记者|孙梅欣
老牌国企首创置业（02868.HK）交出的2018年成绩单，并未兑现年初许下的承诺。
这家房企在3月8日夜间发布的业绩公告显示，2018年全年实现销售额706.4亿元，较上年同比增长26.5%。虽然销售额破了新高，然而去年初定下的800亿元销售目标却没能完成。
这与首创去年销售节奏“踩错点”有关。在3月11日的业绩会上，首创管理层表示，去年首创重仓出货压在了第三、四季度，然而市场则是上半年较好、下半年冷淡，导致最终仅完成了94%的既定目标。
感受到市场挫败的首创，也将今年的目标定得更加保守。2019年首创再次将签约目标定为800亿元，而去年首创管理层在业绩会上定下的计划还是“2019年1000亿元，2020年1400亿元”。如此看来，首创2年实现“千亿”突破的计划要落空。
首创2017年在克而瑞房企销售排行榜上位列第38位，去年管理层曾希望能够回到行业前30名。然而首创的发展速度却没能赶上行业的步伐，在2018年的排名中，首创位居第43位，滑落5个位次。
除销售额外，首创去年的各项利润指标也多有下滑。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%，净利润下滑至24.17亿元，同比下降13.56%，归属母公司股东净利润19.23亿元，同比下降9%。不过全年收入则达到232.57亿元，出现9.23%的增长。
销售额的增长乏力，或许是首创对部分一线城市的过分倚重有关。年报显示，核心城市及澳洲实现签约额人民币639.1亿元，占比90.5%，其中北京地区作为销售主力的表现更为明显，签约额达到392.4亿元，占总销售额的55.5%，非核心城市签约人民币67.3亿元，仅占总销售额9.5%。
中指研究院今年1月发布的数据显示，去年北京市场整体供大于求，月均供应量81万平方米，成交量40万平方米，销供比仅为0.49，新房整体去化率比2017年下降20%，可见将北京作为主力市场的首创，因市场下滑对销售总量的拉升实在有限。相比大量头部房企依托二、三、四线城市拉升规模，从首创的布局来看，这部分市场显然不是重点。
另一方面，海外的澳洲市场也成为首创现阶段投资的重头。从销售分布来看，2018年悉尼和布里斯班项目销售额达到40.17亿元，仅次于北京、上海两大单核城市。在土地储备方面，去年首创新增的27个项目中，有4个都位于悉尼，可见首创对澳洲市场开拓的决心。
然而，过去10多年一直处于上升阶段的澳洲房地产市场，去年也出现大规模下滑。《华尔街见闻》报道称，分析公司CoreLogic去年底公布的数据显示，2018年悉尼平均房价较2017年下降11.1%，比1989年—1991年衰退周期的跌幅更大，市场处于2008年经济危机以来最疲软的状态。
过去一年对首创来说，似乎并不顺利。除了未能完成既定的销售目标，去年9月，首创置业以“公司业务发展需要”为由撤回了A股IPO申请，宣告第三次冲击A股失败。
年报显示，首创集团贷款和公司债券从2017年的664.54亿元，攀升至2018年近885.50亿元，全年累计发行各类债券125亿元。债务增加也导致了负债率攀升。截至2018年底，首创置业的总资产负债率为77.49%，较去年基本持平，但净负债率则上升42.79%，达到193.43%的行业高位。
尽管扩张速度放缓，但首创并未就此削减储备数量。管理层在业绩会上透露，2019年首创的预计投资额为650亿元，货值储备总量预计到3000亿元。去年这一投资规模则是500亿元，超过年初定下300亿预算，储备量进一步上升。
同时，首创也在试图打开更为广阔的南方市场。去年首创就将战略布局进行重新调整，将京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群作为重点区域。今年1月，首创还首次进入广州、佛山及苏州市场，并在熟悉的北方市场继续获取一级土地开发优势，新获得了河北张家口和北京怀柔驻马庄一级开发项目，规划建筑面积合计约为130万平方米。
就在业绩会前一天，首创置业还发布了计划配股公告。公告称，为了增强公司资金实力，降低杠杆比例、优化资本结构并支持业务发展，公司可能进行供股计划，预计每10股现有股份发行不超过5股供股，公司已发行总股本预计新增不超过50%。
计划配股消息放出后，在投资人中也引发了较多争议。对此，首创财务中心总经理廖洋在业绩会上解释，希望通过配股获得更多资金，同时提升公司价值，为2020、2021年做准备。
显然，首创并没有放弃“千亿”计划，不过这家老牌国企如何以市场化的眼光更加准确地摸准市场需求、把握市场节奏，或许是眼下亟待解决的问题。
