2月27日的香港，像是为3月份的业绩会高峰提前做了个预演。
当天，在新世界、新鸿基地产之后，越秀地产在香港太古香格里拉酒店召开了2018年业绩会，这也是今年首家召开业绩会的内地房企。
“资产负债等各项指标非常健康”“资金压力非常小”“土地项目非常优质”“资金非常稳健”……从整场业绩会里时不时提到的“非常”一词，不难窥见这家老牌国企对自身去年成绩的满意程度。
观点地产新媒体了解，2018年，越秀地产全年实现合同销售金额约为577.8亿元，同比上升41.4%；营业收入约为264.3亿元，同比增长11.1%；核心净利润约为28.1亿元，同比上升19.6%；毛利率约为31.8%，同比上升6.1个百分点；期末已售未入账的销售金额为639.0亿元，较年初上升60.9%。
这也是越秀地产的新管理层们首次露面业绩会。当天，董事长兼执行董事林昭远，率领着副董事长兼执行董事林峰、财务总监兼执行董事陈静和投资者关系部总经理姜永进一同出席。
但媒体关注的目光并没有过多停留在新面孔上，2019年18%增长目标、投资力度、大湾区布局、多元化业务的进度才是业绩会上的焦点。
“听大家的口气好像18％偏低了”
在业绩会现场，越秀地产在媒体提问之前，率先“交代”了今年的销售目标。
观点地产新媒体了解，越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增长率为18%。此外，2019年全年可售资源为1312亿元，目标去化率为52%。
在各项营运指标方面，越秀地产计划在2019年内实现1425万平方米在建面积，506万平方米新开工面积以及295万平方米的竣工面积。
另于2019年，越秀地产预计将全新开盘16个项目。其中，大湾区、长三角、中部地区和环渤海四个地区分别有8个、1个、5个和2个项目。
其中，18%的增长目标不免令人意外。
一直以来，这家老牌房企的发展步调都较为平缓，几乎仅逐年递增百亿；去年3月的业绩会，原董事长张招兴才换了说法，直指适当的规模增长还是必需的，在35%的增长目标外，还提出2020年将销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元的目标。
“公司指定的18%的增长目标会不会略显保守？”“公司对于自己在行业里面的排名有没有更高的要求？”现场的疑问显然多了起来。
对于现场的反应，林昭远显得有些许无奈：“听大家的口气好像我们偏低了一点。”但他仍解释称，这是根据对市场形势的预判所得出的目标。
其进一步指出，2018年中国房地产调控是最严的，通过调控去年整体房价、成交面积的增长速度已经下调；2019年调控仍会有一定的持续性，但是稳中会有一定的松动。
“从我们的角度，今年还是按照18%的增长来进行铺排，至于市场怎么走，还是有待于市场进一步的发展态势，根据动态做调整。”林昭远停顿了一下，“我不知道（你们觉得）这个回答怎么样？”
除了销售目标的增长速度外，一同下调的还有拿地金额。据悉，越秀地产去年在拿地上的权益投资为159亿元，而其预计2019年土地款支出及拍地保证金上的金额也约为159亿元。
林昭远表示，今年的投资强度可能略有下降，这也是根据市场的研判、规模调整而在策略性上所做的相应调整。
在稍显谨慎的基调外，还是可以嗅到越秀地产的一丝“冲劲”。
其中，大湾区是越秀地产尤为关注的布局之一。据悉，对于大本营就在粤港澳大湾区核心位置广州的越秀地产来说，早在此前就专门成了一个珠三角地区公司来应对大湾区的发展前景，而且在组织架构等方面做了一些战略资源的配置。
而根据年报披露，截至2018年底，越秀地产的总土地储备约为1941万平方米，其中约48％位于，占比近半；此外，在越秀地产2019年的全年可售资源1312亿元中，大湾区占比为58%。
林昭远表示，大湾区规划的出台对于越秀地产而言的确是一个利好消息，也相信公司在大湾区发展过程可以得到相应的发展机会。其进而透露，越秀地产去年90％的投资都落户于大湾区。
地产与新业务资源获取
除了大湾区，越秀地产这几年“憋着一股劲”的，还有养老、长租、城市更新这些多元化新业务。
就养老和长租公寓而言，早在2017年的中期业绩会上，张招兴便曾提到，养老地产及长租公寓将是越秀地产未来的重点发展方向。
养老方面，在过去一年，除通过收购兼并了一个深圳的养老项目外，越秀地产还在广州陆续新签了5个项目，在武汉也新签了一个项目。截至目前，越秀地产旗下的养老项目共有8个，提供共3500个床位，其中已经落地营运的有2个，还有1个在今年上半年会投入使用。
“规划的话，希望预计到2025年我们的项目数量可以达到100个项目。”林昭远说道。
林昭远进一步表示，在越秀地产的眼中，养老产业的模式类似于商业地产，也是提供商业物业，通过服务的导入来获取一定的、稳定的现金流回报，“越秀一直倡导的是商住并举，养老也是作为商业其中的一种业态。”
而对于引起热议与争议的长租公寓业务，越秀地产仍坚定地表示“会坚持继续这一业务”。
观点地产新媒体了解，越秀地产目前采用的是大包租的方式以及合租的方式发展长租公寓，早在2017年底越秀就成立了专门的长租公司，且计划在3-5年内实现10万间长租公寓推出。
在本次业绩会上，林昭远透露，目前公司落地的长租公寓项目有3个，总规模约为1000个房间。对于目前长租公寓行业所面临的问题，林昭远直言：“我们的长租公寓模式与现在出问题的那些不太一样。”
然而，在养老和长租业务如火如荼开展的时候，另一项多元业务城市更新，却有点“雷声大，雨点小”的感觉。
观点地产新媒体了解，最早在2016年广州地铁与越秀集团达成合作，双方将共同开发地铁沿线的上盖综合体以及车辆段综合开发项目：2017年7月，广州轨道交通城市更新基金成立，战略发起人为越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团，规模为200亿元。
去年8月，由广州地铁集团与越秀集团投资组建广州市品秀房地产开发有限公司，专注于“轨交+物业”，其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权；年底，广州地铁宣布其获取的增城官湖车辆段及上盖地块交由品秀地产进行开发。
毕竟名义上挂钩的还是越秀集团，看起来越秀地产还没有从中直接获益。彼时林昭远表示，在母公司孵化到一定程度、适当的时候会与越秀地产进行互动。
甚至于，广州地铁于去年10月底转让的番禺汉溪村地块65%，此前一直传言将由越秀地产拿下，最终在一个月后证实落入新世界中国的口袋里。
在这次业绩会上，这个问题被摆上台面：“可以看到广州地铁在地铁物业上面的一些合作是没有排他性的，越秀地产怎么去争取获得这些资源呢？”
对此，林昭远没有直面回答，称“哪一些项目我们要争取，哪一些项目我们不积极，这个是有投资的标准，如果符合标准我们就会积极去争取。”
有趣的是，就在业绩会当晚，越秀地产一纸公告发出，有种“闷声干大事”的意味。
公告称，越秀地产与广州地铁全资附属公司广州地铁投融资（香港）有限公司订立有条件认购协议。据此广州地铁认购方按每股认购股份2.00港元的认购价（即总代价61.62亿港元），认购30.81亿股越秀地产股份。
同时，越秀地产通过间接子公司广州云湖房地产开发有限公司，向广州越秀集团（控股股东）、广州地铁收购广州增城品秀星图项目86%股权及贷款权益订立协议，应付款总额达141.08亿元。
值得注意的是，广州增城品秀星图项目的开发主体便是广州市品秀房地产开发有限公司，这个项目也就是增城官湖车辆段及上盖地块。简而言之，越秀地产引入了新股东广州地铁，并以141亿收购了之前归属于母公司的增城官湖项目。
这样来看，以后在城市更新业务上，所谓的“排他性”质疑，应该在这场业绩会那天之后有了新的走向。
以下为越秀地产股份有限公司2018年度业绩会现场实录：
现场提问：公司今年的销售目标是680亿，但之前在2017年业绩会上提的是1000亿的目标，公司指定的18%的增长目标会不会略显保守，公司对于自己在行业里面的排名有没有更高的要求？
林昭远：去年我们提出未来目标是“保800争1000”，这是在“十三五”末作为我们努力的目标。但其实，每个企业肯定还是应该根据自己自身的资源，包括对整个行业、整个经济发展的态势做一些研判得出自身的目标。
从去年的角度，我们580亿，今年提680亿，去年47%的增长速度，今年为什么提出18%的增长。因为整个国家的房地产规模已经达到15万亿，从目前整个形势的研判角度，去年还是国家调控比较最严厉的一年，这个角度和这个高度，应该会维持这么个高度。
但是从我们的角度，今年的铺排还是按照18%的增长来铺排，至于市场怎么走，还是有待于市场进一步的发展态势，根据动态做调整。
现场提问：公司各方面运营数据是比较理想的，但是从去年跟同行比起来，越秀地产的股价相对会跑输同行的增幅，公司管理层对股价方面有什么样的评价？
林昭远：关于股价的问题。我认为越秀地产的股价确实是偏低的，当然从我们的角度，坚持我们自己的发展理念，同时我们也加强投资者的沟通。从越秀地产的股价，以及派息水平的角度，水平应该是比较理想的。当然从我们的股价的变动和恒生指数的角度，我们应该比它好一点。
现场提问：最近的大湾区的规划出台，看到公司在大湾区的土储都是到达49%，对越秀来说，今年比如说在拿地，销售方面会怎样利用这个机会？
还有一个融资的问题，看到今年对整个房地产行业来说融资情况还是会比较严峻一点，公司去年境内境外发债的动作比较多，今年的融资手段策略主要是什么？
林昭远：作为大湾区的老牌房地产企业角度，应该是比较利好的。大湾区无论是未来的人口，未来产业的升级，尤其是以科技创新肯定会吸引全世界比较优秀的人才落户大湾区，同时我相信大湾区的规划里面肯定会拉动各个城市里边，尤其是轨道交通的发展，这样的话对土地应该是带来一定的未来的可预期的增长。
从我们去年整个投资角度，其实有90%左右都在大湾区落户，所以我们对大湾区的发展还是比较看好。同时也相信公司在大湾区的发展过程中可以得到相应的一些发展机会。
陈静：对于融资的管理，公司会有一系列的完整方法来去确保融资的安全和成本控制，以及流动性的问题。最早因为我们在两边的市场都会有，所以可能在前两年关注的是外汇风险敞口的问题，去年是流动性的问题，现在是完整的资产负债管理。
今年的融资策略上来讲，我们相对来讲会把重心放在境内，但是我们境内境外其实也都会有直融的额度。金融市场上，我们和金融机构有非常良好的关系，相信和管理层一块讨论，在境内、境外、币种、期限方面都会有非常合理的安排配合投资计划。
现场提问：我们看到越秀地产正在发展养老地产业务，想问一下公司是出于什么样的角度考虑发展养老地产？另外在养老地产业务这块有什么具体的规划，目前的发展情况怎么样，业务情况如何？
林昭远：我们国家60岁以上的人口目前占比已经达到16%的水平，如果说从一个国家老龄人口的占比角度来讲，我们已经进入了老龄社会。
越秀地产发展房地产行业已经有35年的历史，很多客户是有养老的需求，尤其中国的独生子女未来的养老应该机构的养老是一个主流。其实养老产业的模式应该类似商业地产一样，也是提供商业物业，通过服务的导入来获取一定的稳定的现金流的回报。
越秀发展养老产业，一个是因为中国已经进入养老，国家目前从两会、十九大以来提到对养老产业的支持，越秀也适应这么一种社会的需求。同时从越秀地产角度，一直倡导的是商住并举，养老也是作为商业其中的一种业态。
至于规划里面，我们规划到2025年，项目数量可以达到100个项目。从目前看，已经在落地落户营运的大概有两个，，还有一个应该在上半年会投入使用，目前已经在建确定的项目大概有8个，已经有3500个床位，数量达到全国里面第二阶梯的水平。
现场提问：去年拿地金额情况是多少，看到2019年的销售计划在增长幅度有下降，在扩张方面的拿地金额大概是什么样的安排？
在新进城市方面，因为从2018年的数据显示已经布局了14个城市，这个数量相对于其他企业会偏少一点，有什么方法在新进城市方面有突破。
另外一个是销售已未回款的上升幅度，好像2018年达到了60%多，这个较往年是有增长，这是什么原因引起的，有什么策略改变。
林昭远：去年我们投资拿地的，权益投资是159亿，新的一年铺排大概是按这个水平做，如果说从投资强度角度，新的一年铺排这个数可能略有下调，因为也是对整个市场的研判。
越秀调低了销售目标，也是针对市场的整个规模的调整
关于进城市的角度，去年新进了襄阳、苏州、济南，其实新进城市是按照我们的规模，有策略的进行铺排，如果铺排太散的话，可能成本会比较高。同时我们对进的城市是有选择的，有好多指标，包括人口，产业，经济的支撑，从稳健发展角度我们对新进城市肯定有选择，当然进度到底是多少个，按照规模铺排，按照规模增长，我们的城市会逐步扩大，这个节奏是有一个和规模进行一定的匹配。
销售回款，去年整个当年的合同销售额角度，我们的回款率大概72%，这个水平偏低一点，主要是我们在最后一个月的销售额超过110亿，按照约定会到过完春节以后，一季度可能会回来，所以这个数会偏低一点。如果剔除这个因素，我们的回款率当年应该达到85%，这个数字在去年这种市场情况下应该也是OK的。
现场提问：关于越秀地产的多元化业务，除了养老之外还有一个长租公寓，因为长租公寓去年出的问题也比较多，不知道越秀地产这边的情况是怎么样，还有没有继续拓展的计划？
另外是越秀地产跟广州地铁的合作，前段时间看到广州地铁有挂牌一个长隆的地块，是和新世界合作的，可以看到广州地铁在地铁物业上面一些合作是没有排他性的，越秀地产怎么去争取获得这些资源呢？
林昭远：关于长租公寓，应该也是国家的战略，房子是来住的。越秀在2017年底正式成立长租公司，目前我们可以落地的项目大概3个，1000个房间左右。
我们的模式可能和现在出问题的有一些不一样，他们有很多可能会利用一些社会资本进行迅速的扩张，扩张以后可能出租率跟不上，还有去年整个现金流还是比较紧的，这个就断了，断了以后投资方跑掉了，跑了以后，承租方，作为业主方和租赁方就出现了很多社会问题。
越秀地产发展模式角度不存在这个情况，我们也会坚持按照商住并举其中的一个业态。你刚才谈多元化，我们有传统商业业态，包括写字楼，零售商场，还有专业市场，酒店，公寓，包括养老，这些都是我们商业的领域。
我们也会按照市场的整个发展情况做相应的一些配置我们的资产。尤其广州目前在推国企用地，国企的土地拿出来一部分，可以做长租，现在也在密切的接触。
关于广州地铁的地铁上盖物业，因为轨道交通，广州市下从地铁的规划角度，未来到2035年，广州地铁要达到2000公里，目前是400公里，轨道交通的发展肯定带来城市更新，包括轨道交通上盖物业的发展，我们都在密切进行对接。
至于项目，哪一些项目我们要争取，哪一些项目我们不积极，这个是有投资的标准，如果符合标准我们就会积极去争取。
