元化的例子,还有碧桂园二小姐杨惠妍负责的包括智慧农业、机器人和新零售等领域的探索。

作为夕阳战略的重头戏,多元化目前成功的例子还不多。但抛开成败,其更值得我们去关注。因为敢踏出这一步未必成功,但不踏出这一步只能与行业共存亡了。

李嘉诚家族的运作,是国内房地产公司值得学习的例子。

03 李嘉诚的“夕阳战略”

香港就那么大的地方,土地这一核心要素早已被瓜分完毕,慢周转捂地卖高价的模式之外,四大家族如何求发展呢?

太阳底下无新事,就是用地产的现金流来支持多元化。

李嘉诚家族的长实集团(HK:01113)经营房地产业务,目前市值2286亿港币。房地产业务之外,多元化业务强而有力。

长和(HK:00001)包括六大多元业务(港口、零售、基建、能源、电讯和投资),每项业务都是全球化扩张,目前市值3131亿港币。

(长和2018年财报)

论到多元化的尝试,李嘉诚可以说不输于任何人,2008年甚至还投过当时泡沫巨大,估值150亿美元的Facebook。目前李嘉诚退休,长子李泽钜接班后延伸着战略,直接出手收购澳大利亚天然气公司APA Group。

而相比之下,再来看看郑裕彤的新世界发展(HK:00017),还是主打房地产开发、物业租金和基建,业务基本在香港和内地,目前市值1304亿港币。对比新世界发展与长和的股价,差距也很大。

(长和与新世界发展K线叠加)

买资产,以较大投入形成壁垒,以期未来能获得稳定现金流,这是永远值得尝试的一条路。

很多人认为李嘉诚等Old Money把港口等公用事业资产都买完了,哪还有资产买?即使旧资产没有了,还有新资产,譬如巴菲特买的苹果和亚马逊,我们年初提的各种“新基建”其实就是新资产。

投资者明白,市场虽然喜欢利润,但更喜欢未来的利润。没有夕阳战略的公司,没有较大增长前景的公司和咸鱼有什么区别,市值又如何能大幅增长呢?

来源:阿尔法工场 查看原文

广告等商务合作,请点击这里

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

展开全文
打开界面新闻,查看更多专业报道

点赞(2)

界面新闻

主页

界面新闻
打开界面新闻,查看更多专业报道

全部评论(0)

打开界面新闻,查看全部评论

界面新闻

只服务于独立思考的人群

打开APP