文|德科地产频道 刘德科
1st
今天有个标志性事件，宣告了楼市调控进入新阶段——「颗粒状政策」此起彼伏的新阶段。
之所以说它将是一个标志性事件，首先我们得有这么两个共识——
1. 二手房个税是一个经典的调控工具，具有极强的信号意义。
2. 好学生如果也开始谈恋爱，我们不应该阻止他／她，而应该祝福他／她。
这个标志性事件是东莞大幅下调了二手房个税，从差额 20% 调为全额 2%。
这是继菏泽取消限售之后的又一个标志性事件。菏泽取消限售，容易懂，所以瞬间就成为全国话题；东莞二手房个税是个来龙去脉非常复杂的事情，相关的政策法规叠床架屋，一下子有点难懂，所以舆论的关注度暂时不高。
2nd
具体是怎么个事儿？自今天（3 月 11 日）起，东莞二手房交易个税可选择差额 20% 或全额 2% 征收。
此前，东莞必须严格按差额 20% 来征收。现在改了，对于绝大多数二手房来说，纳税人肯定是选择全额 2%，可以省几万到几十万不等。
这个事情，东莞相关部门没有发布官方文件，只是口头通知。《每日经济新闻》对此做了核实报道，电话采访了东莞税务部门，确实有这样的政策调整。
当然，你也可以说政策没有调整，如东莞税务部门工作人员所说：「其实政策是没有变化的，只是之前是差额 20% 优先，就算纳税人不提供资料，税务机关也可以查征税系统的。而自 3 月 11 日起，就是根据纳税人提供的资料，税务机关不查征税系统了。至于哪种方式税费更低，具体看房价的差额，纳税人可自己计算比较。」
这个意思再明白不过了：现在税务机关闭上眼睛不查你了，你可以按全额 2% 来交二手房个税了。
事儿就是这么个事儿。但如果你了解二手房个税的来龙去脉，你就能嗅到，这是件大事。
还是得从一份「出不了中南海」的文件说起。
3rd
2013 年 2 月，国务院出台了一份调控文件（国办发〔2013〕17 号），用来对付当时的楼市行情小高峰，其中提到二手房个税应严格按差额 20% 征收——
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20% 计征。
先插一句：二手房个税调整被定性为「充分发挥税收政策的调节作用」，即二手房个税是一个经典的调控工具，具有极强的信号意义。
讲回正题。有一些天真的专家和决策者认为，严格按差额 20%，可以抑制房价。但从一些城市的实际操作来看，严格按差额 20%，导致卖方把税负转嫁到买方，反而加剧实际房价的上涨。
而且，那份文件出台的时间有点小尴尬：因为再过不到一个月时间，总理就换届了。
这个严格按差额 20% 征收的政策，从中央到地方，大家都当没发布过，继续按从前的方式征收，即按全额的 1%-3%。大家都很务实，不会被一些天真的专家误导。
当然，也有极少数城市响应了 2013 年国务院的那份调控文件，比如东莞。东莞是「好学生」，真的就严格按差额 20% 来征收二手房个税。
但从今天（3 月 11 日）起，东莞终于改了，改成跟全国绝大多数城市一样，按全额 2% 来征收——当然，有些城市是全额 1%，有些城市是全额 2%，甚至 3%。
这种更低的税负，叫「核定征收」。为什么有两种征收方式？2006 年，国税总局很正式地发文（国税发〔2006〕108 号文件），确认了「核定征收」的税率——
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的……对其实行核定征税……在住房转让收入 1%-3% 的幅度内确定。
具体是 1% 还是 3%，由地方自行确定。在这方面，东莞一直都是「好学生」：大多数城市都是从 1% 起征，东莞直接就定了 2%。
4th
从今天（3 月 11 日）起，东莞的二手房个税可以按全额 2% 征收了，变得跟全国绝大多数城市一样了。
做个不恰当的比方：东莞这个「好学生」，也开始谈恋爱了。
减税是大趋势，如果有一天东莞把全额 2% 降到从全额 1% 开始征收，你也不用奇怪。
为什么说东莞这个事儿是标志性事件？春节之后，全国调控风向又发生了一些变化：地方政府已经度过了小心翼翼试探阶段（以菏泽取消限售为标志性事件），现在是大胆试探阶段，即做一些动静不那么大的细微调整。
我们把这种看起来动静不那么大的细微调整，称为「颗粒状政策」。
像这种「颗粒状政策」，未来两三个月之内将会在全国各个城市此起彼伏。昨天我们聊的芜湖人才购房补贴，今天聊的东莞二手房个税大降，都是这种「颗粒状政策」。
这些已出的和将出的「颗粒状政策」，终将被轰响的巨轮碾压成一条崭新的沥青公路，通向更广阔的天地。
这台巨轮，由这些硬材料铸造而成：「降准还有空间」「更大规模的减税」「稳定国内有效需求」「防范化解地方债风险」「深入推进新型城镇化」和「中美和解」……
这些硬材料的气味，你在「两会」上已经闻到了。
