文|地产K线 林振兴
两会开幕会结束后，被媒体重重包围的杨铿，依旧笑容温和，对于蓝光的未来发展，仅留下一句，“继续转型，坚定不移的转型。”
此前一天，被杨铿给予转型最大期望之一的蓝光旗下物业企业，搭上了2019年赴港上市的首班车，蓝光“A+H股”的梦想也越来越近。
3月4日，蓝光发展(600466.SH)公告称，公司控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(嘉宝股份)首次公开发行H股获得中国证监会核准。根据该批复，嘉宝股份新发行不超过4935.37万股境外上市外资股，每股面值人民币1元。
完成本次发行后，嘉宝股份可到香港联交所主板上市，内地房企旗下的物业管理企业港股“军团”也将再添一员。同日，港交所披露了嘉宝股份的招股说明书，联席保荐人为华泰金融和农银国际。
告别新三板
在没有创立蓝光前，杨铿曾是成都工程机械集团上游机械厂的一名行政人员。1990年，他从国企辞职下海，创立蓝光集团，靠开发房地产发家。
这位土生土长的川蜀人，骨子里却并不安逸。在同质化严重的情况下，杨铿意识到了转型的重要性，“如果不做颠覆式的商业模式再造，只是一个纯粹的地产商，今后很难生存，所以一定要尝试新的商业模式。”
2000年，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成立，最初只是做基础物业。2015年，嘉宝与京东在社区生活服务领域达成合作，以O2O为核心向“现代服务业”转型升级。
杨铿早已展露了分拆物业上市的野心。蓝光发展2018年半年报显示，为充分发挥公司多元化产业布局，创建新的资本平台，公司2018年启动了下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。
值得注意的是，嘉宝股份也已在资本市场留下痕迹。2015年底，嘉宝股份登陆新三板挂牌交易。彼时，由于新三板门槛低，物业公司挂牌新三板更成一时“盛事”
在新三板上市后的第902天，杨铿意欲归去。2018年7月26日，嘉宝股份终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。同年，远洋旗下远洋亿家、协信旗下天骄股份等14家物业公司宣布在新三板摘牌，首次出现新三板物企摘牌数量大于挂牌数量。
蓝光发展表示，此次终止挂牌是根据嘉宝股份的业务发展及长期战略规划调整的需要，并综合考虑其挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素。
分析人士指出，嘉宝股份摘牌是因为新三板限制过大，无法达到快速发展融资目的。另一方面，港股市场对房企旗下物业管理企业估值较高，且有利于通过融资拓展市场份额。
通常而言，具备房企股东背景的港股物业公司的估值高于其关联的地产公司。房企项目前期需要大量资金，处于高负债率状态。而物管企业为轻资产模式，一方面享受到房地产企业项目快速增长带来的福利，另一方面，其负债率低且现金流稳定，因而市场给予较高的估值。
与嘉宝股份的上市逻辑最为相近的是永升生活服务。作为旭辉集团旗下物管公司，在新三板挂牌不到一年后便选择了终止，并于12月17日在港交所敲钟。
从新三板摘牌仅仅4个多月后，蓝光发展旗下的物管公司经过经营范围调整、更名等一系列改动，便马不停蹄地奔向了港交所。
偏安一隅
在新三板留下的“历史痕迹”和招股书显示，嘉宝股份无论是营业收入和净利润都取得了增长。2016年-2018年，嘉宝股份的营业收入分别为6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元，同期净利润分别为1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元。
据中指院统计数据，2013年至2017年，中国物业服务百强企业平均收入从2.94亿增长至7.42亿元，年均复合增长率为26.1%。相比较之下，嘉宝股份的收入规模2018年大约为行业百强企业均值的一倍。
然而，“激进扩张”也使得嘉宝股份的资产负债率递增，从2017年的58.6%，上升至2018年的63%。
蓝光起家于成都，嘉宝股份的物管服务区域也偏安一隅，集中于四川区域，其先后将四川国嘉、成都东景、四川天立等公司纳入到管理范围。
2017年，嘉宝股份的营业收入主要来自四川地区，占总营收比例超过七成。一旦区域竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对其盈利能力产生不利影响。
杨铿显然意识到了“鸡蛋不能都放在一个篮子里”，开始布局华东长三角区域。2017年，嘉宝股份以6000万元收购杭州绿宇物业76%股权，2400万元收购上海真贤物业80%股权。
截至2018年12月31日，嘉宝股份的业务版图已经扩展至国内69个城市，拥有425个在管项目和35个已签约管理但未交付的项目。
但如果将嘉宝股份与已上市的彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业等进行比较，其在管面积规模和布局显然相形见绌。
一省独大的嘉宝股份，避免不了渠道和收入利润单一。具体来看，嘉宝股份拥有三大业务，包括物业管理服务、咨询服务、及社区增值服务，其中物业管理服务占比在61.4%。
此外，嘉宝与“东家”的关联交易占比较大。2016-2018年，由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占其物业管理服务收入的85.0%、68.4%和54.9%。
行走江湖的高手，都有其独步天下的杀手锏。杨铿一直把科技智能化当作嘉宝的看家绝技。招股书显示，此次IPO的募集资金用途之一，是用于信息技术软件的投资提供资金，并提升公司的智能化管理及数字化水平。
2017年新三板年报之研发情况
新三板的年报数据显示，2016年和2017年分别投入805万和754万用于研发支出，研发项目主要为IT 应用程序研发，包括生活家 APP、云平台、ECM 系统等，然而其研发团队却不足30人，均为本科以下学历。
更多挑战因素体现在业主的频繁投诉。在成都公布2017全市物业公司信用情况中，嘉宝股份也榜上有名，信用被记减分。
