2018年，对于国企首创置业来说是不平常的一年。比如新的领导班底、调整管理架构、提出重回前30的目标。
在3月11日的年度业绩发布会上，新的管理层为业绩会增添了几笔亮色，董事长李松平带领新任总裁钟北辰、财务中心总经理廖洋出席现场。
年报显示，首创置业2018年实现签约金额706.4亿元，营业收入232.57亿元，同比增加约9%；归属于母公司股东净利润为19.22亿元，同比下降9%。
业绩表现并不亮眼，而在整场业绩会里，媒体把焦点锁定在前一日发布的供股计划上。
3月10日，首创置业发布供股计划，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。
对此，有不少问题集中于本次供股是否有考虑小股东的利益。钟北辰特意在业绩会上回应表示，一直受制于股本限制、高负债率，影响了首创置业的发展速度。本次供股计划，可以降低杠杆、增强资金实力。
供股计划核心目的
虽然只是公布供股计划的框架，具体定价细节仍未敲定，但是仍躲不开媒体的追问。
至于为什么选择供股这种方式，廖洋表示，首创置业自2006年增发以来未能进行股本增发，这次供股也是为了股东的长期利益考虑。
据观点地产新媒体翻查资料发现，首创置业自2003年上市以来，分别在2005年和2006年进行过股本增发，随后十三年均无增发动作。
这次供股募集资金规模会受到供股价格与实际供股比例的影响，暂时还无法确定。据廖洋透露，目前董事会已经批准了方案，下一步供股方案要取得国资委的批准，以及股东大会的批准，提交证监会批准，之后会进行具体的安排，目前来看还有较长的时间，争取在年内完成。
显然，供股融资计划并不能立竿见影。首创置业也表示，这是为未来两年的发展做好资金规划，“在后续两年，首创置业整体土地投资和各项业务投资会达到1650亿的规模，大概3000多亿的货值储备。”
廖洋表示，首创置业计划在2019年会做到800亿以上的销售额，连续三年达到二十多的复合增长率，2020年达到1000亿，2021年达到1400亿，如果计算为58%的增长速度，则需要更多的经营性回款，以及融资都需要核心资本的提升。
值得注意的是，这个计划包括各类股份发行内资股、非H股外资股及H股全部股本，换言之，同样需要获得小股东的同意。
供股的另一重要信息是供股价格，一般而言，供股价在初设阶段是比正股价低。因而供股融资被认为是大股东收割小股东利益的动作，历史上也出现不少小股东投反对票的案例。
钟北辰也解释称，这次供股并不是短期目标，不是说这次要拿到多少钱，核心目的是优化股本结构，能够为后续投资和融资起到杠杆作用，能够把空间释放出来，这个意义更长远一些。
快周转目标与负债
从2016年销售455亿到2018年的706亿，首创置业这样的增长速度并不算快。
在2017年2月份业绩会的时候，首创置业提出了两年晋级千亿房企的目标，并在去年4月份完成了董事会换届选举，新一届董事会明确了对此前业绩目标的坚持，提出了强投资、冲规模、快周转、重回行业30强等目标。
不过，首创置业2018年显然没有完成750亿-800亿的销售目标，而且调低2019年的销售目标至800亿。
虽然营业收入同比上涨9%，但净利润却出现明显下降。
廖洋分析称，2018年度利润有所下降的主要原因是当期财务费用增加影响了利润，有两个方面。第一，2019年把握了优质项目的投资机会，主动进行了适度的财务扩张，扩大了融资规模支持优质项目的获取，随之带来的是利息支出的增加。
其次，这些新增投资项目中有部分是表外合作项目，由于会计准则和处理方法的影响，导致2018年利息支出资本化比例有所下降，单财务费用中就有4.5亿元的汇兑损失。
此外，首创置业财务费用大幅上涨，由2017年的109.73亿元上升至286.92亿元，同比上涨161%。与此同时，公司净负债率也大幅度攀升——截止到2018年底，首创置业总资产负债率为77.49%，较去年基本持平；净负债率为193.43%，同比上升42.79%。
受困于较高负债，廖洋表示无奈，首创置业关注到一大批收益率高，未来可以持续发展带来源源不断利润的项目，不能对这些项目进行投资。
这也是首创置业供股融资的重要因素。钟北辰表示，本次股本融资计划具有重要战略意义，也显示出新一届管理层对未来业务发展的坚定信心，本次融资计划将会解决长久以来股本扩充受限的问题，增强资金实力，优化资本结构，以股本为支点，可以带动未来更多项目投资和发展空间，助力业务转型升级，提升盈利能力和股东价值。
以下为首创置业股份有限公司2018年度业绩发布会现场实录：
现场提问：为什么公司会选择供股，除了股本可以增加之外，会不会影响投资者信心？未来有没有发债和其他的融资方式？这次可以给公司带来大概多少资金，可以用于哪些地方？之前很多公司的项目都是合作开发，解决资金问题，这次供股的资金会使用在哪些地方？公司今年有没有销售目标？买地的金额大概是多少？
廖洋：首先，这次供股的背景跟大家介绍下。首创置业自2006年增发以来未能进行股本增发，首创置业一直秉承回报股东的理念，一贯重视投资者利益，分红比例也比较高。历年来分红率接近37%。首创置业在香港一共融资20亿元，历年累计的分红已经接近50亿，这样的表现也说明首创置业一直重视股东利益，是长期为股东创造价值的上市公司。
这样一个分红的安排也限制了净资产规模的增长，一方面首创置业由于长期股本的受限，上次股本增发是在2006年，2015年首创集团有过一次大股东增资，充分体现了大股东、控股股东对于上市公司的支持。
随着首创置业业务的发展，股本受限，核心资本不足，再加上利润管存有限，由于首创股东回报的安排，现在首创置业负债率相对比较高，影响公司业务发展的空间。现在公司关注到一大批收益率高，可以给公司未来持续发展带来源源不断利润的项目，但是受制于公司核心股本规模较小，负债率较高的情况，不能对这些项目进行投资。
目前这种供股安排也是首创置业长期持续发展到目前的一个必然要求，本次供股计划所有股东都可以按照公平公开进行配股，让所有投资者都有机会享受首创置业未来价值的提升，非常有助于公司长期稳定的发展，从中长期来看投资者对首创置业的发展更加充满信心，我们也相信这次的安排能够获得大部分股东的支持。
这次供股募集资金规模会受到供股价格与实际供股比例的影响，暂时还无法确定。
目前董事会已经批准了方案，下一步供股方案要取得国资委的批准，以及股东大会的批准，提交证监会批准，之后会进行具体的安排，目前来看还有较长的时间。
但是不管是规模，还是价格、比例，我们会根据市场价格、流通比例、摊薄效应、监管要求、资金需求等因素来综合决定。我们也会充分提取中介机构专业的意见和建议，会依据市场一般惯例来解决本次供股相关具体事宜，与市场水平保持一致。
现场提问：公司程序一定要先披露出来再去供股吗？
李松平：这是有监管要求的，要通过国资委、证监会、股东大会和小股东的同意。
现场提问：现在供股的价格比较低，大家对股价会比较审慎，供股不是会拉低价格？
廖洋：供股后续落实了会充实首创置业的核心资本，这些核心资本计划用于融资和国家产业政策支持的项目上，具体事项会在后续公告出来。
我想这种核心资本的增加会释放首创置业的融资空间，会带动这部分资金潜力投入到我们已经关注和跟进的高收益的优质项目中，未来这些增量项目也会源源不断给首创带来利润，从发展的方向来看这些增量利润也会给投资者带来回报，这些都在我们的计划安排之中。
董事会今天批准完公告出来以后还要经过国资委进行审批，我们再召开股东大会，再进行证监会的审批，真正发出来的时间有可能到今年第四季度，股价会有所波动，但是这是全年的事情，而且管理层对本次供股有信心。
现场提问：现在才第一季度，要等到第三、第四季度资金才能到手，这些优质项目会不会错过机会？为什么会挑这种方式而不选择更快的方式？
钟北辰：这次供股核心目的不是为了这次供股能够增加多少资金，而是敞开了更多的投资空间，包括负债率水平的释放，它的杠杆效应会因为核心资本的增加而增加。
首创置业全年投资计划是650亿，去年我们投资了500多亿，今年计划投资650亿元，这次供股工作更多是为2020、2021年做准备。我们在后续两年整体土地投资规模，和各项业务投资规模会达到1650亿元的规模，大概3000多亿元的货值储备。
包括我们计划在2019年会做到800亿以上的销售额，连续三年达到二十多的复合增长率，2020年达到1000亿，2021年达到1400亿，如果计算为58%的增长速度，我们需要更多的经营性回款，以及融资，这些都需要核心资本的提升。
我们这次供股并不是短期的目标，不是说这次要拿到多少钱，重点是优化我们的股本结构，能够为后续投资和融资起到杠杆作用，能够把空间释放出来，这个意义更长远一些。我们这个供股不会影响我们传统的融资渠道，像债券市场和传统商业银行融资的计划。
现场提问：供股的比例预期会有多少？为什么今年的净利润会下降，原因是什么？今年的展望是什么？
廖洋：关于供股比例我们预计是不超过每10股供5股，这是上限，到时候会根据市场的价格、监管要求和资金需求综合决定，我们会一直秉承重视股东回报，重视股东利益的理念，后续我们会充分的根据中介结构的建议，依据市场的一般惯例来定。
2018年从收入角度来讲公司有稳定的增长，毛利率26%，盈利能力也保持较高的水平，从这个角度来讲公司的业绩质量在稳中向好。
2018年度利润有所下降的主要原因是当期财务费用增加影响了利润，有两个方面的原因。最主要的原因是我们把握了优质项目的投资机会，主动进行了适度的财务扩张，扩大了融资规模支持优质项目的获取，随之带来的是利息支出的增加。
我们这些新增投资项目中有部分是表外合作项目，由于会计准则和处理方法的影响，导致我们2018年的利息支出资本化比例有所下降，由于上述一些2018年财务费用增加了12亿，这是时间性的差异。这部分资本化财务费用也会为未来利润空间的打开提供了基础，未来我们可以从投资收益看到财务费用增加带来的效应。
另外一方面，在2018年的财务费用中有4.9亿元的汇兑损失，这个损失也是时间性的差异，我们很重视外汇风险的管控，对所有美元资产和汇债都购买了金融工具，2018年美元和港币负债在账面上形成了暂时性的4.9亿的汇兑损失。但是从全周期来看，这个最后会以我们购买的金融工具公允价值形成对冲，也就是说这4.9亿元中的大部分在未来会转回，并体现为汇兑收益。
上述两部分导致财务费用增加了12亿元，但是我们相信这个增加只是时间性的差异，未来都会给公司未来利润的提升提供空间，这是2018年利润下降的主要原因。
2018年公司主动的拓展融资规模带来的收益是，去年公司投资了485亿元，溢价率只有9%，这些优质资源分布在首创置业重点战略布局的京津冀、粤港澳大湾区、长三角地区，这些项目都是优质项目，未来会给公司业绩带来持续的贡献。
目前存量和增量项目都保持了非常好的投资标准，未来我们也会保持25%以上毛利的水平，从2019年度来看，我们有信心比2018年稳中求进。
关于未来的市场，我们最近新取得的土地溢价只有9%，使我们的土地成本得到了有效控制。未来我们的布局都会围绕高经济附加值的地区，比如说京津冀、上海、江苏、浙江、粤港澳大湾区等城市，未来这些项目的利润水平还是可以的，我们对未来市场非常有信心，能够保证未来毛利都是在25%以上的水平。
2018年底我们已签约未结算的金额有360亿元，这里面有50%以上要在2019年结转，其中360亿的签约毛利已经锁定在25%以上，不只是2019年，对于未来几年的业绩表现我们都非常有信心。
现场提问：去年的销售目标是450亿至800亿，全年销售目标完成只有90%的比例，原因是什么？怎么看未来内地房地产市场的前景？有没有信心达到800亿的销售目标？
廖洋：2018年整个市场上半年比较火暴，到了下半年中国房地产市场规模有所下降，无论是销售速度，销售价格，以及市场客户对房地产投资的意愿都有所下降。
首创置业在2018年的销售结构中主要重仓在第三、第四季度，所以导致2018年在完成销售目标过程中受到了最后一季度的影响。
钟北辰：我们对未来还是有很强的信心，包括在2019年完成800亿以上的销售额，原因从今年元旦开始截止到现在，首创置业签约到认购的金额加在一起将近达到了100亿，这中间还包括春节不卖房的状态，第一季度达到100亿的规模已经不容易了。
从销售的角度来讲，现在客户对于房地产的投资热情又回到了原来的轨道中，因此2019年公司的销售目标肯定可以达到。
现场提问：2019年的资本开支计划是什么，拿地计划是什么？上周出了房产税立法的说法，管理层认为房产税立法的方向是什么？对房企会产生什么样的影响？
钟北辰：房产税这几年是大家关注比较多的，作为房地产行业的从业人员来讲，我们认为这个税法的出台是正常的。从全球发达国家来看，包括香港，房产税都是很正常的税种，中国在逐渐走向成熟的房地产市场的过程中，房产迟早税会推出。
而且房产税出台也是和中央政府政策相吻合，并没有进行房屋交易的限制，只要不变成炒作和泡沫的情况，控制在合理的范围内，这是税法立法的初衷。
而且中国房地产市场是充分市场化的市场，中国的人口红利兑现还有很长一段时间，包括人才红利的兑现，以前人才会去北京、上海，但是现在单核城市的发展，以武汉为核心的，以郑州为核心的，以昆明为核心的新的城市圈的出现，无论人口红利、人才红利的兑现，这个市场有足够的能力调节市场，房产税是正常的国家大政方针，我们应该正确面对它。
我们现在主要投资区域是环渤海、京津冀、以上海为核心的华东区域、江苏浙江区域，包括粤港澳地区，深圳、广州、佛山等周边发达地区。
去年12月份新进入了昆明，另外一家上市公司首创钜大早就进入了昆明、武汉、郑州等城市，这些都是经济发达地区，也是未来中国经济增长点，首创会在传统三个经济核心地区之外，对这些经济发达的核心城市进行投资。
现场提问：从2006年到现在派息比例也到了37%，是不是以前这个派息比例比较高，以后会降低公司在2019年会投资大概1000亿，未来三年大概有3000亿，有多少会投资大湾区？
廖洋：刚才想突出的不是37%的派息率，想突出的是首创置业一直秉承着长期为股东创造价值，回馈股东的理念。
首创置业这些年一直保持着比较稳健，相对比较高回报的分配比例，未来在这方面我们也会稳中有进。
钟北辰：大湾区是我们持续投资的重点区域，大湾区经济圈的形成，以及概念的发展，以及政策对它的支持，我们会持续。
目前我们投资了将近51万平方米的土地储备，将近100亿的货值，未来也会重点关注，希望短期之内能够达到十几个项目的规模。
